Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 9 avril 2025

- N° RG 25/00048 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4D

Date : 09 Avril 2025 

Affaire : N° RG 25/00048 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4D

N° de minute : 25/00165














Formule Exécutoire délivrée
le : 10-04-2025

à : Me Christine HEUSELE + dossier 



Copie Conforme délivrée 
le : 

à : 






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [O]
Madame [W] [G] épouse [O]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentés par Me Valérie DENIN-MATHONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant
Me Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,




DEFENDERESSE

SAS GOZDE
[Adresse 5]
[Localité 6]

non comparante


=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 05 Mars 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2015, intitulé “renouvellement de bail commercial”, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail commercial pour une durée de 9 années à la société GODZE, représentée par sa présidente Madame [I] [P], “une maison à usage d’habitation et de commerce (...)” comprenant “une boutique, une cuisine, salle à manger (...), un premier étage divisé en un logement de quatre chambres (...) Ledit immeuble cadastré section AH numéro [Adresse 8] numéro [Cadastre 1]", moyennant paiement d’un loyer hors charges hors taxes comprises de 25.749,60 euros en 12 termes égaux à échoir, le 5 de chaque mois de chaque année, au domicile du bailleur.


 - N° RG 25/00048 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ4D
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2024, le bailleur a notifié à la société GODZE le montant du nouveau loyer (2.612,92 euros) après application de la clause d’indexation prévue conventionnellement et sollicité le paiement de la somme de 3.390,70 euros correspondant au loyer du mois de juillet 2024, augmenté de la régularisation afférente aux six premiers mois de l’année, pour tenir compte de l’indexation.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur et Madame [O] ont fait délivrer à la société GODZE un commandement de payer la somme de 11 189,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 novembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de renouvellement de bail commercial conclu le 22 décembre 2015 entre Monsieur [R] [O] et Madame [W] [G] épouse [O], et la Société GOZDE, et visée dans le commandement de payer en date du 25 novembre 2024 ; 
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de renouvellement de bail commercial susvisé à la date du 26 décembre 2024, par l'effet de la clause résolutoire contractuelle ; 
- Prononcer et ordonner en conséquence l'expulsion de la Société GOZDE des lieux objets dudit bail qu'elle occupe au [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants dans lesdits lieux de son fait et ce, avec l'assistance d'un serrurier, du Commissaire de Police et de la [Localité 9] Publique si besoin est ; 
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux qui étaient ainsi loués, dans un garde-meubles du choix des requérants ou dans tel autre lieu qu'ils désigneront, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; 
- Condamner la Société GOZDE à payer à Monsieur [R] [O] et à Madame [W] [G] épouse [O] : 
* par provision, la somme de 16 415,63 euros, à valoir sur le montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus au 8 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer ; 
* à compter de la résiliation du dit contrat de renouvellement de bail commercial, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale à une fois et demi la dernière mensualité de loyer, soit à la somme de 3 919,38 euros, augmentée des charges, taxes, impôts, redevances et accessoires, jusqu'à la libération effective, pleine et entière des locaux objets dudit bail par la remise des clefs, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation ; 
- Juger que le dépôt de garantie, d’un montant de 6 437,40 euros, restera acquis à Monsieur [R] [O] et Madame [W] [G] épouse [O], à titre de dommages et intérêts forfaitaires et contractuels ; 
- Condamner la Société GOZDE à payer à Monsieur [R] [O] et à Madame [W] [G] épouse [O], la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 
- Condamner la Société GOZDE en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 novembre 2024 et le coût de la présente assignation, en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile ; 
- Rappeler que l’ordonnance à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. 

A l’audience du 5 mars 2025, Monsieur [R] [O] et Madame [W] [G] épouse [O] ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant de leur créance à la somme de 21 641,47 euros, arrêtée au 5 mars 2025. 

Régulièrement assignée à étude, la S.A.S GOZDE n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [R] [O] et Madame [W] [G] épouse [O] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 11 189,79 euros, arrêtée au 08 novembre 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative. 

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S GOZDE et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

2 - Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S GOZDE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [R] [O], Madame [W] [G] épouse [O], l'obligation de la S.A.S GOZDE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation à mars 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 21 641,47 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S GOZDE, avec intérêts au taux légal à hauteur de 11 189,79 euros à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l'assignation pour le surplus.

3 - Sur la demande relative au dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale au sens des dispositions des articles 1226 et 1229 du code civil. Compte-tenu de son montant qui représente trois mois de loyers, qui serait potentiellement de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S GOZDE, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

En considération de l’équité, la S.A.S GOZDE sera condamnée à payer à Monsieur [R] [O], Madame [W] [G] épouse [O] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 décembre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S GOZDE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S GOZDE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.S GOZDE à payer à Monsieur [R] [O], Madame [W] [G] épouse [O] la somme de 21 641,47 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 11 189,79 euros et à compter du 20 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S GOZDE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024,

Condamnons la S.A.S GOZDE à payer à Monsieur [R] [O], Madame [W] [G] épouse [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier Le Président