Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 8 avril 2025

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 5]
[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]





N° RG 24/00449 - 
N° Portalis DB22-W-B7I-SJ3E


5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion



JUGEMENT
du
08 avril 2025





S.A. IMMOBILERE 3 F


c/

[T] [K]

 







expédition exécutoire
délivrée le 
à Me WEILLER Elisabeth 

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le
à Me Guillaume GUERRIEN


 Minute : /2025 

JUGEMENT



REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Sylvaine CARBONEL, Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l'audience du 03 février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE :


DEMANDEUR:

S.A. IMMOBILERE 3 F
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représentée par Me WEILLER Elisabeth de la SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de PARIS 



ET 



DEFENDEUR:

Mme [T] [K]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par Me Guillaume GUERRIEN, avocat au barreau de VERSAILLES








À l'audience du 03 février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public. .
EXPOSE DU LITIGE

La société IMMOBILIERE 3 F a donné à bail à Madame [T] [K] un logement référencé n° 12313L-1401, dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Des nuisances ayant été constatées, elle a, par actes en date des 24 juillet et 26 juillet 2024, saisi le Tribunal pour lui demander de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail de Madame [K], représentée par ses cocurateurs, soit l'association ATY et Monsieur [O] [K]Ordonner l'expulsion de Madame [K] représentée par ses cocurateurs soit l'association ATY et Monsieur [O] [K] du logement, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont notamment Monsieur [N] [M]Condamner Madame [K] représentée par ses cocurateurs, soit l'association ATY et Monsieur [O] [K], à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail sans préjudice des charges courantes et majorées jusqu'à complète reprise des lieuxAutoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde meuble ou local au choix de la requérante aux frais, risques et périls de Madame [K]Condamner Madame [K] représentée par ses cocurateurs soit l'association ATY et Monsieur [O] [K], à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.Dire n'y avoir lieu à suspendre inexécution provisoire.
En application de l'article 24 de la Loi n°98-657 du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, par courriel reçu le 6 aout 2024.

La société IMMOBILIERE 3 F expose que Madame [K] crée d'importants troubles du voisinage dont se plaignent les autres locataires de l'immeuble (bruits, insultes, agressivité, insalubrité notamment) ; que les obligations de la locataire ne sont ainsi pas respectées, et que de son côté, elle doit une jouissance paisible aux autres locataires de l'immeuble.

L'affaire, placée pour l'audience du 25 novembre 2024, a fait l'objet d'un renvoi à celle du 3 février 2025

A cette dernière audience, la bailleresse était représentée par son avocat qui soutenait oralement ses écritures et précisait qu'il s'agissait en défense d'une personne jeune, sale et toxicomane.

En réponse aux écritures adverses, elle soutenait que la jurisprudence n'exigeait pas que les faits soient récents ; que le nettoyage de l’appartement de Madame [K] n'était pas daté, et qu'en toute hypothèse, les faits perduraient.

Représentée par son avocat à l’audience, Madame [K] demandait au Tribunal :

- A titre principal de débouter la société IMMOBILIERE 3 F de ses demandes
- A titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux
- D'écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
-De laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles et dépens.





Elle expose que les troubles anormaux du voisinage et d'usage non paisible de l’appartement qui lui sont reprochés ne sont ni prouvés ni objectifs ; que les attestations versées aux débats sont anciennes ( 2022 et 2023) ; elle souligne ne pas correspondre au stéréotype social subjectivement attendu par les habitants de son immeuble et admet avoir mis de la musique un peu fort et crié la nuit ( en lien avec sa maladie) ; mais elle conteste les autres accusations s'analysant en éléments de faible intensité et isolés; que le trouble du voisinage n'est plus actuel depuis de longs mois ; que son logement a été nettoyé en janvier 2025; qu'elle va être aidée par la MDPH des Yvelines.

A titre subsidiaire elle sollicite des délais sur le fondement de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution : elle expose être en effet être une personne vulnérable placée sous un régime de protection judiciaire, suivie par le Service d'Accueil à la Vie Sociale (SAVS) de la MDPH des Yvelines ; que compte tenu de son état de santé, son relogement ne pourrait s'effectuer dans des conditions normales à bref délai ; de surcroît, elle indique régler son loyer.

En tout état de cause, elle sollicite que l'exécution provisoire de la décision soit écartée, en raison de sa qualité de personne vulnérable, sous curatelle, souffrant de pathologies, et qui rencontrera des difficultés à se reloger.

Conformément à l'article 465 du code de procédure civile, il convient de ses référer aux écritures des parties déposées et évoquées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

Assignée à personne morale, l'association ATY ne comparaissait pas.

Assigné en l'étude du commissaire de Justice selon les dispositions de l'article 456 du code procédure civile, Monsieur [O] [K] ne comparaissait pas.

Les services sociaux de la Préfecture ont fait parvenir un rapport au Tribunal, dans le cadre de la procédure d'expulsion.


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail :
  
L'article 1728 du code civil dispose : « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention ... » 
Cette même obligation sur le locataire résulte de l'article 7b de la Loi du 6 juillet 1989.
 
  L'article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à une autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L'article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

L'article 1224 du code civil dispose : « la résolution résulte soit de l'application de la clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, ou d'une décision de justice ».
L'article 1227 du code civil dispose : « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».
Cette disposition est également stipulée à l'article 9 des conditions générales du contrat de bail.

Il résulte des débats que la société IMMOBILIERE 3 F a, par acte en date du 26 juin 2020, donné à bail à Madame [T] [K] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Madame [K] a été placée sous curatelle renforcée par jugement du 29 juin 2023 pour 60 mois, l'association Tutélaire des YVELINES (ATY) et Monsieur [O] [K] ayant été désignés comme cocurateurs.

La bailleresse évoque des troubles graves et anormaux du voisinage pour justifier de sa demande de résiliation de bail, et Madame [K] s'en défend.

Il résulte des pièces versées aux débats que les troubles ont commencé dès l'arrivée de Madame [K] dans l'immeuble, selon 29 voisins, dans une pétition des mois de juin et juillet 2023 et qui indique : « Madame [K] est arrivée dans l'immeuble en juin 2020 et depuis, la situation est devenue insupportable, voire invivable pour nous ».

Les troubles invoqués par ces voisins portent sur des bruits et tapages nocturnes « lorsque Madame est en état d’ébriété, disputes, violences verbales, voire physiques lors de soirées ou fêtes arrosées »

Monsieur [F] indique, dans sa lettre du 19 avril 2022 à la bailleresse, que la « police est intervenue à plusieurs reprises... musique à fond tard après 22 heures ».

Il signale également des « tapages nocturnes » : « la voisine se permet de taper à ma porte et à d’autres voisins pour mendier de l'argent et parfois pour demander des substances illicites ».

Par ailleurs, dans leur pétition précitée, les 29 voisins signalent une situation d'insalubrité importante, ainsi « bouteilles de bière et alcool déversés dans les parties communes, sans parler des déchets jetés directement par la fenêtre ».

Ils invoquent également des « odeurs nauséabondes » émanant de son logement, car Madame [K] « occupe un studio avec son compagnon et deux chiens (qu’elle ne sort jamais). Logement très mal entretenu et infesté de punaises de lits. Cela a impacté d'autres logement. »

Cette situation est également décrite par Monsieur [F], locataire d’appartement du dessus, dans sa main courante du 2 aout 2022 : « je sens l'odeur du cannabis de mon balcon.  Je ne peux même pas ouvrir mes fenêtres vu la puanteur qui vient de ce logement. » ;

Madame [Z] [W], signale-t-elle aussi dans sa lettre du 10 juillet 2023 au bailleur, en plus des nuisances sonores, un manque d'hygiène ayant des répercussions sur l'ensemble des habitants telles infestations de cafards, de punaises de lit.

Un bon d'intervention du 14 octobre 2022 d’une entreprise de nettoyage mandatée par la bailleresse laisse apparaître en photographies, un canapé sur le palier appartenant à Madame [K], manifestement envahi d'insectes, et des détritus variés sous un balcon.




 
L'état déplorable de l'appartement est encore prouvé par un constat de Commissaire de justice sur ordonnance, en date du 27 février 2024, dont il ressort que les murs du séjour « sont maculés de traces et de marques marron couverts de mouches » ; que le balcon, « sur les parties visibles, est couvert d'excréments », que « le sol de la cuisine est recouvert d'une épaisse pellicule de couleur marron aspect excréments, que la cuvette des WC est maculée d'excréments ainsi que le sol... ».

Je note, ajoute le Commissaire de justice, « qu’à proximité de la porte du logement 410, ainsi que sur ladite porte sont visibles de nombreuses mouches volantes ».

Malgré une mise en demeure de la bailleresse en date du mois de décembre 2023 , adressée par lettre RAR à Madame [K] , et une sommation à cesser les troubles du voisinage des 6,11 et 14 décembre 2023 , délivrée à la défenderesse et à ses cocurateurs , il s'avère que la défenderesse n'a pas déféré aux demandes de cessation des troubles , puisqu' une nouvelle plainte de Madame [C] en date du 26 février 2024 apparaissait ( «  mon étage c'est insupportable, elle fait du bruit avec d'autres personnes devant sa porte .. Elle a mis des excréments de ses chiens devant sa porte. Ma voisine a marché dans le caca. Quand elle ouvre sa porte, ça pue à vomir … c'est insupportable, car je souffre d'une dépression. Je ne dors pas avec le bruit qu'elle fait dans le couloir. ».

Madame [K] admet des troubles sonores légers et des éléments « de faible intensité » ne suffisant pas à apporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage.

Toutefois, la « subjectivité » des faits qui lui sont reprochés qu'elle invoque ne résiste pas à l'analyse des pièces versées aux débats, émanant de plus de 29 voisins, et résultant d'un constat de Commissaire de Justice.

Madame [K] verse aux débats des photographies, non datées, d’un nettoyage complet de son logement, et invoque une orientation en SAVS à partir du mois d'octobre 2024, notifiée par la MDPH des Yvelines, pour l'aider dans ses relations sociales et gagner en autonomie.

Elle invoque une cessation des troubles, étayant sa demande de rejet de la résiliation de son bail.

Toutefois, et nonobstant une jurisprudence admettant qu'il n'est pas nécessaire que les faits soient récents pour ordonner la résiliation d’un bail, il convient de remarquer que deux plaintes récentes sont encore intervenues.

La bailleresse verse aux débats une lettre qui lui est adressée le 21 janvier 2025 de la FONDATION FALRET (« la santé mentale en commun »), selon laquelle 5 locataires se plaignent encore par « la gêne occasionnée par des cris de Madame [K] au sein de la résidence, la dernière en date, en novembre 2024 » 

Une autre lettre, en date du 27 janvier 2025 de Madame [C] décrit la situation à la bailleresse : « claque les portes toutes la nuit avec des hurlements, fait entre des dealers par la porte de secours, on trouve des mégots de cannabis dans le couloir. Les odeurs sont insupportables, elle me manque de respect ne m'insultant de pute, aussi que son compagnon [N]. Elle ne respecte pas les voisins car à l’étage, il y a des personnes âgées qui sont malades »

Ainsi, il est justifié de ce que les troubles persistent jusqu’à la veille de l'audience.

Il s'agit de troubles anormaux du voisinages, suffisamment graves, renouvelés et persistants pour entrainer la résiliation du bail.


La demande de la bailleresse, qui doit une jouissance paisible à ses autres locataires, sera donc accueillie.

Il y a donc lieu de résilier le bail, à la date de la présente décision du 8 avril 2025

- Sur l'expulsion

Madame [K] devra quitter les lieux ainsi que son compagnon Monsieur [N] [M] et tous autres occupants de son fait, dans les conditions fixées par la Loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

 Sur le sort des meubles

En cas d'expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l'exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans qu'il y ait lieu d'ordonner la séquestration des meubles.

Leur sort est régi par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution


Sur les délais

Madame [K] sollicite à titre subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en application de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Elle invoque être une personne vulnérable placée sous régime de protection judiciaire, et suivie désormais par le Service d'Accueil à la Vie Sociale (SAVS) de la MDPH des Yvelines.

Elle allègue avoir pris la mesure des reproches qui ont pu lui être faits, et évoque un relogement difficile.

Toutefois, nonobstant le nettoyage du logement, les locataires voisins se plaignent en coré récemment de nuisances, et même d’insultes.

Dans ces conditions, et au regard de la gravité des troubles décrits, il n'a a pas lieu d'accorder à Madame [K] le délai de 12 mois qu'elle sollicite.

Elle en sera donc déboutée. 

 Sur l'indemnité d'occupation

Le bail étant résilié, Madame [K] sera condamnée à payer la bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du montant du loyer révisable ainsi que les charges récupérables, jusqu'à son départ effectif des lieux, à compter du 8 avril 2025,

Sur l'exécution provisoire de la décision
 
L'article 515-1 du code de procédure civile dispose : « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée ... ».

Madame [K] sollicite que soit écartée l'exécution provisoire de la décision, en raison de sa qualité de personne vulnérable, en curatelle, de ses pathologies et qui invoque des difficultés pour se reloger rapidement.

Toutefois, si elle est placée sous curatelle renforcée, les pathologies qu'elle allègue demeurent inconnues et ne sauraient en toute hypothèse menacer la tranquillité et vie paisible de plus de 29 voisins.

IL n’Ya a donc pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de la décision, compatible avec la nature de l’affaire. 

En conséquence, Madame [K] sera déboutée de sa demande. 

Sur les frais irrépétibles de la procédure :

Madame [K] sollicite que chaque partie garde à sa charge des dépens et frais d'avocat.

Toutefois, succombant, Madame [K] sera condamnée à payer les dépens de l’instance en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a pu exposer pour la présente procédure ; une somme de 1000 € lui sera allouée à ce titre.

Madame [K] sera donc également déboutée de ses demandes à ce titre. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :
 

 PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à la date du 8 avril 2025

DIT que Madame [T] [K], représentée par ses deux cocurateurs , soit l'association ATY et Monsieur [O] [K] devra libérer le logement référencé n° 12313L-1401 sis [Adresse 4] à [Localité 8], et que faute de l'avoir fait, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, dont notamment Monsieur [N] [M] conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que Madame [T] [K], représentée par ses deux cocurateurs, soit l'association ATY et Monsieur [O] [K] sera condamnée payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable ainsi que les charges récupérables, jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du 8 avril 2025,

DÉBOUTE Madame [T] [K], représentée par ses deux cocurateurs, soit l'association ATY et Monsieur [O] [K] de l'ensemble de ses demandes, 

CONDAMNE Madame [T] [K], représentée par ses deux cocurateurs, soit l'association ATY et Monsieur [O] [K] au paiement des dépens de l'instance,

CONDAMNE Madame [T] [K], représentée par ses deux cocurateurs, soit l'association ATY et Monsieur [O] [K] à payer la somme de 1000 € à la société IMMOBILIERE 3F en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

 La greffière La juge