Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 9 avril 2025

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 9 AVRIL 2025



N° RG 24/308 

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIVW FD-C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 14 mai 2024, 

enregistrée sous 

le n° 23/1246





SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 

[Adresse 5]





C/





S.C.P. eZAVIN [A]











Copies exécutoires délivrées aux avocats le 











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



NEUF AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-CINQ







APPELANT : 



SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Ajaccio immobilier, immatriculée au RCS d'Ajaccio sous le n° 347 629 560, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]



Représenté par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d'AJACCIO





INTIMÉE :



S.C.P. EZAVIN [A] 

société immatriculée au RCS de Nice sous le n° 528 172 778, en qualités de mandataire de la succession d'[N] [B] selon jugement du 11 janvier 2022, prise en la personne de Mme [C] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Défaillante





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 février 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 















Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Graziella TEDESCO



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 avril 2025





ARRÊT : 



Rendu par défaut, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



[N] [B], décédé le 18 décembre 2004, et Mme [I] [O], son épouse, étaient propriétaires des lots n°117, 130 et 151 dans l'ensemble immobilier [Adresse 5] cadastré [Cadastre 4] et [Cadastre 2] à [Localité 3] (Corse-du-Sud), à concurrence des 32/100èmes pour le premier et des 68/100èmes pour la seconde. 



Par acte du 10 novembre 2023, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier, a assigné la S.C.P. Ezavin [A], prise en la personne de Me [C] [A], en qualité de mandataire de la succession d'[N] [B], selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 2 326,80 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 et de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens.











Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire d'Ajaccio l'a débouté de ses demandes et l'a condamné à supporter le paiement des dépens.



Par déclaration du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel dans ces termes : 



' Appel total afin de poursuivre l'annulation et ou l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes concernant le recouvrement des charges pour la somme de 744,58 ', 1500 ' en application des dispositions de l'article 700 du CPC et les entiers dépens. L'appel tend également à l'annulation et ou l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens'.



Par dernières écritures communiquées le 30 juillet 2024, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sollicite de la cour de :



- INFIRMER le jugement entrepris,



- CONDAMNER Madame [C] [A], membre de la SCP [A] EZAVIN ès qualités d'administratrice de la succession de Monsieur [N] [B] à payer au syndicat principal des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 3] IMMOBILIER, la somme de successorale de 769,42 ' (soit 32 % de 2 404, 46 ' au titre des charges arrêtées au 10 janvier 2024) outre les intérêts au taux légal courant à compter du 20 septembre 2023 ; 



- CONDAMNER Madame [C] [A], membre de la SCP [A] EZAVIN ès qualités d'administratrice de la succession de Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat principal des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 3] IMMOBILIER, la somme de 3 500 ' en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



La S.C.P. Ezavin [A] s'est vue notifier la déclaration d'appel par lettre du 27 mai 2024 sans constituer avocat. 



La cour relève que l'appelant en a été informé le 1er juillet 2024 sans procéder à la signification dans un délai d'un mois conformément aux dispositions de l'article 902 du code de procédure civile de sorte que l'intimée n'a pas été régulièrement citée et que le présent arrêt sera rendu par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 20 février suivant, pour une délibéré au 9 avril 2020.















SUR CE, 



Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.



Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.



Pour statuer comme il l'a fait et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges, le premier juge a retenu que les sommes réclamées n'étaient pas justifiées par les éléments versées aux débats, que le solde de 1 812,59 euros présenté comme antérieur au 1er octobre 2023 était inexpliqué et que les charges au titre des exercices 2022 et 2023 n'étaient pas étayées par des votes en assemblée générale ni par des projets de répartition.



L'appelant soutient en premier lieu que l'indivision successorale avait formellement reconnu être redevable des charges qui lui sont réclamées en invoquant un courrier du 20 avril 2022 adressé par la S.C.P. Ezavin à son syndic dans lequel Me [C] [A] évoquait la question du recouvrement des charges de copropriété, ainsi qu'un courriel envoyé le 12 juillet 2024 par l'une des héritières au conseil de l'appelant dans lequel elle indiquait que le sort de ces charges avait été traité dans la perspective de la vente de l'immeuble.













Il relevait, en outre, que la décision de première instance avait été qualifiée à tort de jugement réputé contradictoire alors que l'intimée s'était fait représentée par un conseil constitué même si elle n'avait pas conclu, ce qui démontrait son absence de contestation des sommes dont le recouvrement était poursuivi.



La cour observe que si ces éléments tendent, en effet, à indiquer que l'intimée n'entend pas contester qu'elle est débitrice d'une dette de charges de copropriété, il ne saurait s'en déduire qu'elle a acquiescé aux montants qui lui sont réclamés.



S'agissant de la détermination de ces sommes, l'appelant expose qu'il produit l'ensemble des justificatifs afférents à sa créance, en l'espèce les procès-verbaux des assemblées générales réunies entre 2016 et 2023 ayant approuvé les comptes des exercices concernés et ayant adopté les budgets prévisionnels, les décomptes de charges, les appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de la créance.



Il soutient que le premier juge a considéré à tort que le solde antérieur de 1 812,59 euros au 1er janvier 2013 figurant au relevé de situation du compte des consorts [B] était inexpliqué et produit pour en justifier les projets de répartition des charges des années 2016 à 2020 sur lequels figurent le détail des sommes appelées à compter du premier incident de paiement intervenu le 1er janvier 2016.



Le solde antérieur invoqué par l'appelant est donc justifié en tout état de cause jusqu'au 31 décembre 2020, date figurant sur le dernier décompte produit, pour un montant de 1 014,51 euros.



L'appelant ajoute que les charges afférentes aux exercices 2022 et 2023 figurant sur la situation de compte sont également justifiées par les procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats, contrairement à ce qu'indique le jugement de première instance.



La cour rappelle que la preuve de la créance de charges du syndicat des copropriétaires exige que soient produits, non seulement les procès-verbaux d'assemblées générales ayant approuvé les budgets concernés, mais également les éléments attestant que les appels de fonds correspondants ont été effectués.



Si les procès-verbaux communiqués recouvrent l'intégralité de la période relative aux charges litigieuses, il convient de relever que les appels de fonds et le détail des sommes réclamées ne sont en revanche justifiés par la production des projets de répartition que jusqu'au 31 décembre 2020, date à compter de laquelle la seule production des 

procès-verbaux d'assemblée générales n'est pas suffisante pour établir que ces sommes ont effectivement été appelées.



La cour relève, en conséquence, que bien que l'appelant rapporte la preuve de sa créance à hauteur de 1 014,51 euros, il devra être débouté de sa demande de paiement des sommes réclamées pour le surplus.









La décision de première instance ayant débouté l'appelant de l'intégralité de sa demande de paiement des charges de copropriété sera donc infirmée et l'intimée sera condamnée à lui verser la somme de 324,64 euros correspondant à 32 % de 1 014,51 euros, pourcentage correspondant à la demande présentée, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023, date de la mise en demeure.



Sur la demande de paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement



C'est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 100 euros figurant dans le relevé de situation de l'intimée sous le libellé « frais de contentieux » en l'absence de tout justificatif, l'appelant se contentant d'affirmer qu'ils correspondent à des frais de mise en demeure sans produire aucun élément à ce titre.



Sur les autres demandes



Partie perdante, l'intimée sera condamnée au paiement des dépens.



L'équité justifie en outre sa condamnation à payer à l'appelant la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS:



La cour,



INFIRME le jugement du président du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 14 mai 2024 en toutes ses dispositions ;



Statuant de nouveau, 



CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [A], prise en la personne de Maître [C] [A], en qualité de mandataire de la succession d'[N] [B] à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier, la somme de 324,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023,



CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [A], prise en la personne de Maître [C] [A], en qualité de mandataire de la succession d'[N] [B] au paiement des dépens ;



REJETTE les demandes du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pour le surplus,















CONDAMNE la S.C.P. Ezavin [A], prise en la personne de Maître [C] [A], en qualité de mandataire de la succession d'[N] [B] à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier, la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.









LA GREFFIÈRE 



LE PRÉSIDENT