Cour d'Appel · 8ème chambre — 9 avril 2025

N° RG 23/00591 -N°Portalis DBVX-V-B7H-OXYS















Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 13 décembre 2022



RG : 21/00263











S.A. ALLIADE HABITAT



C/



[Y]

[R]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 09 Avril 2025





APPELANTE :



La SA ALLIADE HABITAT, société anonyme d'HLM à conseil d'administration, au capital de 136 722 976 ', dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au RCS de LYON sous le n°960 506 152, venant aux droits de la SA CITE NOUVELLE, société anonyme d'HLM immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°564 501 377, dont le siège social est situé [Adresse 1], suite à la fusion absorption de la SA D'HLM CITE NOUVELLE par la SA D'HLM ALLIADE HABITAT suivant procès-verbaux d'Assemblée en date du 23 juin 2021 et du 29 juin 2021, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Elodie JUBAN de la SELARL ELODIE JUBAN - AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





INTIMÉS :



M. [B] [Y]

né le 25 Mai 1968 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant Me Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS



Mme [N] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Signification de la déclaration d'appel à personne le 22 mars 2023



Défaillante



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 13 Janvier 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025



Date de mise à disposition : 09 Avril 2025



Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller





Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *

 

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 24 novembre 1997, la société d'Hlm Cité Nouvelle, aux droits de laquelle vient la société Alliade Habitat, a consenti à M. [B] [Y] le bail d'une maison d'habitation de type F4 située [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.499,84 francs, outre charges.



Dans le cadre d'une réunion avec les locataires des pavillons de [Adresse 5] le 27 juin 2017, la bailleresse a présenté les travaux de réhabilitation des maisons consistant notamment dans :


l'isolation thermique des façades, 

la surélévation de la toiture pour mise en place d'une isolation plus performante,

le remplacement des plaques fibrociment amiantées,

la réfection complète des salles de bains et des WC,

le remplacement du chauffage au fioul par du chauffage électrique,

la mise en place d'un VMC,

la mise aux normes de l'installation électrique.




Après consultation des locataires, un accord collectif a été validé pour la réalisation des travaux qui se sont déroulés de mai 2018 à mars 2019.

Par acte du 30 septembre 2020, la société Alliade Habitat a fait commandement à M. [Y] de payer la somme en principal de 1.527,89 ', outre les frais, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par exploit du 21 janvier 2021, la société Cité Nouvelle a fait assigner M. [Y] et Mme [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de constat de la résiliation du bail et de paiement de l'arriéré locatif, action dont elle s'est désistée à l'audience du 25 mai 2021, en raison du paiement de cet arriéré par M. [Y].



Par exploit du 30 avril 2021, M. [Y] a fait assigner la société Cité Nouvelle devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d'expertise de son logement, action dont il s'est désisté en raison de l'incompétence du tribunal judiciaire au profit du juge des contentieux de la protection.



A l'audience du 25 mai 2021, M. [Y] a formé des demandes reconventionnelles aux fins de condamnation sous astreinte de la société Cité Nouvelle à procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant la maison louée et de remboursement des loyers payés, outre une mesure d'expertise judiciaire à titre subsidiaire.



Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a : 




Constaté le désistement de la Sa Alliade Habitat venant aux droits de « Cité Nouvelle » de ses demandes principale en paiement, résiliation et expulsion à l'égard de M. [B] [Y] et de Mme [N] [R] ; 





Condamné la Sa Alliade Habitat venant aux droits de « Cité Nouvelle » à accomplir les travaux nécessaires à la remise en état du logement de M. [B] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard, deux mois après la notification de la présente décision et pour une durée de trois mois ; 





Dit que les travaux à accomplir sont : 

la remise en état des infiltrations présentes,

la reprise du sol du couloir,

le rebouchage des trous et traces des travaux passés,

le nettoyage des détritus des travaux passés notamment dans le jardin ; 





Condamné la Sa Alliade Habitat venant aux droits de « Cité Nouvelle » au paiement de la somme de 5.000 ' à verser à M. [B] [Y] au titre de son préjudice de jouissance ; 

Débouté M. [B] [Y] de sa demande en paiement au titre des loyers versés ; 





Débouté M. [B] [Y] de sa demande en paiement au titre des frais engagés ;





Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'expertise présentée par M. [B] [Y] ; 





Condamné la Sa Alliade Habitat venant aux droits de « Cité Nouvelle » au paiement de la somme de 500 ' à verser à M. [B] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Condamné la Sa Alliade Habitat venant aux droits de « Cité Nouvelle » aux dépens de l'instance ; 





Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.




Le tribunal a retenu en substance : 


que des infiltrations d'eaux générant humidité et moisissures ayant été démontrées, les éléments produits aux débats suffisent à caractériser l'indécence du logement ;

l'indécence du logement pendant les travaux est objectivée et doit être indemnisée au seul titre du préjudice de jouissance, dès lors que l'accord donné par les locataires n'emporte pas acceptation de tous les dommages.




Par déclaration en date du 26 janvier 2023, la Sa Alliade Habitat a interjeté appel de cette décision.



Par conclusions enregistrées au RPVA le 8 novembre 2023, la Sa Alliade Habitat demande à la cour : 




Infirmer le jugement du 13 décembre 2022 du juge des contentieux et de la protection en ce qu'il a condamné la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à accomplir les travaux nécessaires à la remise en état du logement de M. [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard, deux mois après la notification du jugement et pour une durée de trois mois ;





Infirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a dit que les travaux à accomplir sont :

la remise en état des infiltrations présentes,

la reprise du sol du couloir,

le rebouchage des trous et traces des travaux passés,

le nettoyage des détritus des travaux passés notamment dans le jardin ;




En conséquence, 




Débouter M. [B] [Y] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formulées ;





Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection en ce qu'il a constaté le caractère insalubre du logement occupé par M. [B] [Y] ;







Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sa Alliade Habitat venants aux droits de la société Cité Nouvelle au paiement de la somme de 5.000 ' à verser à M. [B] [Y] au titre de son préjudice de jouissance ;





Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [B] [Y] de sa demande en paiement au titre des loyers versés et en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement au titre des frais engagés et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'expertise présentée par M. [B] [Y] ;





Rejeter la demande d'incident formulée par M. [B] [Y] ;





Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sa Alliade Habitat au paiement de la somme de 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance ;





Condamner M. [B] [Y] à régler la somme de 3 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.




Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 novembre 2023, M. [B] [Y] demande à la cour : 



A titre principal,




Confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par Mme le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a condamné la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à accomplir les travaux nécessaires à la remise en état du logement de M. [B] [Y] sous astreinte de 50 ' par jour de retard, deux mois après la notification de la présente décision et pour une durée de 3 mois ; 





Confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par Mme le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a dit que les travaux à accomplir sont : 

la remise en état des infiltrations présentes,

la reprise du sol du couloir, 

le rebouchage des trous et traces des travaux passés,

le nettoyage des détritus des travaux passés notamment dans le jardin ; 





Préciser que les travaux de nettoyage devront viser la poussière pour laquelle il existe une suspicion d'amiante ; 





Confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par Mme le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a condamné la Sa Alliade Habitat à régler des dommages et intérêts à M. [B] [Y] ; 





Cependant, infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par Mme le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a limité le quantum des dommages et intérêts dus à la somme de 5 000 ' ;




Et, jugeant à nouveau,



A titre principal,




Condamner la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à régler à M. [B] [Y] la somme de (608,82 ' x 37 mois) = 22.526,34 ', somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, au titre des loyers indûment payés ;




A titre subsidiaire, si la cour devait estimer qu'aucun remboursement des loyers ne serait dû à M. [B] [Y], 




Condamner la Sa Alliade à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [B] [Y] dont le quantum sera fixé à la somme de (608,82 ' x 37 mois) = 22.526,34 ', somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, correspondante aux loyers indûment payés ;




A titre infiniment subsidiaire, 




Confirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a fixé le montant des dommages et intérêts dus à M. [B] [Y] à la somme de 5.000 ' ; 




Au surplus, 




Condamner la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à verser à M. [B] [Y] la somme de 6.750 ' aux titres des dépenses que M. [B] [Y] a continué de régler pour son logement alors qu'il n'y résidait plus (taxe d'habitation et taxe poubelles, abonnement compteur EDF, compteur d'eau, assurance habitation, accès internet, etc'), somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;




A titre subsidiaire, si malgré les éléments concrets versés aux débats, la cour devait estimer ne pas disposer d'élément suffisant pour trancher ce litige, 




Ordonner une expertise au contradictoire entre M. [B] [Y], d'une part, et la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société D'Hlm Cité Nouvelle, d'autre part ;





Désigner tel expert qu'il plaira à la cour d'appel avec pour mission de :




· Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] ; 

· Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leurs identités, s'entourer de tous renseignements, à charge d'en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;

· De manière générale, décrire l'ensemble des désordres, malfaçons et non conformités affectant le logement de M. [B] [Y] ; 

· Donner son avis sur les causes et origines de ces désordres, malfaçons et non conformités et donner tous éléments permettant à la juridiction de dire s'ils portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

· Dire si les désordres, malfaçons et non conformités affectant la maison de M. [B] [Y] engendrent un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, de telle sorte que le logement se trouve indécent ; 

· Donner tous éléments techniques ou de fait permettant d'apprécier les responsabilités encourues ; 

· Donner son avis, le cas échéant, sur les éventuelles mises en causes nécessaires au bon déroulement des mesures expertales ; 

· Indiquer les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres et permettre la remise en état du logement et nécessaires, encore, à assurer la conformité des ouvrages ainsi que leur propriété à destination ; 

· Ordonner, en tant que de besoin, les travaux urgents nécessaires afin de stopper les désordres visés dans le corps et les pièces de la présente assignation ; 

· Chiffrer le coût des travaux propres à remédier aux désordres en précisant leur durée et leur conséquence quant à la privation de jouissance engendrée par de tels travaux ;

· Donner au Tribunal tous éléments de nature à lui permettre de se prononcer sur la décence du logement loué par M. [B] [Y] ; 

· Chiffrer surtout les préjudices subis de toutes sortes par M. [B] [Y] en raison des travaux engagés par son bailleur ; 

· Donner plus généralement son avis sur tout élément utile à la solution du litige ; 

· Déposer en tout état de cause préalablement au rapport définitif un pré-rapport afin de permettre aux parties de faire valoir leurs dires ; 

· S'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillis tout au long de l'expertise ;



En tout état de cause,




Confirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a alloué à M. [B] [Y] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;




Cependant, 




Infirmer le jugement du 13 décembre 2022 en ce qu'il a limité cette somme à hauteur de 500 ' ;




Et, jugeant à nouveau,




Condamner la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à régler à M. [B] [Y] la somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; 





Condamner la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à régler à M. [B] [Y] la somme de 1.500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; 





Condamner la Sa Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite à la Scp Baufume Sourbe, avocat sur son affirmation de droit ;




Mme [N] [R] n'a pas constitué avocat. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance



La cour rappelle que l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte c'est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, ainsi qu'au sens du décret du 30 janvier 2002 lequel définit les caractéristiques du logement décent qui doit en particulier satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d'air parasites, en présentant des réseaux et branchements d'électricité et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.



Le bailleur doit également délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, pourvu des équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Il a également l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.



Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.



M. [Y] fait valoir que les travaux de réhabilitation des logements engagés par le bailleur ont été réalisés avec un manque de sérieux manifeste, sans suivi de la bailleresse, sans protection et sans aucun respect pour les conditions de vie des locataires qui n'ont pas été relogés durant la période hivernale et qui ne disposaient d'aucune information quant à leurs modalités, en sorte que les locataires n'étaient nullement en mesure d'appréhender réellement les désagréments qui devaient en résulter. 



Il soutient que dans tous les cas, l'information faite aux locataires ne saurait décharger le bailleur de toute responsabilité, la société Alliade Habitat ne pouvant sérieusement contester le caractère anormal des désagréments rencontrés. 





Il invoque l'indécence de son habitation pendant les-dits travaux, rappelant que le choix fait par le bailleur de ne pas reloger les locataires ne le dispense pas d'une indemnisation du préjudice subi à ce titre. Il fait valoir que les travaux de dépose de la chaudière et de changement des fenêtres ont été réalisés en plein hiver, le bailleur se contentant de fournir quelques radiateurs électriques parfaitement insuffisants et ayant engendré une surconsommation d'électricité à la charge des locataires, désagréments qui ne sauraient être qualifiés de normaux malgré l'ampleur des travaux. Il conteste avoir formulé les griefs en riposte à la procédure en résiliation de bail engagée par l'appelante, alors que fin 2018, il s'est plaint de désordres importants en lien avec les travaux, que par courriel du 30 janvier 2019, il a déploré que la température s'élevait à 14° dans son logement outre l'absence de salle de bain, de lavabo, de machine à laver et de chauffage depuis plusieurs semaines l'obligeant à quitter les lieux, il verse aux débats des photographies et des procès-verbaux de constat, dont il résulte que les travaux ont engendré des désordres excédents la normalité, ayant généré un préjudice de jouissance important dont il justifie rappelant qu'il vit dans son atelier où il ne peut plus recevoir la visite de sa famille qui en atteste.



M. [Y] invoque en outre le dégât des eaux survenu en novembre 2018 pendant les travaux en toiture, rappelant que suite au dépôt du rapport d'expertise amiable, son assureur a refusé sa garantie aux motifs que les infiltrations étaient liées à des malfaçons de travaux ne relevant pas de la garantie dégât des eaux de son contrat d'habitation et dont le bailleur doit répondre. Il soutient que la société Alliade est seule responsable de l'absence de réparation du sinistre et que l'humidité et les moisissures qui en résultent relèvent du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, le caractère indécent étant démontré par le rapport de la mairie du 2 février 2021 qui retient la non-conformité au règlement sanitaire départemental.



La société Alliade Habitat fait valoir que le projet de réhabilitation a fait l'objet d'une consultation conforme à la législation en vigueur et recueillant une majorité de réponses positives, à la suite de laquelle, par courrier du 19 avril 2018 la programme leur a été rappelé avec une date de début des travaux fixée à mai 2018 et une durée de 10 mois. Elle prétend que lors des réunions publiques préalables, les locataires avaient été sensibilisés aux désagréments inhérents à un tel chantier, en particulier sur site occupé et notamment à la durée des travaux et l'absence de relogement. Elle soutient que l'acceptation des travaux d'une telle ampleur emporte acceptation des désagréments qui leurs sont inhérents et observe que seul M. [Y] s'en est plaint et ce après avoir été assigné en résiliation de bail pour impayés de loyer, étant précisé qu'il a pour habitude d'accumuler les retards de paiement et qu'à hauteur d'appel l'arriéré s'élève à la somme de 8.591 '. 



Elle soutient que les désagréments liés à la réfection totale de la salle de bains, au remplacement des éléments sanitaires, de l'intégralité des chauffages, des fenêtres, de la réfection de l'isolation et de la surélévation de la toiture étaient prévisibles et acceptés et que M. [Y] est d'autant plus mal fondé à s'en plaindre qu'il n'a absolument pas collaboré aux-dits travaux, ne respectant pas les consignes demandées par les entreprises intervenantes et s'étant in fine opposé à la reprise du désordre d'infiltration.



Rappelant que la seule difficulté intervenue pendant le cours des travaux consiste en un dégât des eaux que M. [Y] a déclaré à son assureur Generali le 23 novembre 2018, elle conteste le caractère indécent du logement tel que retenu par le premier juge, alors que l'intimé a attendu plus de 6 mois pour faire constater le sinistre par voie d'huissier et que les infiltrations constatées ne présentent pas un risque d'atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires. Elle ajoute qu'au regard des critères de l'article 6 de la loi de 1989 et de l'article 2 du décret du 30 janvier 2022 la présence en février 2019 de matériels nécessaires à la réalisation des travaux ne relève pas davantage de l'indécence et encore moins les désordres esthétiques.



Sur ce,



La cour retient que la réalisation de travaux de réhabilitation d'ampleur de logements loués et occupés tels que ceux réalisés dans la cité pavillonnaire [Adresse 5] à [Localité 6], dans l'intérêt in fine des occupants, si elle a fait l'objet d'un accord collectif de ces derniers en conscience des désagréments inévitables qui devaient en résulter, par lequel ils ont renoncé à être indemnisés pour "la gêne occasionnée (bruit, disponibilité..) par le passage des ouvriers dans leur logement", ne dispense pas pour autant le maître d'ouvrage et bailleur de son obligation de délivrance, notamment au regard des critères d'indécence des lieux loués et ce d'autant plus que ce dernier ne justifie pas que les locataires ont été informés préalablement d'un calendrier précis des travaux, notamment au regard des postes les plus importants tels que la toiture, l'intervention des entreprises étant portées à leur connaissance au fil de l'eau, quelques jours à l'avance.



C'est ainsi que Mme [P], une autre locataire, a été informée par courrier du 14 août 2018 que le façadier allait intervenir entre septembre 2018 et mars 2019, période pendant laquelle, elle ne pourrait plus se servir de son équipement de cuisson au gaz, raison pour laquelle, la société Cité Nouvelle s'engageait à prendre en charge un montant forfaitaire d'achat de plaques de cuisson électriques. Il s'agit bien là pour la bailleresse de satisfaire à son obligation de délivrance au regard des équipements mentionnés au bail.



A ce titre, M. [Y] s'est adressé à de nombreuses reprises à son bailleur, notamment par l'intermédiaire de M. [G], technicien patrimoine en charge de conduire l'opération de réhabilitation, pour dénoncer les conditions dans lesquelles les travaux étaient réalisés, les rendant selon lui au final incompatibles avec l'occupation des lieux. Si fin 2018 et dans un premier temps, M. [Y] s'est plaint principalement des dégâts sur les câbles satellites et du non raccordement des chenaux aux descentes d'eau pluviales, créant une inondation dans la cour de sa maison, il s'est étonné d'avoir constaté le 23 novembre 2018 que sa toiture était dépourvue de tuiles et non bâchée alors qu'il pleuvait puis a déclaré par courrier du 30 janvier 2019 ne plus disposer de salle de bain, de lavabo, de machine à laver, ni de chauffage depuis plusieurs semaines, étant précisé que depuis 3 mois sa toiture était toujours sans tuile, avec des vantaux ouverts. La société Alliade ne peut sérieusement soutenir que ses doléances sont intervenues en réaction à l'assignation en résiliation de bail qu'elle a engagée par la suite contre lui. Il est constant que les travaux sur la toiture ont été réalisés en novembre et décembre 2018, c'est à dire en période de froid et d'humidité, comme cela ressort du courriel de l'artisan en date du 28 novembre 2018 relativement aux infiltrations subséquentes, et qu'aucune précaution n'a été prise pour assurer l'étanchéité de cet ouvrage. Il en est de même s'agissant du changement des radiateurs. Il est également fait part des dégradations de son appartement du fait des travaux notamment laissés par le passage des tuyaux et goulottes. 



Par courrier recommandé du 22 septembre 2020, le conseil de M. [Y] a mis en demeure la société Cité Nouvelle d'achever les travaux et de rembourser les loyers réglés, laquelle a fait état de l'obstruction à la réalisation des travaux par M. [Y] et considéré qu'il n'existait aucune insalubrité, précision faite de ce qu'il était le seul à faire état de difficultés. 



S'il ressort des échanges par mails que M. [Y] n'a pas pleinement collaboré en ne débarrassant pas les pièces comme sollicité par le bailleur pour permettre aux artisans de travailler, il verse toutefois aux débats l'attestation de Mme [P] qui décrit une situation très comparable à la sienne. Au demeurant, le bailleur ne conteste pas que M. [Y] a été privé de salle de bains et de chauffage, il estime que ces désagréments relèvent des inconvénients normaux des travaux de réhabilitation et qu'ils ont été acceptés par avance. 



La cour retient comme le premier juge que, pendant la durée des travaux, le logement de M. [Y] ne répondait plus au critère de décence et ce d'autant plus que les travaux en toiture sans précaution en termes d'étanchéité effectués en novembre 2018 ont causé des infiltrations dont il est acquis, au vu du procès-verbal de constat du 9 avril 2019 et du rapport de la mairie de [Localité 6] du 2 février 2021 qu'elles sont à l'origine d'humidité ambiante et de moisissures, de manière importante dans l'entrée et dans une chambre, les murs étant noircis, en sorte que l'indécence des lieux a perduré au delà des travaux, étant observé que le conseil de M. [Y] a fait état de ces désordres dans le courrier du 22 septembre 2020, la société Alliade estimant en réponse qu'aucune insalubrité n'en résultait. 



Sur les demandes indemnitaires et de travaux de remise en état 



M. [Y] estime que son logement est en conséquence insalubre, en sorte que la société Alliade doit lui rembourser les loyers payés ou l'indemniser de son préjudice de jouissance, à la même hauteur, outre les frais afférents (taxe d'habitation, assurance...). Il indique à cet effet avoir toujours procédé au règlement de ses loyers alors même qu'il ne peut jouir de son logement depuis le 31 janvier 2019 et justifier avoir déjà réglé une somme de 4.054,32 ' dans sa démarche d'apurement de l'arriéré locatif invoqué par la société Alliade Habitat en cause d'appel. 

Il conteste avoir fait obstacle à la réalisation des travaux ordonnés en première instance dès lors que le courrier recommandé du 6 mars 2023 a été envoyé à l'adresse du logement où il ne réside plus et seulement une semaine avant le commencement des travaux.



La société Alliade Habitat soutient que l'indécence d'un logement lorsqu'elle est avérée ne peut donner lieu à remboursement des loyers et ce d'autant moins en l'espèce que M. [Y] ne justifie nullement avoir quitté les lieux pour aller vivre dans son atelier, sans pour autant avoir mis fin au bail.



Elle estime avoir été condamnée à réaliser des travaux d'embellissement imputables au locataire, lequel a au demeurant fait obstacle à leur exécution, du fait de son absence le jour de l'intervention de l'entreprise mandatée par la bailleresse ce dont il avait été averti par lettre recommandée. 



Sur ce,



La cour retient contrairement au premier juge que M. [Y] justifie de son départ des lieux fin janvier 2019 ce dont il a fait part à plusieurs reprises à son bailleur par mails ainsi que via son conseil, ce qui est confirmé par son ex épouse, son fils et un ami selon lesquels il n'était plus possible de vivre dans ces lieux sans cuisine, sans salle de bain, sans wc, sans chauffage, rempli de poussière et jonchés de matériel, d'outillage, de fils apparents..., les désordres d'infiltrations s'y ajoutant et les photographies des lieux prises par M. [Y] pendant les travaux ne laissant pas place au doute sur le caractère alors à tout le moins difficilement habitable des lieux, y compris avec des radiateurs d'appoint tels que proposés par le bailleur. 



Depuis la fin des travaux, le préjudice de jouissance résulte des infiltrations mais également de la présence de détritus laissés dans la cour de M. [Y] tels que constatés par procès-verbal du 10 février 2020. En outre si les non finitions également constatées dans ce procès-verbal (nombreux trous non rebouchés ou de manière très visible, sol du couloir qui se décolle, position du radiateur par rapport au lave vaisselle) ne relèvent pas des critères d'indécence, elles participent au manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un bien conforme au bail et d'entretien normal des lieux loués, et partant au préjudice subi.



Toutefois, la société Alliade Habitat justifie que M. [Y] a refusé l'intervention de l'entreprise devant effectuer les travaux de remise en état consécutifs aux infiltrations qui devaient avoir lieu le 13 février 2023. Ce refus ne supprime pas le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance mais doit être pris en compte au titre du préjudice de jouissance.



Malgré le départ de M. [Y] des lieux, l'indemnisation du préjudice de jouissance passe par l'allocation de dommages et intérêts et non par le remboursement des loyers et ce d'autant plus qu'un désaccord existe sur l'éventualité d'un arriéré de loyer. En outre, bien que M. [Y] ait quitté le logement, il n'y a pas lieu de l'indemniser à hauteur du montant des loyers dès lors que depuis la fin des travaux il aurait pu les réintégrer malgré l'humidité ambiante. Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre des dépenses exposées pour son logement. Le préjudice est néanmoins important, en sorte que la cour confirme le jugement attaqué qui l'a évalué à 5.000 '. 



S'agissant des travaux de remise en état et compte tenu des éléments ci-dessus indiqués, la cour confirme également la décision du premier juge, sauf à dire que les travaux doivent être réalisés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 ' par jour retard et ce pendant 3 mois.



Sur les mesures accessoires 



La décision attaquée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du Code de procédure civile et la société Alliade Habitat succombant supportera également les dépens d'appel.



L'équité commande en outre de la condamner à payer à M. [Y] la somme de 1.500 ' en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. 



La société Alliade Habitat est déboutée de sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf à dire que les travaux auxquels la société Alliade Habitat est condamnée doivent être réalisés sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant trois mois ;



Y ajoutant,



Condamne la société Alliade Habitat aux dépens d'appel ;



Condamne la société Alliade Habitat à payer à M [B] [Y] la somme de 1.500 ', en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Déboute la société Alliade Habitat de sa demande sur ce fondement ;





LE GREFFIER LE PRESIDENT