Tribunal Judiciaire · Référés — 8 avril 2025

N° RG 24/02001 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TKH6


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02001 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TKH6
NAC: 51A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Julien DEVIERS
à la SELARL CLF







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025



DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,












EXPOSE DU LITIGE


Suivantacte sous seing privé en date du 15 octobre 2010 complété par un avenant en date du 1er mars 2015, la SAS [Adresse 5], aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 1], a donné à bail à la société PV SENIORIALES, des locaux à usage de bureaux, sis [Adresse 3] à TOULOUSE (31500).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la SCI [Adresse 1] a assigné la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 11 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 1] demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

débouter la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; condamner la société SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à payer à la SCI [Adresse 1] une provision de : -180.139,77 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers, charges, taxes arrêtés au 4 février 2025 à actualiser au jour de l'audience outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ; 
- 18.013,97 euros en liquidation de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
condamner la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION, bien que régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

constater le non-respect par la SCI [Adresse 1] de ses engagements contractuels découlant du bail commercial renouvelé le 1er avril 2020 ;se déclarer incompétent pour ordonner l'octroi d'une indemnité provisionnelle d'un montant de 18.696,36 euros au titre de la clause pénale ;débouter la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION ;autoriser la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à ne verser à la SCI [Adresse 1] que 75% du montant du loyer appelé au titre du 3ème trimestre 2024 soit la somme de 44.058,86 euros ; diminuer pour l'avenir, soit à compter du 4ème trimestre 2024, le montant du loyer mis à la charge de la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à concurrence de 25% du montant actuel du loyer, tant que la SCI [Adresse 1] ne délivrera un local conforme et n'assurera pas à sa locataire une jouissance paisible des locaux ;autoriser la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à ne régler à l'avenir que la somme de 44.058,86 euros à chaque échéance trimestrielle ; condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025.




MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande provisionnelle au titre des loyers impayés

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

La SCI [Adresse 1] expose que la société preneuse s'abtient de régler ses loyers depuis plusieurs mois. Elle soutient, par ailleurs, que le preneur ne fait la preuve d'aucun trouble manifestement illicite, ni entrave sérieuse à la jouissance des locaux ; qu'elle a en effet fait procéder aux réparations de l'ascenceur, aux réparations des infiltrations dans le parking ainsi qu'à la panne d'électricité.
Elle expose, en outre, que le fait que le second portail du parking fut un temps inaccessible en raison des travaux menés pour le métro ne caractérise pas un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Cet état de fait est causé par des travaux qui sont extérieurs à la sphère de responsabilité de la bailleresse et de ses obligations contractuelles. En outre, ces travaux n'entravent en rien la jouissance des places de stationnement en sous-sol qui sont occupées par le preneur.

La SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION soutient que la demande provisionnelle au titre des loyers impayés se heurte à une contestation sérieuse tenant au défaut de délivrance et de jouissance paisible.
Elle soutient tout d'abord que l'ascenseur est sujet à des pannes récurrentes qui affectent l'image de la société et auxquelles aucune solution pérénne n'est trouvée par son bailleur.
Elle soutient ensuite que la porte d'entrée de l'immeuble est affectée par des problématiques depuis le début du mois de février 2023 ; que la récurrence de cette problématique engendre incontestablement un risque pour la sécurité au sein des locaux loués et ne permet pas d'assurer la tranquillité dans le cadre de l'exploitation des locaux.
Enfin, elle soutient que des problématiques affectent également le parking souterrain : sa porte d'entrée subit des problèmes récurrents ayant poussé les salariés à ne plus s'y garer, une aile du parking n'a plus d'éclairage depuis plusieurs mois, il subit des infitrations rendant son sol glissant.
Elle soutient n'avoir eu de cesse de relancer sa bailleresse sur la nécessité de mettre un terme aux désordres affectant les locaux loués, sans succès, et s'être finalement résolue à consigner le montant des loyers du 3ème trimestre 2024 ainsi que des loyers successifs.
Elle sollicite, en conséquence, une diminution de 25% du montant des sommes réclamées au titre du 3ème trimestre 2024 et pour l'avenir.

La partie demanderesse verse aux débats le contrat de bail liant les parties ainsi qu'un décompte en date du 04 février 2025 faisant état d'un solde restant dû de 186.760,32 euros, échéance du 1er trimestre 2025 comprise.

Elle produit également aux débats afin de justifier du respect de son obligation de délivrance : 
- des factures de réparation de l'ascenseur en dates du 17 octobre 2023, du 03 octobre 2023, 
- une facture portant sur des travaux d'electricité en date du 21 décembre 2023,
- une facture portant sur la réparation de la dalle du parking en date du 05 février 2024,
- une facture de réparation de la porte du bâtiment 1 en date du 31 mai 2024,
- des factures de révision de la porte du hall en dates du 10 septembre 2024 et du 13 novembre 2024,
- une facture portant sur la réparation du siphon du parking en date du 20 janvier 2025,
- une facture portant sur la reprise de l'emboiture [Localité 6] dans le parking en date du 21 janvier 2025,
- un mail en date du 07 février 2025 de l'entreprise KONE indiquant que les deux ascenseurs sont fonctionnels,
- des comptes rendu d'interventions sur l'ascenseur en dates des 04 et 18 février 2025, indiquant qu'au départ du technicien l'ascenseur était remis en service,
- une attestation d'intervention de la SARL ALARME SERVICE 31 en date du 27 janvier 2025 déclarant être intervenue le 19 janvier 2024 concernant la réparation de la porte basculante de la résidence.

La partie défenderesse produit quant à elle :
- un PV de constat de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 constatant un dégât des eaux dans le parking ainsi qu'un sortie condamnée, 
- un PV de constat de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 constatant un dégât des eaux dans le parking, qu'un ascenseur est en panne et une porte du parking bloquée en position ouverte,
- des échanges de courriels signalant des désordres.

Il convient de constater que le solde locatif débiteur de loyers n'est pas contesté.

Il convient, par ailleurs, de constater que, si l'existence de désordres dans l'immeuble n'est pas contestée, la partie demanderesse produit de nombreuses pièces permettant de démontrer qu'elle n'est pas demeurée inerte face aux sollicitations de son preneur ; qu'en outre les factures produites sont postérieures aux constats, si bien qu'il n'est pas démontré que les désordres persistent à ce jour. En outre, il s'agit de désordres relativement mineurs.

Il convient de constater que la partie défenderesse ne démontre nullement que les désordres invoqués l'auraient empêché, à quelque moment que ce soit, d'exploiter le local loué, si bien qu'elle ne démontre pas que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrance. Pour invoquer le principe de l'exception d'inexécition prévu aux articles 1217 et 1219 du code civil, le preneur adoit démontrer l'impossibilité totale d'exploiter les locaux loués. De simples désagréments ne suffisent ni à s'abstenir de devoir régler l'intégralité du loyer, ni même de faire diminuer celui-ci de 25 %, sauf à démontrer au fonds la réalité des répercussions économiques de ces désagréments.

Il convient donc de constater que son obligation de payer les arriérés de loyers ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La demande de diminution du loyer formulée par la défenderesse se heurte également à des contestations sérieuses au regard de ce qui précède et qu'elle excède, en conséquence, les pouvoirs du juge des référés.

La partie défenderesse sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

Il convient, en conséquence, de condamner la société SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à payer à la SCI [Adresse 1] une provision de 180.139,77 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers, charges, taxes arrêtés au 04 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale

Il convient de rappeler que le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur l'existence aussi bien que le contenu des clauses pénales.

Il convient donc de débouter la partie demande de sa demance à ce titre.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante, la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION sera tenue aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à payer la somme de 2.000 euros à la SCI [Adresse 1].


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS la société SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à payer à la SCI [Adresse 1] une provision de 180.139,77 euros TTC (CENT QUATRE VINGT MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) correspondant à l'arriéré de loyers, charges, taxes arrêtés au 04 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 inclus ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé ;

DEBOUTONS la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION de sa demande de diminution de loyers ;

CONDAMNONS la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION à verser à la SCI [Adresse 1] une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la SAS PV SENORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,