Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/04671 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TUF5




 JUGEMENT


N° B 

DU 07 Avril 2025




La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [T]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me GAUTHIER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 








JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 7]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDERESSE

Madame [D] [T], 
demeurant [Adresse 10] 
[Adresse 1]
[Localité 6]

Comparante en personne














EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé les 15/03/2023 et 22/03/2023 avec effet au 17/03/2023, la société IN'LI Sud Ouest a donné en location à Madame [T] [D] un logement situé [Adresse 2] au rez de chaussée avec jardin et parkings extérieurs n° 117838 et 117839 à [Localité 9].

Le 15/03/2023, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Madame [T] [D] pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d'incidents de paiement, la société IN'LI Sud Ouest a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Madame [T] [D] le 8/02/2024, un commandement de payer la somme de 2 016,57€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur.

Par acte de Commissaire de justice du 7/10/2024, signifié à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [T] [D] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :
DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
A titre subsidiaire,
PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [T] [D].
En conséquence,
ORDONNER L'EXPULSION de Madame [T] [D] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.
En toute hypothèse,
CONDAMNER Madame [T] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 089,07€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8/02/2024 sur la somme de 2 016,57€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.
FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.
CONDAMNER Madame [T] [D] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux.
CONDAMNER Madame [T] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.
DIRE qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit.
CONDAMNER Madame [T] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l'audience du 3/02/2025, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a réactualisé sa demande relative à la dette à la somme de 4 920,33€ en principal selon quittance subrogative en date du 6/11/2024 et décompte du 27/01/2025 indiquant qu'elle ne s’oppose pas à une demande de délais tout en maintenant les autres demandes.


Madame [T] [D], comparante à la même audience, reconnaît la dette.
Elle expose :
Qu'elle a repris le paiement des loyers depuis septembre 2024.
Qu'elle a payé le loyer de janvier 2025 et en a reçu quittance, et donc être à jour du paiement du loyer courant, car selon le bail elle doit payer le loyer avant le 6 du mois.
Qu'elle est mère isolée, a un enfant et travaille comme assistante RH en agence d'intérim avec un salaire mensuel de 1 650€ nets et perçoit une allocation logement de 300€ environ.
Ainsi, elle demande des délais pour résorber sa dette et propose de payer 137€ sur 36 mois pour apurer la dette en sus du loyer en cours afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.
Elle demande la suspension de la clause résolutoire.
Madame [T] remet un certain nombre de documents à l'audience ( contrat de travail à durée déterminée et bulletins de paie ).

L'affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :  

Selon l’article 2306 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d'une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil dont ci-après l'énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

II. Sur la resiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8/10/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 9/02/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7/10/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 8/02/2024 à la locataire qui mentionne un délai de 2 mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de 2 mois étant plus favorable à la locataire.

Le bail signé les 15/03/2023 et 22/03/2023 avec effet au 17/03/2023 contient une clause résolutoire ( article 10 ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8/02/2024, pour la somme en principal de 2 016,57€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9/04/2024.

III. Sur les demandes de condamnation au paiement :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l'audience une quittance subrogative en date du 6/11/2024 et décompte du 27/01/2025 démontrant que Madame [T] [D] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 920,33€.

Madame [T] [D] reconnaît la dette à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 920,33€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8/02/2024 sur la somme de 2 016,57€ et pour le surplus à compter de l'assignation.

IV. Sur les delais de paiement :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant est payé selon les débats à l'audience, le loyer devant être payé à terme échu selon le bail et Madame [T] dit avoir payé le loyer de janvier 2025 sans aucune contradiction de la partie adverse.
En conséquence, Madame [T] [D] étant en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [T] [D] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [T] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé les 15/03/2023 et 22/03/2023 avec effet au 17/03/2023 entre la société IN'LI Sud Ouest d'une part, Madame [T] [D] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] au rez de chaussée avec jardin et parkings extérieurs n° 117838 et 117839 à [Localité 9], sont réunies à la date du 9/04/2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 920,33€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8/02/2024 sur la somme de 2 016,57€ et pour le surplus à compter de l'assignation ;

AUTORISE Madame [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 137€ chacune et une 36è qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;



* qu'à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [D] soit condamnée à verser la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur présentation d'une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [T] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.


La GREFFIERE Le PRÉSIDENT