Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/04587 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDK




 JUGEMENT


N° B 

DU 07 Avril 2025




[M] [D] [X],
S.A. SEYNA,

C/

[W] [E], locataire
[N] [I] épouse [E], locataire

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me LACOME D’ESTALENX

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [M] [D] [X], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 6]

Représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substitués par Maître Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

La S.A. SEYNA,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substitués par Maître Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET


DÉFENDEURS

Monsieur [W] [E],
demeurant [Adresse 9] 
[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [N] [I] épouse [E],
demeurant [Adresse 9] 
[Localité 5]

Non comparante, ni représentée


EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [M] a donné à bail, par l'intermédiaire de son mandataire BELOTTI IMMOBILIER à Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] un appartement de type 3 avec jardin, à usage d’habitation, situé [Adresse 7], par contrat du 13/03/2023 prenant effet le 23/03/2023, pour un loyer mensuel de 774€ outre une provision pour charge mensuelle de 26€ soit un total de 800€.

Le mandataire immobilier BELOTTI IMMOBILIER a souscrit par l'intermédiaire de la société GARANTME un contrat de garantie des loyers impayés avec l'assureur.

Les loyers n'étant pas réglés de façon régulière, un commandement de payer les loyers a été délivré le 7/02/2024 à la demande de Madame [X] [M] pour la somme de 1 600€ en principal.

Les causes de ce commandement ont été éteintes dans le délai des deux mois.

Les locataires ont de nouveau manqué à leurs obligations de paiement du loyer.

Madame [X] [M], [D] et la société SEYNA ont fait assigner le 26/11/2024 avec signification à étude pour les deux, Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :


Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] ;
Condamner Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à laisser libre de tous occupants de leur chef le logement qu'ils occupent et remettre à Madame [X] [M], [D] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;
Ordonner à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à payer la somme de 4 135,35€ au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante :- La somme de 881,21€ à Madame [X] [M], [D]
 - La somme de 3 254,14€ à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [X] [M], [D] à hauteur de ce montant ;

Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à payer à Madame [X] [M], [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;
Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7/02/2024.
A l'audience du 3/02/2025, les demandeurs, représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

A cette même audience, Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] ne sont ni comparants ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le conseil des demandeurs.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D'EXPULSION :

sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28/11/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [M] et la société SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 8/02/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26/11/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur la résiliation :
Selon l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

Ainsi, le paiement du loyer est une des obligations principales du locataire.

Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] ont conclu le 13/03/2023 un bail prenant effet le 23/03/2023 avec Madame [X] [M] et n'ont pas satisfait à leurs obligations de paiement du loyer après avoir connu une première défaillance rappelée par un commandement de payer en date du 7/02/2024 pour la somme de 1 600€ en principal, et ils ont poursuivi leurs impayés dans le temps.

Selon le décompte versé au dossier arrêtant la dette locative au 1/01/2025, le tribunal constate que le non paiement des loyers et charges s'est accentué à partir du mois de juillet 2024 où les loyers ne sont plus versés.

Ces défauts de paiement du loyer récurrents de Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] et le montant de la dette actualisée réclamée à hauteur de 5 789,49€ au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, selon le décompte fourni à l'audience qui précise « créance assureur : 3 254,14€ et créance bailleur : 2 535,35€ », constituent un manquement grave et renouvelé aux obligations contractuelles et justifient la résiliation judiciaire du bail.
L’expulsion de Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.  

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Un contrat GARANTME SECURITE n° nuthzz-0059 (pièce 7 demandeurs) est versé au dossier, souscrit par BELOTTI IMMOBILIER le 31/08/2021 auprès de la société GARANTME, et un agrément GLI GARANTME n° 3455aVRVk atteste de l'éligibilité à la garantie de Monsieur [E] [W] et Madame [E] [N].

La société SEYNA a signé deux conventions de gestion les 17/12/2019 et 14/06/2021 avec GARANTME qui se renouvellent tacitement pour un an.

L'article 2306 du Code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

Le décompte des indemnités versées par l'assureur ( pièce 16 demandeurs) fait état de la somme de 3 254,14€ ( 1 600€ + 834,93€ + 819,21€ ).

L'article 1346-4 alinéa1 du Code civil dispose :
« La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »
En l'espèce, la société SEYNA ne produit qu'une seule quittance subrogative ( pièce 17 demandeurs : une seule quittance jointe malgré un pluriel à quittances subrogatives mentionné sur le bordereau de pièces communiquées) signée de Madame [X] [M], [D] en date du 16/02/2024 pour la somme de 1 600€ (loyer de janvier et février 2024), montrant qu'il s'agit des limites de ce qu'elle a payé et ne justifiant pas, à partir de la production d'autres quittances subrogatives, d'indemnisations supplémentaires lui donnant droit à subrogation.

Le décompte pré-cité fait état d'une créance de 2 535,35€ au bénéfice du bailleur.

Le décompte actualisé fourni à l'audience d'un montant de 5 789,49€ arrêté au 1/01/2025 ne sera pas retenu dans sa totalité.

La dette indemnisable sera donc fixée à la somme de 4 135,35€ (1 600€ pour l'assureur + 2 535,35€ pour le bailleur) au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, selon décompte arrêté au 1/01/2025.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] seront par conséquent condamnés solidairement à payer la somme de 4 135,35€ au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante : 
- La somme de 2 535,35€ à Madame [X] [M], [D]
- La somme de 1 600€ à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [X] [M], [D] à hauteur de ce montant ;

Ils seront également condamnés à payer à Madame [X] [M], [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7/02/2024 ;
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEYNA, Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] seront condamnés à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
 
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 13/03/2023 avec effet au 23/03/2023 entre Madame [X] [M] d'une part et Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] d'autre part concernant l'appartement avec jardin, à usage d’habitation situé [Adresse 7], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [M], [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à payer la somme de 4 135,35€ au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante : 
- La somme de 2 535,35€ à Madame [X] [M], [D]
- La somme de 1 600€ à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [X] [M], [D] à hauteur de ce montant ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à payer à Madame [X] [M], [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail (7/04/2025) jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] à verser à la société SEYNA une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [I] [N] épouse [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7/02/2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRÉSIDENT