Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 9 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 6]
[Adresse 6] 
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00152 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IX5H

Minute : 2025/
Cabinet C




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 09 Avril 2025


[J] [Y]


C/

[K] [E]
Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 3] A [Localité 7]


Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marie-Christine FOUCHER-RONGERE 
Me Frédéric GUILLEMARD - 39 

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Marie-Christine FOUCHER-RONGERE 
Me Frédéric GUILLEMARD - 39













ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 09 Avril 2025



Nous Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection
Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
Tenant audience publique de référé.


DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Y]
né le 26 Janvier 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39
 


ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 3] A [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marie-Christine FOUCHER-RONGERE, avocat au barreau de COUTANCES


 
PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Avril 2024
Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; 
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 avril 2001, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Monsieur [J] [Y] un immeuble à usage d’habitation et un garage situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.800 francs.

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2021, Monsieur [E] a donné à bail à Monsieur [Y] un second garage situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 31 euros charges comprises.

Par actes extrajudiciaires datés des 26 février et 5 mars 2024, Monsieur [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SCI GILC3, et Monsieur [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé aux fins d'expertise judiciaire. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025, après plusieurs renvois et une tentative de médiation judiciaire.

Monsieur [Y], assisté de son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite, à titre principal, de débouter Monsieur [Y] de sa demande d'expertise, à titre subsidiaire, il formule protestations et réserves sur la demande d'expertise judiciaire et demande que la mesure soit ordonnée aux frais avancés du demandeur et qu'en tout état de cause, il soit condamné aux entiers dépens.

Monsieur [E], comparant en personne, s'oppose à la demande d'expertise. Il fait valoir qu'une expertise contradictoire a été réalisée et qu'elle conclut à un défaut d'entretien imputable au locataire. Il expose que son locataire ne permet pas la réalisation des travaux permettant d'établir la non-décence alléguée. Il précise, que pour des besoins financiers, il est contraint de vendre le bien immobilier loué pour lequel il a délivré un congé au locataire. Il dénonce une procédure purement dilatoire destinée à l'empêcher de vendre son bien. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2025.


MOTIFS 

Sur la demande d'expertise 

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L'article 9 du Code de procédure civile stipule qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Monsieur [Y] alléguant de désordres affectant la VMC et de fuites dans le garage et au niveau des canalisations, sollicite la désignation d’un expert afin de déterminer la cause du dommage et la nature des travaux à effectuer. 

Il n'est pas discuté qu'un sinistre a été déclaré par Monsieur [Y] à son assureur ayant constaté une condensation importante au niveau d'une fenêtre ainsi que l'apparition de moisissures au plafond.

S'agissant des fuites d'eau alléguées par Monsieur [Y], une recherche de fuite simplifiée a été réalisée le 13 février 2023 par le cabinet AFD 14, mandaté par l'assureur du locataire. 

Le technicien, après avoir réalisé des tests de mesure de pression avec nanomètre et de contrôle avec projection d'eau colorée n'a relevé aucune anomalie et préconisé la réalisation d'une recherche de fuite technique.

Une recherche de fuite technique a été réalisée le 3 mars 2023 par le même cabinet, selon lequel le dégâts des eaux est dû à un phénomène de condensation provenant du fait qu'il y avait un manque de ventilation du logement, mêlé à des chocs thermiques constructifs.

Une nouvelle recherche de fuite simplifiée a été réalisée le 25 avril 2023 par le cabinet AFD 14 selon lequel le technicien a constaté qu'un raccord d'alimentation eau froide est fuyard dans le garage et a préconisé la réalisation d'une recherche de fuite technique au niveau des espaces extérieurs communs afin de déterminer l'origine des désordres.

S'agissant du dysfonctionnement de la VMC, une expertise amiable contradictoire a été réalisée par la société EUREXO, mandaté par l'assureur de Monsieur [Y] ;

Il ressort du rapport de l'expertise amiable que les désordres observés ont pour origine un ensemble de phénomènes : 
-manque d'entretien du logement,
- chocs thermiques,
- absence de ventilation, 
- température de chauffage intérieur trop faible,
- pièce surencombrée.

L'expert a conclu que la responsabilité du bailleur n'était pas susceptible d'être recherchée et que c'était possiblement l'utilisation et le manque d'entretien du logement qui pouvaient être à l'origine des désordres, rappelant l'obligation d'entretien du locataire.

Insatisfait des conclusions du rapport de l'expertise amiable, Monsieur [Y] a mandaté l'association SOliHA afin de procéder à un contrôle de décence du logement.

SOliHA, aux termes de son contrôle a conclu à une suspicion de non-décence du logement et préconisé la réalisation d'interventions pour lever la suspicion de non-décence : 
- pour le propriétaire :
* la mise en sécurité de l'installation électrique, remplacement de deux prises et des plaques de cuisson,
* faire un point d'étanchéité à l'air entre le bâti et le placo
* suspicion de fuite après compteur sur le réseau d'eau potable dans le garage,
pour le locataire :
* réparer ou remplacer la chasse d'eau défectueuse,
- pour la copropriété :
* suspicion de fuite sur le réseau d'eau pluviale en sous-sol. 

Toutefois, il ressort des pièces produites par les parties et notamment les échanges de courriels entre le bailleur et le locataire d'une part, entre le bailleur et le conseil de Monsieur [Y] d'autre part, ainsi qu'entre le bailleur et l'électricien, produits par Monsieur [E], que Monsieur [Y] ne s'est pas rendu disponible et n'a pas permis l'accès au logement pour la réalisation des travaux.

Ainsi, il est justifié que Monsieur [Y] a fait obstacle à la réalisation des travaux contribuant à la résorption des désordres.

En outre, il est observé que les défendeurs ont justifié avoir réagi aux doléances du locataire en procédant au remplacement de la VMC au mois de février 2023 et des raccords usagés d'acheminement de l'eau potable au mois de mai 2024.

L'absence de Monsieur [Y] malgré les interventions programmées pour lever la suspicion de non-décence révèle une attitude de nature à entraver une juste évaluation de l'état du logement. 

Par conséquent, en l' absence d'élément étayant l'argumentation du demandeur quant à l' indécence du logement loué, et au regard des éléments la contredisant, il n'existe pas de motif légitime d'ordonner une expertise judiciaire. Cette mesure se heurte à une contestation sérieuse et n'est pas justifiée par l'existence d'un différend.

Par conséquent, la demande d'expertise judiciaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y], partie succombante, sera tenu au paiement des dépens de l’instance.

Au regard de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision telle que prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine ENGE, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

REJETONS la demande d'expertise judiciaire formée par Monsieur [J] [Y] ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
DE LA PROTECTION