Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
07 Avril 2025


 N° RG 22/10385 - N° Portalis DB3R-W-B7G-YBBH

N° Minute : 25/








AFFAIRE

Société PIZZA JOHN’S

C/

[T] [Z] [Y]





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Société PIZZA JOHN’S
103, avenue de la Division Leclerc
92160 ANTONY

représentée par Me Mathieu RETORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1512


DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z] [Y]
103 avenue de la Division Leclerc
92160 ANTONY

représenté par Maître Mariannick CANEVET de la SELARL CABINET CANEVET, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 353




L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.














EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 août 2007, M. [T] [Y] a donné à bail commercial en renouvellement à la société PIZZA JOHN’S, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er août 2007, des locaux situés 103, avenue de la Division Leclerc à ANTONY (92160), afin qu’elle y exploite une activité de restauration rapide, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme 5.518,44 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 02 novembre 2022, la société PIZZA JOHN’S a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2023.

Par courrier en date du 08 novembre 2022, M. [Y] a refusé le renouvellement sollicité et demandé au preneur de quitter les locaux.

C’est dans ce contexte que la société PIZZA JOHN’S a fait assigner M. [Y] devant ce tribunal par exploit du 08 décembre 2022 aux fins essentiellement de se voir reconnaître le droit au paiement d’une indemnité d’éviction consécutivement au refus opposé par le bailleur à sa demande de renouvellement, chiffrée à 127.162 euros, ainsi que de voir fixer l’indemnité d’occupation due au titre de son droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de ladite indemnité d’éviction, dans les termes du loyer du bail expiré, et subsidiairement, de voir désigner un expert judiciaire chargé de fournir au tribunal les éléments lui permettant de statuer sur l’indemnité devant lui revenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 04 septembre 2023, la société PIZZA JOHN’S demande au tribunal, de :

CONSTATER que par l’effet du congé du 8 novembre 2022 délivré par Monsieur [T] [Y] à la société PIZZA JOHN’S, le bail commercial du 16 août 2007 portant sur les locaux sis au 103, avenue de la Division Leclerc - 92160 Antony, est arrivé à son terme le 31 décembre 2022 ;

DIRE que le congé précité a cependant ouvert droit au profit de la société PIZZA JOHN’S à une indemnité d’éviction au titre de la perte de son fonds de commerce, de même qu’au droit de se maintenir dans les locaux susvisés jusqu’au complet paiement de ladite indemnité ;

FIXER l’indemnité d’éviction due par Monsieur [T] [Y] à la société PIZZA JOHN’S a la somme de 127.162, 84 euros, laquelle se décompose comme suit 110.000 euros d’indemnité principale, 11.000 euros d’indemnité de remploi et 6.162, 84 euros d’indemnité spécifique au titre du trouble commercial ;

RAPPELER que l’indemnité d’éviction de 127.162,84 euros portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie de 1.379, 61 euros par le bailleur au locataire ;

DIRE que Monsieur [T] [Y] assumera le coût des licenciements des salariés attachés au fonds de commerce sur production des justificatifs ;

FIXER l’indemnité d’occupation à partir du 1er janvier 2023 au montant du loyer du bail venant à expiration, révisé selon l’évolution de l’indice du coût de la construction publié au second trimestre 2022 publie par l’lNSEE, à savoir 1966, soit la somme annuelle de 7.942,35 euros hors charges, hors taxes ;

DIRE que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’effectuera de plein droit ;

REJETER les demandes plus amples et contraires de Monsieur [T] [Y] ;

CONDAMNER Monsieur [T] [Y] régler à la société PIZZA JOHN’S la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert judiciaire qu’il lui plaira aux fins d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation ;

DIRE que les honoraires et frais de l’expertise judiciaire ainsi ordonnée incomberont à Monsieur [T] [Y], ce dernier étant l’auteur du congé adresse le 8 novembre 2022 à la société PIZZA JOHN’S ;

REJETER les demandes plus amples et contraires de Monsieur [T] [Y] ;

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE que le bail commercial est renouvelé pour neuf nouvelles années à compter du 1er décembre 2023 ;

FIXER le loyer du bail en renouvellement a la somme de 7.942, 35 euros hors charges, hors taxes par an à compter du 1er décembre 2023 ;

REJETER les demandes plus amples et contraires de Monsieur [T] [Y] ;

CONDAMNER Monsieur [T] [Y] à régler à la société PIZZA JOHN’S la somme de 5 000 euros titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens.


Selon dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, M. [Y] demande au tribunal, de :

DEBOUTER la SARL PIZZA JOHN’S de toutes ses demandes, fins, et conclusions,

DECLARER Monsieur [T] [Y] recevable et bien -fondé en ses demandes,

DECLARER que Monsieur [T] [Y] a mis tous les moyens utiles et nécessaires à la prévention de tous dommages, et aux fins de départ de la SARL PIZZA JOHN’S la fin du bail et ainsi chaque année,

DECLARER que la SARL PIZZA JOHN’S a fait valoir, par son courrier en date du 10 novembre 2016 des raisons suffisantes pour quitter les lieux après expiration du bail au 31 juillet 2016,

DECLARER aux vues des expertises d’assurances que le local ne peut faire l’objet d’un renouvellement de bail commercial,

DECLARER mal-fondée la demande d’expertise aux fins d’indemnisation de la SARL PIZZA JOHN’S et par voie de conséquence la REJETER,

RESILIER le bail commercial entre les parties, au titre de l’occupation du local sis au 103 avenue du Général LECLERC 92160 ANTONY,

ORDONNER à la SARL PIZZA JOHN’S de quitter les lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,

CONDAMNER, la SARL PIZZA JOHN'S au paiement d’une indemnité d’occupation au double du montant du loyer actuel soit la somme de 794,32€ mensuel assortie d’une astreinte,

CONDAMNER, la SARL PIZZA JOHN'S au paiement d’une astreinte de 100 € par jour à compter du 31ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et jusqu’au départ du local ; 

ORDONNER l’expulsion de la SARL PIZZA JOHN’S au-delà du 31ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER la SARL PIZZA JOHN’S aux entiers dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, 

Subsidiairement : 
ORDONNER une expertise aux frais de la SARL PIZZA JOHN’S aux fins de vérification des dires du bailleur sur l’état des lieux et les solutions préconisées par les experts d’assurances, et en conclure à l’impossibilité de maintien d’une occupation quelle qu’elle soit dans ce local sis au 103 avenue de la division LECLERC 92160 ANTONY ; 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 1er février 2024.


MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « dire », « rappeler », « déclarer bien-fondé » et « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes relatives aux intérêts au taux légal, à la prise en charge des frais de licenciement, à la compensation et tendant, à titre infiniment subsidiaire, au renouvellement du bail commercial, constituent toutefois de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné respectivement des termes « rappeler » et « dire » en lieu et place de « ordonner » et « prononcer », sur lesquelles il y a lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de M. [Y], qui n’est pas contestée.

Il sera aussi utilement précisé que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail commercial à effet du 1er août 2007, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016.

Enfin, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Par conséquent, en l’absence de tout développement dans la partie « discussion » des conclusions de M. [Y] de ces chefs, il ne sera pas statué sur ses demandes reconventionnelles tendant à la résiliation judiciaire du bail et celles subséquentes portant sur l’expulsion des lieux loués dans le mois suivant la signification du présent jugement à défaut de libération volontaire et le versement d’une indemnité d’occupation fixée au double du loyer, sous astreinte.

I- Sur la fixation de l’indemnité d’éviction consécutivement au refus opposé par le bailleur en réponse à la demande de renouvellement de bail du preneur

La société PIZZA JOHN’S sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 127.162,84 euros en application de l’article L145-14 du code de commerce. Elle expose qu’elle a sollicité le renouvellement de son bail par acte extrajudiciaire du 02 novembre 2022 et, qu’en réponse, par courrier en date du 08 novembre 2022, le bailleur a refusé le renouvellement sollicité, lui demandant de quitter les locaux.

Elle soutient que même si le refus opposé n’a pas été notifié dans les formes prévues par la loi, selon la jurisprudence, seul le preneur que la loi entend protéger peut s’en prévaloir. Elle précise qu’elle n’entend pas invoquer le caractère irrégulier du congé-refus qui lui a été opposé par M. [Y]. Elle en déduit qu’elle est fondée à revendiquer le paiement d’une indemnité d’éviction chiffrée à la valeur de son fonds de commerce augmentée des indemnités accessoires d’usage, et à demander que le défendeur prenne en charge les frais de licenciement induits par l’éviction, sur présentation des justificatifs. 

En réplique aux moyens développés par le défendeur, elle conteste tout manquement de sa part aux obligations du bail. Elle ajoute que le bailleur ne lui a, en tout état de cause, pas adressé la mise en demeure prévue par l’article L145-17 I 1° du code de commerce, indispensable pour fonder les manquements graves et légitimes qui justifieraient le refus de renouvellement sans versement d’une indemnité d’éviction. Elle conteste également que l’état de dangerosité des locaux justifierait le non-renouvellement du bail, arguant que le bailleur ne produit aucune pièce propre à étayer ses affirmations de ce chef.

Elle revendique le droit au maintien dans les lieux prévu par la loi dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction devant lui revenir et estime que l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer du bail expiré, actualisé.

Si le tribunal estimait ne pas pouvoir fixer l’indemnité d’éviction malgré ses explications et pièces étayant le montant sollicité, elle conclut à la désignation d’un expert chargé de lui fournir les éléments utiles à cette fin.

M. [Y] rétorque essentiellement qu’il est fondé à s’opposer au renouvellement du bail en raison du comportement du preneur et de l’état dégradé du bâti résultant des périodes de sècheresse qui ont conduit à des fissures affectant les murs des locaux donnés à bail. Il déclare qu’il a dûment alerté le preneur à plusieurs reprises sur le fait qu’il n’avait pas l’intention de reconduire le bail. Il évoque des problèmes de poubelles et de chauffe-eau dont il indique avoir avisé le preneur et fait état de courriers en date des 08 novembre 2022 et 16 décembre 2022, répondant selon lui aux exigences de l’article L145-17 I du code de commerce. Il affirme que la société PIZZA JOHN’S fait preuve de déloyauté en se maintenant dans les lieux alors que le bail a expiré le 31 juillet 2016. Il estime aussi que les locaux ne sont pas adaptés à l’activité exploitée. Il conclut donc au rejet des demandes qu’elle forme à son encontre en application de l’article L145-14 du code de commerce.

Selon l'article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L145-10 du même code dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Aux termes de l’article L145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du même code précise qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En application de l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il incombe au bailleur d'apporter la preuve de la réalité du ou des manquement(s) reprochés et de ce que celui-ci/ceux-ci s'est/se sont poursuivi(s) au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d'avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s) exigée par l'article L145-17 I 1° du code de commerce.

Le juge apprécie souverainement le(s) motif(s) grave(s) et légitime(s) en se plaçant à la date de la mise en demeure.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 16 août 2007, M. [T] [Y] a donné à bail commercial en renouvellement à la société PIZZA JOHN’S, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er août 2007, des locaux situés 103, avenue de la Division Leclerc à ANTONY (92160), afin qu’elle y exploite une activité de restauration rapide.

A l'arrivée de son terme, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail liant les parties s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 02 novembre 2022, la société PIZZA JOHN’S a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2023.


Par courrier en date du 08 novembre 2022, M. [Y] a refusé le renouvellement de bail sollicité, ce dont la société PIZZA JOHN’S a pris acte en sollicitant du bailleur le versement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L145-14 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public.

La société PIZZA JOHN’S rappelle à juste titre que M. [Y] ne peut tirer argument du fait que son refus de renouvellement n’a pas été signifié par acte extrajudiciaire (Pourvoi n°09-15192, n°81-13495 et n°91-16254).

Pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction revendiquée, M. [Y] invoque la dangerosité des locaux donnés à bail consécutivement à l’apparition de fissures dans les murs des lieux loués suite à différents épisodes de sécheresse. 

La dangerosité alléguée n’est cependant pas démontrée par le bailleur qui ne produit aucun arrêté de péril pris par la Mairie concernant les lieux loués. 

De plus, M. [Y], qui n’allègue pas ni n’établit que la société PIZZA JOHN’S aurait cessé d’exploiter son fonds sans raison sérieuse et légitime, ne communique aucun acte extrajudiciaire qu’il aurait fait délivrer à la demanderesse afin de mettre un terme à une infraction constatée à ses obligations contractuelles et/ou légales, laquelle se serait poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure d'avoir à la faire cesser, conformément aux exigences de l’article L145-17 I 1° du code de commerce, précité.

Il en résulte que le bailleur, qui ne justifie d’aucun motif grave et légitime, ne peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par la loi en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial.

M. [Y] est donc redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société PIZZA JOHN’S, laquelle bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au règlement de celle-ci, aux clauses et conditions du bail expiré.

Concernant le montant de ladite indemnité d’éviction, la société PIZZA JOHN’S l’évalue à la somme totale de 127.162, 84 euros, outre le coût des licenciements induits par son éviction. 

Pour justifier du quantum revendiqué, elle verse différents bilans relatifs aux exercices comptables 2020 et 2021, ainsi qu’un rapport d’évaluation dressé par le Cabinet HANS ET ASSOCIES, experts comptables-commissaires aux comptes.

Cette évaluation financière établie non contradictoirement au cours de l’année 2021, ne permet pas d’accueillir sa demande. En effet, l’indemnité d’éviction doit être déterminée en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce dans sa consistance à la date du refus de renouvellement, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre, le chiffrage devant être fait à la date la plus proche de l’éviction.

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En application de ces dispositions, afin de permettre au tribunal de disposer des éléments nécessaires à sa décision sur le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du code de commerce, il y a lieu d’ordonner une expertise aux frais avancés de la société PIZZA JOHN’S en sa qualité de demanderesse à la procédure.

Il convient, dans ce contexte, de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes sous réserve des précisions ci-dessous relatives aux mesures provisoires.


II - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, compte tenu de l’expertise ordonnée, les dépens seront réservés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PIZZA JOHN’S la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire reconnaître son droit à indemnité d’éviction.

M. [Y] sera donc condamné à lui régler une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

RECONNAIT à la société PIZZA JOHN’S le droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

RECONNAIT à la société PIZZA JOHN’S le droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de ladite indemnité d’éviction aux clauses et conditions du bail expiré,

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer à la société PIZZA JOHN’S la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d'éviction :

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

M. [J] [W]
25/27, avenue de la Division Leclerc à ANTONY (92160)
Tel : 01-77-69-64-04
mathieu@prokimena.com

Avec pour mission de :
- convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre dans un délai qu’il lui appartiendra de fixer tout document nécessaire à l’exécution de sa mission,

- se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission,
- s’entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix notamment pour déterminer la surface utile des locaux en cas de désaccord des parties,
- visiter les locaux situés 103, avenue de la Division Leclerc à ANTONY (92160), objet du bail renouvelé les 16 août 2007, les décrire, les photographier, 
- dresser la liste des salariés employés par la société PIZZA JOHN’S dans ces locaux et sur ce fonds,
- rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
1/ dans les cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant).
2/ dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,
- donner son avis sur l’indemnité d’occupation susceptible d’être due par la société PIZZA JOHN’S à compter du 1er janvier 2023, suite au refus de renouvellement du bailleur cette date n’étant pas contestée par M. [Y], et jusqu’à la libération effective des lieux, en tenant compte de la précarité due à l’éviction,

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire papier avec toutes ses annexes et un exemplaire numérique (clé USB) au greffe du Tribunal judiciaire de NANTERRE, Services des expertises - Extension du Palais de Justice 8 rue Pablo Néruda 92020 Nanterre Cédex, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société PIZZA JOHN’S entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis , étant rappelé qu’il convient de privilégier le paiement par virement en sollicitant les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : regie.tj-nanterre@justice.fr.

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

ORDONNE le sursis à statuer sur le suplus des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 19 juin 2025 à 9h30 pour retrait de l’affaire du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, sauf avis contraire des parties et, à défaut, radiation.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT