Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 2 avril 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/09624 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KQFA

MINUTE N°2025/


ORDONNANCE

DU 02 Avril 2025
 





S.A. 3 F SUD c/ [X] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 05 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.A. 3 F SUD, venant aux droits de la SA IMMOBILIERE RHONE-ALPES, prise en la personne de son PDG en exercice
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Jean-marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE


DEFENDERESSE:

Madame [H] [X]
”[Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Comparant en personne

 

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Avril 2025 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Jean-marc FARNETI

- [H] [X]

1 copie dossier

 





EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 3 avril 2012 prenant effet le même jour, la société d’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES, a consenti à madame [H] [X] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 375,66 euros hors charges, s'établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 447,18 euros.

Le contrat de bail comporte en son article 9 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La société SA 3F SUD venant aux droits de la société d’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1481,80 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2024, par dépôt en l’étude, la société SA 3F SUD venant aux droits de la société d’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait assigner Madame [H] [X] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 5 mars 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
Constater que la clause résolutoire insérée au bail ayant trouvé son plein et entier effet, Mme [H] [X] est devenue occupant sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2024 ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [H] [X] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe, et ce, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Mme [H] [X] à payer à la SA 3F SUD jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité équivalente au dernier loyer perçu augmenté des charges ;Condamner Mme [H] [X] à payer à la SA 3F SUD :A titre provisionnel, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus, les sommes de : - 1481,80 euros au titre des sommes commandées avec intérêts de droit à compter du 27 septembre 2024 ;
- 1043,18 euros au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de novembre 2024 ;
La somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;Condamner Madame [H] [X] aux entiers frais et dépens de l’instance ;
A l’audience, La SA 3F SUD, représentée par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance. 

Madame [H] [X] a comparu en personne à l’audience. Elle ne conteste pas la dette et explique sa situation par la perte de son emploi au mois d’août 2024 et des rappels de charges importants. Elle sollicite des délais de paiements et propose de régler la somme de 100 euros en sus du loyer. Elle indique ne pas avoir repris le paiement du loyer car celui-ci est passé de 550 euros à 800 euros par mois et qu’elle souhaite quitter le logement.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile et rendue en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l'article 834 du Code de procédure civile que : "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend". 

L'article 835 du Code de procédure civile dispose : "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". 

Le droit de propriété d'une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l'atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable. 


II/ Sur la recevabilité de l’action

L'article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La SA 3F SUD justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l'assignation à la Préfecture effectuée le 17 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 5 mars 2025. 

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable. 


III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »
Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 dispose que : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 3 avril 2012 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de deux mois.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 27 septembre 2024 pour un montant de 1481,80 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2024.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 27 septembre 2024 et le 27 novembre 2024, trois règlements d’APL ont été effectués pour la somme de 375,23 euros. 

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance. 

En conséquence, la clause résolutoire est acquise deux mois après sa délivrance et il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 27 novembre 2024 minuit, d’ordonner l’expulsion de la locataire comme précisé dans le dispositif et de la condamner, à une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel charges comprises sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. 

L’indemnité d’occupation courra à compter du 28 novembre 2024, cependant, sachant que toute mensualité entamée est due, le mois de novembre 2024 reste inclus dans l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation courra à compter du mois de décembre 2024 afin de ne pas être payée deux fois.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, la bailleresse disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter. 


IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ; 

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ; 

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, La SA 3F SUD démontre sa créance par la production du contrat de location, du commandement de payer ainsi que du décompte versé aux débats. 

Madame [H] [X] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

En conséquence, la créance de La SA 3F SUD apparaît non contestable à hauteur de 3 143,33 euros à la date du 28 février 2025 correspondant : 
➝ 1481,80 euros correspondant aux impayés de loyers et charges visés au commandement de payer du 27 septembre 2024 arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ; 
➝ aux impayés de loyers des mois d’octobre et novembre 2024, date de résiliation du bail ; 
➝ aux impayés d’indemnités d’occupation des mois de décembre 2024 à février 2025 inclus ;

Ont été déduits tous les versements effectués par la locataire et la CAF jusqu’à la date d’arrêt du décompte.

En conséquence, Madame [H] [X] sera condamnée à verser à la SA 3F SUD une provision sur les impayés de loyers et charges de 2.772,31 euros, somme arrêtée à l’échéance de novembre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement payer sur la somme de 1.481,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, outre une indemnité d'occupation correspondant au montant mensuel (loyer + provisions sur charges) qu'aurait versé la locataire si le bail s'était poursuivi selon les mêmes modalités, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à parfaite restitution des lieux.

V/ Sur les délais de paiement :

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. 


En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n'a pas repris avant la date de l'audience si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais. 

En conséquence, la demande de Madame [H] [X] sera rejetée.


VI/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu'il s'agit au visa de l'article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d'un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Madame [H] [X], qui succombe, devra supporter les entiers dépens.

Au regard des situations respectives des parties, l'équité commande de ne pas allouer d'indemnités au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l'action de la SA 3F SUD recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 3 avril 2012 à Madame [H] [X] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 3], au 27 novembre 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 28 novembre 2024, Madame [H] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Madame [H] [X] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant commandement d'avoir à quitter les lieux ;

REJETONS la demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] à payer à la SA 3F SUD une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant correspondant au loyer actuel augmenté des charges, à compter du mois de décembre 2024, mois suivant la résiliation, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] à payer à La SA 3F SUD, la somme de 2.772,31 euros, incluant l’échéance de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement payer sur la somme de 1.481,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement en l'absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l'audience ; 

REJETONS la demande de la SA 3F SUD au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 27 septembre 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés