Tribunal Judiciaire · 1ERE CHAMBRE — 2 avril 2025

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Jugement N°
du 02 Avril 2025

N° RG 20/01340 - N° Portalis DBXV-W-B7E-FJ3N
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S.C.I. AVENIR PATRIMOINE
C/
S.C.P. PERRONNET - LUCAS, S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK, [I] [L], S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES














Copie certifiée conforme et 
Copie exécutoire délivrées
le


à :
-Me FALLOURD T54
-Me RENDA T35
-Me CORBILLE-LALOUE T19
-Me BAIS T32
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ 


DEMANDERESSES :

S.C.I. AVENIR PATRIMOINE,
N° RCS 510 203 771, dont le siège social est sis [Adresse 2] ; représentée par Me Guillaume FALLOURD, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54 ; Me Hadrien PRALY, avocat plaidant au barreau de la DRÖME ;



DÉFENDEURS :

S.A.R.L FOUSSE PATRIMOINE, 
N° RCS 490 102 209, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; Me Sandra RENDA, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 ; Me Hugues LEROY, avocat plaidant au barreau de’ORLEANS ;

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES intervention forcée
Il s’agit d’une assignation en intervention forcée dans une procédure déjà pendante devant le Tribunal RG N° 20/01340, dont le siège social est sis [Adresse 6] ; représentée par Me Sandra RENDA, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 ; Me Hugues LEROY, avocat plaidant au barreau de’ORLEANS;

S.C.P. PERRONNET - LUCAS,
Appel en garantie de Maître [L], N° RCS 441 695 483, dont le siège social est sis [Adresse 3] ; représentée par Me Guillaume BAIS, demeurant [Adresse 31], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32 ; Me Jérôme HOCQUARD, avocat plaidant au barreau de PARIS ;

Maître [I] [L], notaire en retraite, ancien associé de la SCP [I] [L] et [J] [N] notaires associés, demeurant [Adresse 15] ; représenté par la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, demeurant [Adresse 16], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19 ; Me Jean-Michel LICOINE, avocat plaidant au barreau d’ORLEANS ;

S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK intervention forcée
N° RCS 501 383 608, dont le siège social est sis [Adresse 1] ;
Non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sophie PONCELET
Assesseurs: Elodie GILOPPE
 Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 13 juin 2024, à l’audience du 15 Janvier 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 19 mars 2025. A cette date elle a été prorogée au 02 Avril 2025.

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 02 Avril 2025
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.


* * *


EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par authentique reçu le 17 février 2017 par Maître [I] [L], notaire à [Localité 48], la SARL FOUSSE PATRIMOINE a cédé à la SCI AVENIR PATRIMOINE au prix de 180.000 euros un pavillon témoin et 4 places de parkings implantés sur un terrain situé [Adresse 10] à [Localité 50], et cadastré section ZK [Cadastre 42], [Cadastre 47], [Cadastre 26], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 36] et [Cadastre 37] issu de la subdivision du lot n°3 d'un lotissement autorisé par arrêté du maire de la commune de [Localité 50] du 06 avril 1992, et dont le document d'arpentage a été établi par la SCP PERRONNET-LUCAS, géomètre-expert.

La SCI AVENIR PATRIMOINE a souhaité revendre ce bien et un compromis de vente a été régularisé le 23 octobre 2019 entre la SCI AVENIR PATRIMOINE et les consorts [G]. 

La réitération de la vente était prévue le 28 janvier 2020.

Les acquéreurs ont toutefois renoncé à la vente, le notaire instrumentaire constatant la veille de la signature de l'acte que l'immeuble cédé était issu d'une division réalisée en méconnaissance du cahier des charges du lotissement dans le périmètre duquel il se situe. 

Par acte des 15 et 27 juillet 2020, la SCI AVENIR PATRIMOINE a fait assigner la SARL FOUSSE PATRIMOINE et Monsieur [I] [L] aux fins de voir prononcer l'annulation de la vente ainsi que la réparation des préjudices subis. 

Par jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 28 octobre 2020, la SARL FOUSSE PATRIMOINE a été placée sous sauvegarde, la SELARL VILLA FLOREK étant désignée comme mandataire, et la SELARL AJ ASSOCIES étant désignée comme administrateur de la société.

Par courrier du 21 décembre 2020, la SCI AVENIR PATRIMOINE a déclaré sa créance au passif de la SARL FOUSSE PATRIMOINE.

Par acte des 21 janvier et 17 février 2021, la SCI AVENIR PATRIMOINE a fait assigner en intervention forcée la SELARL VILLA FLOREK et la SELARL AJ ASSOCIES.

La SELARL VILLA FLOREK n'a pas constitué avocat.

Par acte en date du 22 décembre 2020, Maître [I] [L] a fait assigner en intervention forcée la société PERRONNET-LUCAS, géomètre-expert, chargée de la division initiale.

Ces procédures ont été jointes à la présente affaire appelée sous le n°20/01340.

Par acte en date du 17 août 2022, les sociétés AVENIR PATRIMOINE et FOUSSE PATRIMOINE ont cédé à la société PNLP, d'une part, l'ensemble immobilier objet de la présente procédure et, d'autre part, l'autre partie du tènement dont il est issu, les fonds subdivisés étant ainsi cédés de manière concomitante à un seul et même acquéreur et l'acquéreur étant informé de l'irrégularité de la subdivision de ces terrains.

La clôture de l'instruction est intervenue le 13 juin 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2025.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025, prorogé au 02 avril 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, la SCI AVENIR PATRIMOINE demande au tribunal de :

- prendre acte de ce qu'elle se désiste de sa demande tendant à l'annulation de la vente et de ses demandes subséquentes ;
- dire et juger que la vente conclue le 17 février 2017 entre la SARL FOUSSE PATRIMOINE et la SCI AVENIR PATRIMOINE portant sur les parcelles cadastrées section ZK n°[Cadastre 42], [Cadastre 47], [Cadastre 26], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 36] et [Cadastre 37] et les droits indivis portant sur les parcelles cadastrées section ZK n°[Cadastre 35], [Cadastre 43], [Cadastre 45] et [Cadastre 46] sises [Adresse 10] était entachée de nullité ;
- dire et juger que la responsabilité délictuelle de Maître [I] [L], notaire instrumentaire, est engagée ;
- condamner in solidum ou solidairement à due proportion telle que fixée par le tribunal, la SARL FOUSSE PATRIMOINE et Maître [I] [L] à lui verser les sommes suivantes :

* 11.081,62 euros en réparation du préjudice occasionné par la privation du prix de vente qui aurait dû être perçu le 28 février 2020 ;
*11.438,07 euros au titre des taxes foncières relatives aux années 2020 (proratisée), 2021 et 2022 (proratisée) ;
* 718,15 euros au titre des frais d'assurance tous risques propriétaire non-occupant relatifs aux années 2020, 2021 et 2022 ;
* 3.000 euros au titre des frais d'entretien supportés sur la période comprise entre le 28 janvier 2020 et le 07 août 2022 ;
* 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- Fixer les créances de la société AVENIR PATRIMOINE au passif de la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre de la société FOUSSE PATRIMOINE ;
- Condamner Maître [I] [L] à relever et garantir la SARL FOUSSE PATRIMOINE de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;
- débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- condamner in solidum ou solidairement à due proportion telle que fixée par le tribunal, Maître [I] [L], la SELARL VILLA FLOREK et la SELARL AJ ASSOCIES à verser à la SCI AVENIR PATRIMOINE une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner les mêmes aux dépens de l'instance. 

La SCI AVENIR PATRIMOINE soutient que la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée en raison du vice entachant le bien vendu. Elle relève qu'à tout le moins, sa responsabilité est engagée au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme ou de la garantie des vices cachés. 

Elle fait également valoir que la responsabilité du notaire est engagée au titre du devoir de conseil qui implique une obligation de s'assurer de l'efficacité de l'acte reçu. Elle en déduit que la responsabilité de Maître [I] [L], notaire instrumentaire de la vente intervenue le 17 février 2017, est engagée dès lors qu'il ne s'est pas assuré de la légalité de la subdivision dont le bien litigieux est issu. Elle précise qu'à la date de la subdivision tout comme à la date à laquelle l'acte de vente a été reçu, la jurisprudence était claire quant au caractère contractuel des dispositions du cahier des charges d'un lotissement dans les rapports entre colotis quelle que soit l'évolution de la réglementation en matière d'urbanisme. Elle relève également que le troisième alinéa de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date de la vente, amenait à la même conclusion. Elle soutient encore que le préjudice consécutif à la faute du notaire ne peut être limité à une perte de chance d'avoir renoncé à acquérir le lot vendu. Elle relève encore que dès lors que la société venderesse est insolvable, la garantie du notaire est acquise.

S'agissant de l'évaluation de ses préjudices, la SCI AVENIR PATRIMOINE fait valoir en premier lieu que la vente projetée en janvier 2020 au prix de 140.000 euros nets vendeur n'a pas abouti en raison de l'irrégularité de la subdivision. Elle relève ainsi que si la vente intervenue le 07 août 2022 a été convenue au prix de 150.000 euros, soit à un prix supérieur au prix convenu en janvier 2020, elle aurait pu faire fructifier ou réinvestir le produit de la vente si celle-ci avait été régularisée. Elle en déduit qu'elle est fondée à solliciter une somme équivalant aux intérêts au taux légal sur la somme de 140.000 euros pour la période comprise entre le 28 janvier 2020 et le 07 août 2022.

Elle fait également valoir que si la vente avait abouti le 28 janvier 2020, elle aurait fait l'économie :

*des taxes foncières appelées pour la période du 28 janvier 2020 au 07 août 2022 et précise à ce titre qu'elle ne pouvait reporter sur un locataire la charge de la taxe foncière ;
*des cotisations d'assurance propriétaire non occupant pour la période litigieuse ;
* des frais d'entretien du bien.

Elle fait enfin valoir l'existence d'un préjudice moral en raison des difficultés occasionnées. 

* * * 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 septembre 2022, la SARL FOUSSE PATRIMOINE et la SELARL AJ ASSOCIES ès-qualités d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL FOUSSE PATRIMOINE, demandent au tribunal de :

A titre principal :

- Déclarer la société AVENIR PATIRMOINE irrecevable et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- l'en débouter ;

A titre subsidiaire :

- fixer tout au plus au passif de la procédure de sauvegarde de la société FOUSSE PATRIMOINE les créances qui viendraient à être retenues à son encontre, et après qu'il ait été justifié d'une déclaration régulière de créance ;
- condamner in solidum Maître [I] [L] et la SCP PERRONNET-LUCAS, ou l'un à défaut de l'autre, à la garantir intégralement, et donc à supporter toutes les condamnations qui viendraient à être fixées au passif de la procédure de sauvegarde de la société FOUSSE PATRIMOINE ; 

En tout état de cause :

- Mettre hors de cause la société AJ ASSOCIES ;
- condamner toute partie qui succombera, le cas échéant in solidum entre eux, à régler à la société FOUSSE PATRIMOINE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondées ;
- la ou les condamner dans les mêmes conditions aux entiers dépens.

Elles font valoir que la SARL FOUSSE PATRIMOINE a agi de bonne foi en s'en remettant au notaire, Maître [I] [L], et à la SCP PERRONNET-LUCAS en charge de la régularité du document d'arpentage pour les besoins de la division. Elle précise avoir tout fait pour régulariser la situation, ce qui a abouti à la vente, au profit de la société PNLP du terrain litigieux pour la reconstitution du lot n°3 subdivisé à tort. Elles en déduisent que les demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE sont devenues sans objet. Elles précisent que la vente a été réalisée à un prix plus avantageux que celui prévu en 2020, et qu'il n'est pas justifié d'un quelconque préjudice moral.

Elles font valoir que Maître [I] [L] et la SCP PERRONNET-LUCAS doivent être condamnés à garantir la société FOUSSE PATRIMOINE de toute condamnation, le notaire ayant instrumenté un acte inefficace, et le géomètre-expert n'ayant pas vérifié la faisabilité de la division du lot n°3.

Elles précisent qu'aucune condamnation ne peut être prononcées à l'encontre de la société FOUSSE PATRIMOINE, laquelle a fait l'objet d'une procédure de sauvegarde suivant jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 28 octobre 2020, toute créance susceptible d'être retenue ne pouvait être que fixée.

Pour conclure à la mise hors de cause de la société AJ ASSOCIES, elles font valoir que par jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 21 janvier 2022, le plan de sauvegarde de la société FOUSSE PATRIMOINE a été adopté, les fonctions d'administrateur ayant en conséquence cessé. 

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, Maître [I] [L] demande au tribunal de :

A titre principal :

- déclarer la demande de la SCI AVENIR PATRIMOINE irrecevable ;
- sur le fond, débouter la SCI AVENIR PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;
- débouter la SARL FOUSSE PATRIMOINE et la SELARL AJ ASSOCIES ès-qualités d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société FOUSSE PATRIMOINE de leur demande en garantie formée à son encontre ;
- condamner la SCI AVENIR PATRIMOINE à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la SCI AVENIR PATRIMOINE aux dépens avec faculté de recouvrement direct pour la SCP POISSON & CORBILLE-LALOUE au titre de l'article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

- Evaluer l'indemnisation due par Maître [I] [L] en réparation de la perte d'une chance d'avoir renoncé à l'acquisition du lot vendu par la société FOUSSE PATRIMOINE dans une mesure qui ne saurait être supérieure à 10 % du préjudice global de la SCI AVENIR PATRIMOINE ;
- Condamner la SCP PERRONNET-LUCAS à garantir Maître [I] [L] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui au bénéfice de la SCI AVENIR PATRIMOINE ;
- Condamner la SCP PERRONNET-LUCAS au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner toute partie succombant aux dépens. 

Pour conclure à l'irrecevabilité des demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE, Maître [I] [L] fait valoir, au visa de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, qu'il n'est pas justifié de la publication de l'assignation.

S'agissant de sa responsabilité, il soutient que l'article L.442-9 du code de l'urbanisme, dans sa version en vigueur à la date de la vente, prévoyait la caducité des règles du cahier des charges des lotissements situés sur le territoire d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir et que l'interprétation de ces dispositions était délicate, ce qui a conduit Maître [I] [L] à considérer que les dispositions du cahier des charges interdisant toute subdivision de lots étaient caduques à la date de la vente. Il fait également valoir qu'il n'est pas démontré que la jurisprudence citée par la SCI AVENIR PATRIMOINE ait été publiée ou qu'elle ait fait l'objet d'une diffusion élargie lui permettant d'en avoir connaissance.

S'agissant du préjudice invoqué par la société demanderesse, Maître [I] [L] soutient que le prix de la vente survenue en 2022 est supérieur de 12.500 euros au prix de la vente projetée en 2020. Il précise que cette somme couvre le montant des taxes foncières dont il est sollicité le remboursement. En ce qui concerne les frais d'entretien, il relève que la facture produite par la SCI AVENIR PATRIMOINE porte sur des travaux excédant le simple entretien des lieux. Pour ce qui est des intérêts sur la somme de 140.000 euros dont la demanderesse aurait été privée, il soutient qu'il n'est pas démontré que la SCI AVENIR PATRIMOINE aurait conservé cette somme et l'aurait fait fructifier. Il relève enfin qu'il n'est pas justifié des autres frais invoqués.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, Maître [I] [L] fait valoir qu'il n'est pas responsable de la subdivision du lot dont est issu le bien que la SCI AVENIR PATRIMOINE projetait de vendre de sorte qu'il ne peut être tenu d'indemniser qu'une perte de chance d'avoir pu renoncer à faire l'acquisition des terrains litigieux si elle avait été informée de l'irrégularité de la subdivision. Il ajoute qu'il y a lieu de tenir compte, pour évaluer cette perte de chance, du fait qu'aucune réclamation ni aucun recours n'a été mis en œuvre depuis 2016 aux fins de contraindre la SCI AVENIR PATRIMOINE de régulariser la situation. Il précise que le cahier des charges interdisant la subdivision de lots aurait été caduque à compter du 26 mars 2019 et que la situation pouvait être régularisée en recourant à une mise en copropriété des lots issus de la division. Il en déduit que le risque d'être inquiété en raison de l'irrégularité de la subdivision était quasiment nul de sorte qu'il n'est pas certain que la SCI AVENIR PATRIMOINE, dûment informée de l'irrégularité, aurait renoncé à la vente.

Pour justifier ses demandes de garantie à l'encontre de la SCP PERRONNET-LUCAS, le notaire fait valoir que la responsabilité délictuelle du géomètre-expert en charge de la subdivision est engagée dès lors que titulaire d'un devoir de conseil, il n'a pas vérifié la faisabilité de la subdivision au regard des documents du lotissement.

* * * 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, la SCP PERRONNET-LUCAS demande au tribunal de :

- Débouter Maître [I] [L] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
- Rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir ;
- Condamner Maître [I] [L] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner Maître [I] [L] aux dépens dont " distraction " au profit de Maître Guillaume BAIS.

Pour conclure au rejet des demandes présentées par Maître [I] [L] à son égard, il soutient qu'il n'entrait pas dans sa mission de fournir un conseil juridique et de vérifier si la parcelle litigieuse était susceptible de faire l'objet d'une subdivision, sa mission se limitant à procéder à la division de la parcelle, ce d'autant qu'il n'est pas démontré que le cahier des charges du lotissement ait été porté à sa connaissance. 

Elle ajoute que les éventuelles condamnations dont le notaire entend être garanti procèderaient de postes de préjudice contestable dès lors que seule une perte de chance de renoncer à l'acquisition peut être indemnisée et qu'aucune action en nullité de la vente ou en démolition des ouvrages contrevenant au cahier des charges du lotissement n'a été entreprise par les colotis.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, il convient de rappeler que les demandes aux fins de " dire et juger " ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et qu'elles ne constituent qu'un rappel des moyens invoqués à l'appui de prétentions par ailleurs formulées. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur le désistement partiel de la SCI AVENIR PATRIMOINE

La SCI AVENIR PATRIMOINE demande au tribunal de prendre acte de ce qu'elle se désiste de sa demande aux fins d'annulation de la vente.

Le tribunal observe qu'un simple abandon d'une demande précédemment formée à l'encontre d'un défendeur ne s'analyse pas en un désistement partiel qui, régi par les articles 384 et suivants du code de procédure civile, emporte extinction totale du lien d'instance entre les parties.

Or, force est de relever que la SCI AVENIR PATRIMOINE maintient plusieurs demandes, notamment à l'encontre de son vendeur.

Il résulte en outre de l'article 768 du code de procédure civile que le caractère récapitulatif des dernières conclusions implique qu'il suffit d'abandonner tout ou partie des demandes formées à l'égard d'une partie pour que le tribunal n'en soit plus saisi.

Au regard de ces éléments, il n'y pas lieu de donner acte à la SCI AVENIR PATRIMOINE de son désistement partiel, et cette demande ne fera pas l'objet d'une mention au dispositif. 

Sur la régularité de l'instance

Aux termes de l'article L.622-21 I. du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

L'article L.622-22 du même code prévoit par ailleurs que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. / Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de vérifier la régularité de la reprise d'instance et, à cette fin, d'apprécier la validité de la déclaration de créance. Le juge doit éventuellement rechercher d'office si la déclaration de créance a été régulièrement effectuée. 

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que par jugement du 28 octobre 2020 publié au BODACC le 13 octobre 2020, le tribunal de commerce d'Orléans a ouvert une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société FOUSSE PATRIMOINE.

Par courrier reçu le 28 décembre 2020, la SCI AVENIR PATRIMOINE a déclaré sa créance auprès de la SELARL VILLA FLOREK, ès-qualité de mandataire judiciaire de la société FOUSSE PATRIMOINE, pour un montant total de 235.157,47 euros se composant comme suit :

- 180 000 euros au titre de la restitution du prix de vente 
- 13.657,47 euros au titre des droits, taxes et émoluments versés au titre de cette vente ;
- 18.000 euros au titre des intérêts d'emprunt acquittés ;
- 9.000 euros au titre des taxes foncières indûment versées ;
- 9.000 euros au titre du surplus de ses préjudices matériels ;
- 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En outre, par acte des 21 janvier et 17 février 2021, la SCI AVENIR PATRIMOINE a fait assigner, d'une part, la SELARL AJ ASSOCIES, ès-qualités d'administrateur judiciaire de la SARL FOUSSE PATRIMOINE, et, d'autre part, la SELARL VILLA FLOREK ès-qualités de mandataire judiciaire de cette même société.

Dès lors que la SCI AVENIR PATRIMOINE a régulièrement déclaré sa créance au passif de la SARL FOUSSE PATRIMOINE et qu'elle a par ailleurs mis en cause l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire de cette société, il doit être retenu que l'instance a valablement été reprise. 

Sur la recevabilité des demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 789 du code de procédure civile prévoit en outre que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il résulte en outre des articles 28 4° c, 30 5° et 33 c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, que l'acte d'assignation tendant à obtenir la résolution ou l'annulation d'une vente immobilière, doit être obligatoirement publié au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble, dans les trois mois de sa délivrance à peine d'irrecevabilité.

Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication de l'assignation tendant à faire prononcer la résolution d'une vente immobilière constitue une fin de non-recevoir (Cass. 1ère civ., 07 novembre 2022, n°11-22.275) relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état. 


Dès lors, le tribunal n'est pas compétent pour connaitre de la fin de non-recevoir soulevée par Maître [I] [L] tirée de l'irrecevabilité de la demande présentée par la SCI AVENIR PATRIMOINE faute de publication de l'acte introductif d'instance.

Les conclusions tendant à ce que la SCI AVENIR PATRIMOINE soit déclarée irrecevable en ses demandes sont donc elles-mêmes irrecevables. 

En tout état de cause, il convient de relever que, dans l'état de ses dernières écritures, la SCI AVENIR PATRIMOINE ne sollicite plus la résolution de la vente intervenue le 17 février 2017 et se borne à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'elle estime avoir subi. 

De telles demandes n'entrant pas dans le champ des dispositions précitées du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, Maître [I] [L] n'est pas fondé à soutenir que les demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE seraient irrecevables.

La fin de non-recevoir soulevée par Maître [I] [L] sera en conséquence rejetée.

Sur le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE en raison de la vente du bien objet du litige

Aux termes de leurs écritures, la société FOUSSE PATRIMOINE et la société AJ ASSOCIES semblent soutenir que les demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE seraient irrecevables dès lors que le bien litigieux aurait été vendu.

Toutefois, si la vente du bien objet du litige prive d'objet les conclusions à fin d'annulation de la vente initialement présentées, il convient de relever, d'une part, que la SCI AVENIR PATRIMOINE ne sollicite plus la résolution de la vente et, d'autre part, que la vente est sans incidence sur les demandes indemnitaires subsistantes.

En conséquence, la société FOUSSE PATRIMOINE et la société AJ ASSOCIES ne sont pas fondées à soutenir que les demandes présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE seraient irrecevables. 

Sur la demande de mise hors de cause présentée par la société AJ ASSOCIES

Aux termes de l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 

La société AJ ASSOCIES demande au tribunal de la mettre hors de cause dès lors que par jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 21 janvier 2022, le plan de sauvegarde de la société FOUSSE PATRIMOINE a été adopté, les fonctions d'administrateur qu'elle exerçait ayant en conséquence cessé.

Toutefois, dès lors que des demandes demeurent formulées à l'encontre de la société AJ ASSOCIES au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la demande de mise hors de cause présentée par celle-ci ne peut qu'être rejetée.

Sur les conclusions indemnitaires présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE

Sur la responsabilité de la société FOUSSE PATRIMOINE

Il convient de rappeler que si parmi les principes directeurs du procès, l'article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leur demande. (Cass. Ass. Plén. 21 décembre 2007, n°06-11.343)

Sur la responsabilité du vendeur au titre de l'erreur, vice du consentement

L'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. / Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il résulte de l'article 1131 du code civil que l'erreur, vice du consentement, est une cause de nullité relative du contrat. L'article 1178 du même code précise qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut solliciter l'indemnisation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l'espèce, la SCI AVENIR PATRIMOINE entend rechercher la responsabilité contractuelle de la société FOUSSE PATRIMOINE, venderesse, en faisant valoir que le bien vendu était issu d'une subdivision irrégulière au regard du cahier des charges du lotissement. 

Il sera observé que si, dans ses conclusions, la demanderesse allègue l'existence d'une erreur au sens de l'article 1130 du code civil, elle ne forme plus aucune demande tendant à la nullité du contrat de vente. En outre, dès lors qu'elle se borne à invoquer la responsabilité contractuelle du vendeur, sans jamais évoquer la responsabilité délictuelle de celui-ci, sa demande ne peut être accueillie au titre d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. 

Sur la responsabilité du vendeur au titre du manquement à l'obligation de délivrance conforme

Selon l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'article 1611 du même code précise que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L'obligation de délivrance, prévue aux articles 1603 et suivants du code civil, s'entend non seulement de la prise de possession du bien vendu par l'acquéreur, mais également de la délivrance d'une chose conforme aux prévisions contractuelles. La chose achetée doit ainsi correspondre aux spécifications convenues entres les parties (Civ. 1re, 25 janvier 2005, n°02-12.072) et le juge doit rechercher si le bien remis est conforme aux prévisions contractuelles (Civ. 3e, 17 juillet 1997, n°95-19.166).

En l'espèce, il n'est pas contesté que les biens vendus correspondent à la désignation reprise dans l'acte de vente qui ne fait à aucun moment référence au cahier des charges du lotissement. 

Aucune des stipulations de l'acte de vente ne précise que la situation administrative et juridique des parcelles issues de la subdivision du lot n°3 du lotissement est régulière de sorte qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme ne peut être reproché au vendeur. 

Dès lors, la demande de SCI AVENIR PATRIMOINE ne peut être accueillie sur le fondement d'un manquement à cette obligation.


Sur la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du code civil prévoit en outre que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l'acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l'action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Conformément à l'article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu'il ne sera obligé à aucune garantie (quelle que soit l'action exercée), pour les vices cachés dont il n'avait pas connaissance.

Il est toutefois constant que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel. (Cass. Com. 27 novembre 1991, n°89-19.546) Le caractère irréfragable de la présomption de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence, est fondé sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue; il a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d'apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente et répond à l'objectif légitime de protection de l'acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences. (Cass. Com. 5 juill. 2023, n°22-11.621)

Tenu de les connaitre, le vendeur professionnel ne peut donc se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance sa garantie pour vices cachés. (Cass. 3ème civ, 3 janvier 1984, n°81-14.326)

En l'espèce, la SCI AVENIR PATRIMOINE soutient que la responsabilité de la société FOUSSE PATRIMOINE serait engagée au titre de la garantie des vices cachés en raison de l'irrégularité de la situation juridique des terrains vendus, issus d'une subdivision non conforme aux prescriptions du cahier des charges du lotissement.

Il résulte des pièces du dossier que par arrêté du maire de la commune de [Localité 50] en date du 06 avril 1992, la société COUNTRY SARL a été autorisée à diviser en " huit lots maximum " un terrain situé sur le territoire communal, lieudit " [Localité 49] ", cadastré section ZK n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24] à [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27].

Suivant document d'arpentage dressé par la SCP PERRONNET - Géomètre Expert, le 14 octobre 2016, le lot n°3 du lotissement ainsi créé, composé des parcelles ZK n°[Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 30] a été subdivisé pour former :

- D'une part, les parcelles ZK n°[Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 45], [Cadastre 36] et [Cadastre 47] cédées à la SCI AVENIR PATRIMOINE par acte du 17 février 2017 ; 
- D'autre part, les parcelles ZK n°[Cadastre 32], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41] et [Cadastre 44] restées la propriété de l'ancien propriétaire.

Or, l'article XVI du cahier des charges du lotissement prévoit que " toute subdivision est interdite même dans le cas d'une indivision. / Une copropriété peut être autorisée. / Les propriétaires ne pourront se prévaloir de l'article 815 du code civil pour déroger à ce principe. "

Il sera rappelé que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
 
Dès lors, il doit être retenu que la subdivision du lot n°3 intervenue le 14 octobre 2016 est irrégulière en ce qu'elle a été réalisée en méconnaissance des stipulations de l'article XVI du cahier des charges du lotissement. 

L'irrégularité de la situation juridique des parcelles vendues constitue un défaut de la chose vendue le rendant impropre à son usage dès lors que l'acquéreur est exposé à un éventuel recours des colotis, la méconnaissance du cahier des charges du lotissement constituant un manquement contractuel susceptible d'engager sa responsabilité. A cet égard, l'hypothèse d'une régularisation par la constitution d'une copropriété, invoquée par Maître [I] [L] est inopérante, dès lors qu'il ne peut être exigé de l'acheteur de requérir à un montage juridique impliquant sa soumission au statut contraignant de la copropriété afin de régulariser la situation. 

Ce vice est apparu à l'occasion de la division intervenue le 14 octobre 2016, soit antérieurement à la vente.

Il ne résulte pas des termes de l'acte de vente qu'une copie du cahier des charges du lotissement ait été communiqué à l'acquéreur à l'occasion de la vente. A cet égard, il sera relevé que l'acte se borne à indiquer que les biens vendus sont issus d'une division, sans jamais évoquer l'existence même d'un lotissement et du cahier des charges s'y rattachant. 

Dès lors, il sera retenu que le vice n'était pas apparent pour l'acquéreur au moment de la vente.

L'acte de vente contient une clause de non-garantie ainsi formulée :

" l'ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. "

Eu égard à sa forme sociale, la société FOUSSE PATRIMOINE doit être regardée comme ayant agi en qualité de professionnel, de sorte qu'elle est réputée avoir eu connaissance du vice. En conséquence, la clause d'exclusion de garantie est privée d'effet. D'ailleurs, le tribunal relève que la société FOUSSE PATRIMOINE n'invoque pas le bénéfice de cette clause.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCI AVENIR PATRIMOINE est fondée à invoquer la responsabilité de SARL FOUSSE PATRIMOINE au titre de la garantie des vices cachés, pour autant qu'elle justifie de préjudices indemnisables et d'un lien de causalité.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Il convient de rappeler qu'en application de l'article L.622-22 du code de commerce, l'action dirigée à l'encontre de la SARL FOUSSE PATRIMOINE, après mise en cause de son mandataire judiciaire et de l'administrateur judiciaire, ne peut tendre qu'à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. 

Dès lors, les conclusions à fins de condamnation présentées par la SCI AVENIR PATRIMOINE à l'encontre de la SARL FOUSSE PATRIMOINE ne peuvent qu'être écartée.

Seules subsistent en conséquence les conclusions à fins de fixation de la créance de la SCI AVENIR PATRIMOINE au passif de la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre de la société FOUSSE PATRIMOINE, étant rappelé que le juge ne peut se prononcer que dans les limites de la déclaration de créance. (Cass. Com., 20 mars 2001, n°98-16.256)

La déclaration de créance établie par la SCI AVENIR PATRIMOINE porte sur les sommes suivantes :

- 180.000 euros au titre de la restitution du prix de vente
- 13.657,47 euros au titre des droits taxables et émoluments versés au titre de la vente ;
- 18.000 euros au titre des intérêts d'emprunt acquittés ;
- 9.000 euros au titre des taxes foncières indûment versées ;
- 9.000 euros au titre du surplus du préjudice matériel (entretien, assurance, abonnements) ;
- 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Or, dans ses dernières écritures, la SCI AVENIR PATRIMOINE invoque les préjudices suivants :

- 11.081,62 euros au titre du préjudice occasionné par la privation du prix de vente qui aurait dû être perçu le 28 février 2020 ;
- 11.438,07 euros au titre des taxes foncières relatives aux années 2020 (proratisée), 2021 et 2022 (proratisée) ;
- 718,15 euros au titre des frais d'assurance tous risques propriétaire non-occupant relatifs aux années 2020, 2021 et 2022 ;
- 3.000 euros au titre des frais d'entretien supportés sur la période comprise entre le 28 janvier 2020 et le 07 août 2022 ;
- 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
 
Le tribunal étant tenu par le dispositif des dernières conclusions de la SCI AVENIR PATRIMOINE, le tribunal n'est pas saisi des postes de préjudice, invoqués dans sa déclaration de créance, relatifs à la restitution du prix de vente, au remboursement des droits taxables et émoluments versés au titre de la vente et au paiement des intérêts d'emprunt acquittés.

En outre, il convient de relever que le préjudice " occasionné par la privation du prix de vente " n'est pas visé dans la déclaration de créance de la SCI AVENIR PATRIMOINE de sorte que celle-ci n'est pas fondée à solliciter la fixation d'une créance à ce titre au passif de la SARL FOUSSE PATRIMOINE.

Il convient dès lors de n'analyser que les postes de préjudice suivant :

- Sommes acquittées au titre des taxes foncières, dans la limite de la somme déclarée à hauteur de 9.000 euros ;
- Frais d'assurance
- Frais d'entretien
- Préjudice moral.


Aux termes de ses écritures, la SCI AVENIR PATRIMOINE sollicite l'indemnisation du préjudice qu'elle estime avoir subi en raison de l'impossibilité de céder les terrains litigieux le 28 janvier 2020. Il ressort des échanges de courriels produits par la société requérante que cette vente aurait pu aboutir si les biens vendus n'étaient pas issus d'une subdivision irrégulière.

En l'absence d'autre facteur décisif ayant contribué à l'abandon du projet de vente, il convient de retenir, d'une part, qu'il est justifié d'un lien causal suffisant entre le préjudice invoqué et le vice caché et, d'autre part, qu'il n'y a pas lieu de limiter l'indemnisation du préjudice à la seule perte de chance d'avoir pu régulariser la vente.

Il convient toutefois de relever qu'alors que la SCI AVENIR PATRIMOINE sollicite l'indemnisation du préjudice qu'elle a subi en raison de la non-réitération de la vente prévue le 28 janvier 2020 au prix de 140.000 euros déduction faite des honoraires de négociation à la charge du vendeur, les préjudices qu'elle invoque étant décomptés à compter de cette date, elle a été en mesure de revendre les biens litigieux le 07 août 2022 au prix de 150.000 euros.

La SCI AVENIR PATRIMOINE a donc pu revendre les biens à un prix supérieur de 10.000 euros au prix initialement projeté. Il y aura lieu de déduire cette somme des préjudices retenus.

S'agissant du préjudice subi au titre de la taxe foncière

Il convient de retenir que si la SCI AVENIR PATRIMOINE avait pu céder les biens litigieux le 28 janvier 2020, elle ne se serait pas acquittée de la taxe foncière pour la période courant du 28 janvier 2020 au 22 août 2022, date de revente des biens, étant relevé que la demanderesse n'a pas pu récupérer cette taxe auprès d'un locataire, le bail accordé à la société SFMI ayant été résilié avec effet au 27 janvier 2020.

Au regard des pièces produites, le préjudice subi doit être arrêté comme suit :

- 3.206,58 euros pour la période courant du 28 janvier 2020 au 31 décembre 2020;
- 4.937 euros au titre de l'année 2021 ;
- 3.294,49 euros pour la période courant du 1er janvier 2022 au 22 août 2022.

Le préjudice économique subi par la SCI AVENIR PATRIMOINE au titre de la taxe foncière peut donc être arrêté à la somme de 11.438,07 euros.

Toutefois, la SCI AVENIR PATRIMOINE n'ayant déclaré qu'une somme de 9.000 euros au titre de ce préjudice, la créance invoquée par la demanderesse sera limitée à cette somme.

S'agissant des frais d'assurance

Il est justifié de cotisations d'assurance propriétaire non occupant pour l'ensemble des biens appartenant à la SCI AVENIR PATRIMOINE à hauteur de 2.143,81 euros au titre de l'année 2020, de 2.879 euros au titre de l'année 2021 et de 2.954 euros au titre de l'année 2022.

Il se déduit d'un courriel de l'assureur de la SCI AVENIR PATRIMOINE en date du 06 octobre 2021 que les primes d'assurances correspondant au bien litigieux représentent :

- 193,12 euros au titre de l'année 2020 ;
- 259,35 euros au titre de l'année 2021 ;
- 266,10 euros au titre de l'année 2022.

Pour autant, il convient de ne retenir, au titre de l'année 2020, que la part des cotisations afférente à la période postérieure au 28 janvier 2020, soit 178,30 euros. S'agissant de l'année 2022, il convient de ne retenir que la part des cotisations afférente à la période courant jusqu'au 22 août 2022, soit 158,93 euros.

Dès lors, la créance de la SCI AVENIR PATRIMOINE au titre des frais d'assurance n'est justifiée qu'à hauteur de 596,58 euros.

S'agissant des frais d'entretien

La SCI AVENIR PATRIMOINE invoque une créance à hauteur de 3.000 euros à ce titre. 

Elle verse aux débats une facture en date du 09 mars 2022 à hauteur de 1.370 euros au titre de travaux de " remise à niveau de l'espace vert de la propriété ". Au regard du contenu détaillé de cette facture, il y a lieu de retenir qu'il s'agit de travaux d'entretien nécessaires au maintien du terrain en bon état. 

Aucun justificatif n'étant produit pour le surplus de la demande, la créance de la SCI AVENIR PATRIMOINE sera limitée à la somme de 1.370 euros.

S'agissant du préjudice moral invoqué

La SCI AVENIR PATRIMOINE invoque une créance à ce titre à hauteur de 2.000 euros.

Il n'est toutefois pas justifié de la réalité de ce préjudice, ce d'autant qu'elle a pu revendre le bien ultérieurement à un meilleur prix, de sorte que cette demande sera écartée.

* * * 

Compte tenu des éléments qui précèdent, la SCI AVENIR PATRIMOINE ne justifie d'un préjudice, dans les limites de sa déclaration de créance, qu'à hauteur de 10.966,58 euros.

Comme indiqué précédemment, il y a lieu de déduire de ce préjudice la somme de 10.000 euros dès lors que la vente réalisée le 22 août 2022 a été faite à un meilleur prix que la vente projetée en janvier 2020.

Ainsi, la créance de la SCI AVENIR PATRIMOINE fixée au passif de la procédure de sauvegarde de la SARL FOUSSE PATRIMOINE au titre de l'indemnisation des préjudices subis sera arrêtée à la somme de 966,58 euros.

Sur la responsabilité de Maître [I] [L]

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

La responsabilité civile exige pour être retenue la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux. A défaut d'existence de l'une de ces trois conditions cumulatives, elle ne peut être engagée.

Sur la faute

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (Cass. 1ère Civ., 12 novembre 2020 n°19-14.752).

En outre, engage sa responsabilité civile sur le fondement de l'article 1240 du code civil le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, celui-ci ayant notamment l'obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, dont il n'est pas dispensé par les compétences des parties.

Aux termes de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date de la vente, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par u