Tribunal Judiciaire · JCP — 3 avril 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025


N° RG 25/00041 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G7B5

N° minute : 25/00138 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

[G]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V] [Y] [L]
né le 17 Août 1977 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [O] [V] épouse [L]
née le 26 Avril 1979 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 20 Février 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025



copies délivrées le 03 AVRIL 2025 à :
[G]
Monsieur [S] [V] [Y] [L]
Madame [O] [V] épouse [L]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 03 AVRIL 2025 à :
[G]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 25 mai 2022, l'Office Public de l'Habitat [G] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 607,50 euros, provision sur charges incluse.

 Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2022, l'Office Public de l'Habitat [G] a consenti un contrat de location à Monsieur [S] [L] et à Madame [O] [V] épouse [L] portant sur un garage situé à [Adresse 6] à [Localité 7] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 36,87 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 09 août 2024, l'Office Public de l'Habitat [G] a fait commandement à Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] d’avoir à payer la somme en principal de 2.060,09 euros et visant les clauses résolutoires des baux du logement et du garage. 

Par acte délivré par commissaire de justice du 06 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 10 décembre 2024, l'Office Public de l'Habitat [G] a fait assigner Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- la constatation de la résiliation des baux du logement et garage, par l'effet des clauses résolutoires,
- la libération sans délai des lieux et l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs : 
- au paiement de la somme de 2.559,44 euros au titre des loyers échus à fin novembre 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 20 février 2025, l'Office Public de l'Habitat [G], représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 1.730,64 euros arrêtée au 31 janvier 2025. Il a confirmé que plusieurs versements importants avaient été effectués, mais qu’il maintenait tout de même ses demandes. 

En défense, Monsieur [S] [L], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a rappelé avoir effectué plusieurs réglements importants ces derniers mois. Il a proposé de régler la somme de 1.000 euros par mois, loyer courant compris, afin d'apurer la dette locative. 
 
Assignée à personne, Madame [O] [V] épouse [L] n'a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 avril 2025.

A la demande du tribunal, l'Office Public de l'Habitat [G] a transmis en cours en délibéré un décompte actualisé de la dette arrêté au 14 mars 2025. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l'absence de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [O] [V] épouse [L] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond. 

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat [G] justifie avoir saisi le 04 avril 2024 la caisse d'allocations familiales et le 07 août 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité. 

En l'espèce, le contrat de bail du logement conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, le contrat de location du garage conclu entre les parties contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 09 août 2024, l'Office Public de l'Habitat [G] a fait commandement à Monsieur [S] [L] et à Madame [O] [V] épouse [L] d’avoir à payer la somme en principal de 2.060,09 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir des clauses résolutoires contractuelles.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux du logement et du garage par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées, acquise au 10 octobre 2024, le contrat de location du garage s'analysant comme un accessoire au bail du logement, et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à l'Office Public de l'Habitat [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion). 

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Les contrats de bail du logement et du garage stipulent la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire. 

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail du logement ayant pris effet le 25 mai 2022, le contrat de location du garage signé le 24 mai 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 14 mars 2025 d'une dette de 1.461,28 euros dont il y a lieu de déduire les frais de retard pour non retour de l'enquête sociale, qui ne sont pas justifiés en l'espèce, soit la somme de 30,48 euros. 

En l'absence de paiement libératoire de leur part, il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] à payer à l'Office Public de l'Habitat [G] la somme de 1.430,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 
Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans les contrats de bail du logement et du garage. 

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [S] [L] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Ils ont proposé de régler la somme de 1.000 euros par mois, loyer courant compris (ce qui correspond à des versements d’environ 250 euros en plus du loyer courant). 

Les locataires justifient avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois, et ont même commencé à apurer la dette locative. 

Ils ont expliqué avoir rencontré des difficultés financières suite à la reconversion professionnelle de Monsieur [L]. Toutefois, celui-ci a repris un emploi salarié et a de nouveau des revenus stables. Madame [L] a augmenté son temps de travail et travaille désormais à temps plein. Le rapport social et financier a ajouté qu'ils ont trois enfants, dont l'un travaille aussi désormais. 

Les époux [L] ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a considérablement diminué depuis l'assignation (et ce alors qu’aucun versement au titre de l’APL n’a été fait depuis le mois de novembre 2024, alors qu’ils y avaient jusqu’alors droit).

Dans ces conditions, et eu égard à la situation économique et familiale de Monsieur [S] [L] et de Madame [O] [V] épouse [L] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision. 

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. 

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [S] [L] et Madame [O] [L] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 09 août 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat [G] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] à payer à l'Office Public de l'Habitat [G] la somme de 1.430,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 14 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse,

Autorise Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] à se libérer de leur dette par 8 mensualités de 200 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ayant pris effet le 25 mai 2022 entre l'Office Public de l'Habitat [G] d’une part et Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 1] à [Localité 7] (01) sont réunies au 10 octobre 2024,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 24 mai 2022 entre l'Office Public de l'Habitat [G] d’une part et Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] d’autre part et portant sur un garage sis [Adresse 6] à [Localité 7] (01) sont réunies au 10 octobre 2024,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué,

Dit qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,
- les clauses résolutoires reprendront leurs pleins effets,
- à défaut par Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,
- Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] seront solidairement tenus de payer à l'Office Public de l'Habitat [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation des baux du logement et du garage et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [S] [L] et Madame [O] [V] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 09 août 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette les demandes plus amples ou contraires. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE