Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N°25/ 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 09 Avril 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Février 2025





N° RG 24/05566 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5Y4J

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de son représentant légal 

représenté par Me Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

La S.C.I. AMAL
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal 

non comparante


















EXPOSE DU LITIGE :

La SCI AMAL est copropriétaire des lots 5 et 22 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2]. 

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI AMAL en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 26 février 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI AMAL au paiement :
De la somme de 1 055,44 € au titre des charges impayées arrêtées au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2024 ;De la somme de 257,72 € au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 069,44 € au titre des frais de recouvrement ;De la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles ;Des dépens en ceux compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principale ;Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.Il demande de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir. 

La question de la régularité de la mise en demeure a été mise aux débats.

Assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI AMAL n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.
Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux. 
La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1. 
Le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande. 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE verse au débats la mise en demeure en date du 31 octobre 2024 envoyée à la SCI AMAL, plus exactement l’enveloppe encore cachetée revenue « destinataire inconnu à l’adresse » à laquelle il a été agrafé, à l’attention du tribunal, une copie de cette mise en demeure. Cependant, après ouverture de l’enveloppe et lecture de la mise en demeure effectivement envoyée à la SCI défenderesse, il apparait que la copie agrafée à l’enveloppe et la véritable mise en demeure adressée à la défenderesse sont sensiblement différentes. 
En effet, si la copie agrafée à l’enveloppe indique à la SCI la nécessité de payer dans le délai de 30 jours la somme de 370,02 euros correspondant aux provisions dues au titre de l’exercice en cours, la véritable mise en demeure envoyée à la SCI AMAL met en demeure de régler la somme de 2 717,01 € correspondant aux frais et charges approuvées échues au 31 décembre 2022 pour un total de 2 326,99 € et aux provisions exigibles du 1er janvier 2023 et 1er octobre 2024 pour un total de 370,02 €.
Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 mais une somme globale comprenant les provisions dues au titre de l’exercice et divers frais.
En effet, il résulte du décompte versé aux débats et joint à la mise en demeure telle qu’envoyée à la SCI AMAL que la somme de 2 717,01 € réclamée dans la mise en demeure ne correspond pas uniquement à des provisions pour charges et des provisions pour fonds de travaux de l’exercice en cours mais également à des frais de rejet de prélèvement, un solde antérieur ainsi que des travaux non compris dans le fonds de travaux.
Il est évident que le tribunal ne peut pas tenir compte de la copie versée aux débats dont le contenu diffère de celle véritablement envoyée à la SCI AMAL, ce que le tribunal a pu constater en ouvrant l’enveloppe encore cachetée contenant la mise en demeure destinée à la SCI AMAL.
Ainsi, la mise en demeure, préalable indispensable de la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables. 

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4] conservera la charge des dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables l’intégralité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4] ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT