Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 25/50124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QQK

N° : 5-CH

Assignation du :
03 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 avril 2025



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 


DEMANDERESSE

La société Allianz IARD, Société Anonyme
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS - #C0916



DEFENDERESSE

La société S.A.S. WOWOW (LABO TEA)
Dans les lieux loués : 
[Adresse 3]
[Localité 2]

non représentée













DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 septembre 2021, la société Allianz Iard a consenti un bail commercial à la société Wowow, en cours de formation, portant sur un local situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 50 000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 7 octobre 2024, la société Allianz Iard a fait délivrer à la société Wowow un commandement de payer la somme de 46 350,34 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Allianz Iard a, par acte du 3 janvier 2025, assigné la société Wowow devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 18 350,20 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente à deux fois le montant du dernier loyer appelé, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des locaux ;

- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 1 835,02 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au bail pour retard de paiement ;

- juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail ;

- condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 23 juin 2022, 13 mars 2024 et 7 octobre 2024.

A l'audience du 19 mars 2025, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, précisant que le dernier décompte produit contient une erreur car le terme d’avril a été appelé alors qu’il n’est pas encore exigible.


La défenderesse, citée à l'étude, n'est pas représentée à l'audience. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. 

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 7 octobre 2024 à hauteur de la somme de 46 350,34 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 octobre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, seule la somme de 29 455,58 euros ayant été réglée dans ce délai.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 novembre 2024 à 24h00 et d'ordonner l'expulsion du preneur selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration sollicitée par la société Allianz Iard, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, si le dernier relevé de compte locatif versé aux débats, daté du 18 mars 2025, mentionne l’existence d’un arriéré locatif de 17.487,50 euros, il apparaît que cette somme correspond intégralement à des échéances du 1er avril et du 5 avril 2025, à hauteur de 355,07 euros, 540 euros, 14.202,65 euros et 2.389,78 euros, au titre de l’échéance de loyers et charges du 2ème trimestre 2025 (avril à juin) et d’un décompte de charges exigible au 5 avril 2025.

En conséquence et après déduction de ces sommes, non exigibles au jour du dernier décompte produit, le solde restant dû est nul, la locataire ayant apuré son arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation. 

La demande en paiement d’une provision au titre d’un arriéré locatif sera donc rejetée et, par suite, la demande en paiement d’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues.

L’indemnité d’occupation due pour l’avenir commencera en conséquence à courir à compter du 18 mars 2025, date du dernier décompte.

La demanderesse sollicite qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail. Cependant, cette disposition s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 mais non des autres commandements préalablement délivrés, celle-ci ayant soldé sa dette à leur réception.

Ayant apuré sa dette à ce jour, elle sera, en équité, dispensée de toute condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune urgence particulière ne justifie d’ordonner l’exécution sur minute de la décision.










PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 7 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Wowow pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société Wowow à payer à la société Allianz Iard une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Constatons l’apurement de l’arriéré locatif au 18 mars 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, et déboutons la société Allianz Iard de ses demandes de provisions au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité forfaitaire de 10% ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Allianz Iard ;

Condamnons la société Wowow aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 6], le 9 avril 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY