Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Eléonore HERMANN
Monsieur [U] [V]
Madame [T] [Z] épouse [V]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/11189 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QYH

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDEUR
Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eléonore HERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0194


DÉFENDEURS
Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [T] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 08 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/11189 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QYH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022, Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V], ont consenti un bail d'habitation principale à Monsieur [R], [M], [K] [X], portant sur un appartement sis [Adresse 1].
Il a été convenu du versement d’un loyer mensuel de 1910 euros, plus 180 euros au titre des provisions pour charge, et 3820 euros de dépôt de garantie

Un état des lieux contradictoire d’entrée a été réalisé.
Monsieur [R], [M], [K] [X] indique avoir décidé le 12 septembre 2023 de quitter les lieux et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé en termes identique à celui d’entrée.
Il ajoute qu’en suite de son départ, les poux [V] n’ont pas procédé à la restitution du dépôt de garantie.

Il précise s’être alors adressé à eux par correspondance électronique du 23 janvier 2023 faisant état de cette absence de restitution, et demandant dans le même temps les justificatifs de charges.
Il souligne que le 24 janvier 2024, son assurance protection juridique faisait elle aussi parvenir un courrier à Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] concernant la rétention du dépôt de garantie de Monsieur [R], [M], [K] [X]. 

Il précise que par courrier du 24 janvier 2024, Monsieur [U] [I] [V] soulignait lui avoir communiqué un décompte de solde négatif qu’il jugeait définitif, et tendant à souligner qu’il restait toujours débiteur de certaines charges récupérables ne nécessitant qu’une restitution à hauteur de 1703,10 euros qu’il s’engageait à restituer dans les 48 heures. 

Monsieur [R], [M], [K] [X] observe que conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile, il a saisi la commission de conciliation de [Localité 4], laquelle n’a pu que regretter l’absence du bailleur dans cette tentative de règlement amiable du litige.
Il souligne que par courrier du 17 septembre 2024, Monsieur [U] [I] [V] a entendu établir le bien-fondé de la rétention d’une partie de la garantie aux motifs de la prise en considération de certaines charges récupérables.

Il estime qu’une telle réponse n’apporte aucune lumière sur la retenue d’une somme à hauteur de 2116,90 euros tandis qu’il précise s’être acquitté parfaitement de ses appels à provision pour les charges en vertu du bail.

Par acte d'huissier du 3 décembre 2024, Monsieur [R], [M], [K] [X] a fait citer Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir condamnation au paiement des sommes suivantes :
– 4599,90 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie majoré , selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 à parfaire;
– 1260,03 euros au titre de sa perte de chance de conclure un bail dans la limite du budget qu’il s’était fixé lors de la conclusion du bail;
Ordonner aux consorts [V] de produire un décompte des charges annuelles au tantième du bien litigieux pour la période du bail conclu avec lui;
Prendre acte qu’il se réserve ses droits quant à d’éventuelles réclamations sur des charges indument payées aux consorts [V];
Condamner Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] à lui payer les sommes de:
- 2000 euros au titre du préjudice moral subi 
- 5100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens. 


A l'audience du 18 février 2025 à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, Monsieur [R], [M], [K] [X], représenté par son conseil, demande aux termes de ses conclusions en réponse n°2 de voir condamner Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] dans les termes de son acte introductif d’instance.
Il rappelle que l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée.
Il ajoute que la partie adverse ne produit pas d’élément sur les charges à payer.

Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V], comparant en personne, admettent avoir fait une erreur sur le calcul des provisions sur charges, celles-ci basées sur celles payées par l’ancien locataire s’avérant manifestement insuffisantes.
Ils ajoutent que les comptes définitifs n’ont été établis qu’en août 2023. Ils affirment qu’à la suite du départ de Monsieur [R], [M], [K] [X], 2000 euros de travaux de peinture ont dû être effectués , ce dont s’est chargé le locataire suivant, moyennant une exonération de loyer d’un mois et demi.
Ils estiment que le congé ayant été reçu le 23 août 2023, le loyer est dû jusqu’au 23 septembre 2023.

Le locataire n’ayant payé que jusqu’au 17 septembre 2023, il manque 413 euros qu’ils ont déduit du dépôt de garantie. Monsieur [R], [M], [K] [X] indique ne pas contester cette dette. 
Ils ajoutent produire le détail des charges en date du 23 octobre 2023, avoir refait le décompte et produit le détail des impôts fonciers qui ont doublés.

Ils estiment au vu des cs éléments être en droit de retenir 1703 euros du dépôt de garantie; dont 413,80 euros de loyers impayés et affirment avoir payé le différentiel au locataire, soit 2116,90 euros à raison de 1700 euros payés il y a un an et demi et 416,90 euros payés il y a huit jours. 

Ils indiquent contester toutes les demandes de Monsieur [R], [M], [K] [X]. 

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il appartient au bailleur ou à son mandataire de justifier des sommes lui restant dues, afin de pouvoir les déduire du montant de la somme restituée.

Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] justifient par les pièces qu’ils produisent et notamment n°3, 16 A, 11, pièce complémentaire 1, pièce 14:
-du solde locatif à hauteur de 443,07 euros au titre du mois de septembre 2023 (soit 22 jours =1449,07 euros – acompte de 1006 euros) ;
-du solde des charges locatives pour 14,5 mois à hauteur de 1260,03 euros, calculé comme suit :

Charges mensuelles effectives facturées = 221,82 euros + ordures ménagères 2022 = 21,75 euros par mois+ ordures ménagères 2023= 23,33euros par mois, soit un total mensuel de charges de 266,90 euros et une insuffisance mensuelle de 86,90 euros par mois , compte-tenu des 180 euros de provision payés par le locataire mensuellement.
Ils sont donc en droit de retenir la somme de 1703,10 euros sur le dépôt de garantie de 3820 euros, soit un différentiel en faveur de Monsieur [R], [M], [K] [X] à hauteur de 2116,10 euros.

Toutefois, Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] justifient en pièce 17B du versement à Monsieur [R], [M], [K] [X] de la somme de 1703,10 euros (ce qu’indique son Avocat dans son courrier du 23 août 2024), et en pièce complémentaire 2 du virement de la somme de 413,80 euros en faveur de Monsieur [R], [M], [K] [X] sur le compte de ce dernier., soit un total remboursé de 2116,90 euros.

En conséquence de quoi, Monsieur [R], [M], [K] [X] sera débouté de ses demandes infondées en paiement des sommes de 4599,90 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie majoré, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 à parfaire ;
et au titre de sa demande indemnitaire de 2000 euros au titre du préjudice moral subi .

Il sera en outre débouté de sa demande visant à ordonner aux consorts [V] de produire un décompte des charges annuelles au tantième du bien litigieux pour la période du bail conclu avec lui, tous les justificatifs requis étant produits par les intéressés.
Il ne sera pas répondu à sa demande de prendre acte qu’il se réserve ses droits quant à d’éventuelles réclamations sur des charges indument payées aux consorts [V], celle-ci n’étant pas une prétention à trancher par le juge au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Concernant la demande Monsieur [R], [M], [K] [X] au titre de la perte de chance de conclure un bail dans la limite du budget qu’il s’était fixé lors de la conclusion du bail :
Il convient de rappeler que le bail versé en pièce 1 par Monsieur [R], [M], [K] [X] fait bien état d’’une provision mensuelle sur charges et précise bien qu’« accessoirement au loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges récupérables telles qu’elle sont actuellement définies par les dispositions du décret n°87-713 du 26 août 1987 ».

Dès lors, Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] ne sauraient être tenus pour responsables de l’aléa résultant de l’augmentation de telle ou telle autre charge, ou taxe récupérables, celui-ci étant en l’espèce caractérisé par une insuffisance mensuelle raisonnable de 86,90 euros par mois. 
 
Monsieur [R], [M], [K] [X] sera également débouté de sa demande injustifiée de visant à la condamnation de Monsieur [U] [I] [V] et Madame [T] [G] [W] [Z] épouse [V] à lui payer la somme de 1260,03 euros au titre de sa perte de chance de conclure un bail dans la limite du budget qu’il s’était fixé lors de la conclusion du bail.

En conséquence de quoi, Monsieur [R], [M], [K] [X] sera débouté de l’intégralité de ses demandes et partie succombant, supportera les dépens de l’instance.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [R], [M], [K] [X] de l’intégralité de ses demandes ;
 
CONDAMNE Monsieur [R], [M], [K] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.



Fait et jugé à Paris le 08 avril 2025

le greffier le Président