Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 9 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me BOUTBOUL (184)
 Me GRAVE (P0082)
 Me VATIER (R0280)
C.C.C. :
M. [E]
M. [I]


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 21/16043 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVTM6

N° MINUTE : 1



Assignation du :
15 Décembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2025 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. J.N.D. SARL (RCS de [Localité 17] n°393 179 569)
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Me Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #184

DÉFENDERESSE

S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS (RCS de [Localité 13] n°815 359 161)
[Adresse 1]
[Localité 12]

représentée par Maître Michel GRAVE de l’EURL MGR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0082

S.A. d’H.L.M. LOGIREP (RCS de [Localité 16] n°393 542 428), par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 5]
[Localité 11]
Décision du 09 Avril 2025
18° chambre 2ème section
 N° RG 21/16043 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTM6


représentée par Maître Amélie VATIER de l’AARPI VATIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0280


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.


DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2017, Monsieur [L] [N], aux droits duquel est venue la S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS, a consenti le renouvellement d'un bail commercial à la S.A.R.L. JND portant sur un terrain et des locaux sis, [Adresse 3], à [Localité 19], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel indexé de 5664 € hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour le 31 décembre 2020 avec refus de renouvellement du bail et offert le paiement d’une indemnité d’éviction au preneur.

Par acte du 15 décembre 2021, la S.A.R.L. JND a assigné la S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS devant le tribunal judiciaire de PARIS, contestant la validité du congé délivré le 29 juin 2020 et sollicitant à titre subsidiaire le paiement d'une indemnité d’éviction déterminée par voie d'expertise.

Par acte notarié du 13 octobre 2022, la S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS a vendu à la S.A. d'H.L.M. LOGIREP le terrain et les locaux loués.

Celle-ci est intervenue volontairement dans la procédure par conclusions du 02 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2023, la société LOGIREP a donné congé à la locataire pour le 31 décembre 2023, avec refus de renouvellement du bail afin de reconstruction de l’immeuble au visa de l’article 145-18 du code de commerce et lui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, la société S.A.R.L. JND demande au tribunal de :
« A titre principal :
Déclarer la société LOGIREP recevable en son intervention volontaire,
Rendre le jugement à venir opposable à la société LOGIREP,
Dire et juger que le congé délivré par la société SAS [T] MARCHAND DE BIENS le 29 juin 2020 nul et de nul effet,
Débouter la société SAS [T] MARCHAND DE BIENS et la société LOGIREP de toutes leurs demandes,
A titre subsidiaire :
Dire et juger que le congé délivré par la société LOGIREP le 16 juin 2023 nul et de nul effet,
Débouter la société LOGIREP de toutes ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire :
Dire que la société SARL JND bénéficie de la propriété commerciale sur les locaux loués sis [Localité 9],
Dire que l’éviction de la société SARL JND des locaux loués sis [Adresse 10] entraine la perte totale de son fonds de commerce suite au congé du 29 juin 2020,
Dire que la société SARL JND a en conséquence droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale à la valeur marchande de son fonds de commerce,
Condamner la société LOGIREP à payer à la société SARL JND une indemnité d’éviction à dire d’expert suite au congé du 29 juin 2020,
A titre très infiniment subsidiaire :
Dire que l’éviction de la société SARL JND des locaux loués sis [Localité 9] entraine la perte totale de son fonds de commerce suite au congé du 16 juin 2023,
Dire que la société SARL JND a en conséquence droit au paiement d’une indemnité d’éviction égale à la valeur marchande de son fonds de commerce,
Condamner la société LOGIREP à payer à la société SARL JND une indemnité d’éviction à dire d’expert suite au congé du 16 juin 2023,
Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :
*Visiter les lieux sis [Adresse 10], les décrire, les photographier en cas de contestation, les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la société SARL JND dans ces locaux et sur ces fonds,
*Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux,
1°/ tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction
Dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant)
Dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels)
2°/ le montant de l’indemnité d’occupation due par la société SARL JND à compter du 1er janvier 2021
3°/ le montant de l’indemnité d’occupation due par la société SARL JND à compter du 1er janvier 2024
Dire et juger que cette expertise sera aux frais avancés de la société SARL JND,
Surseoir à statuer sur les autres demandes.
Condamner in solidum la société [T] MARCHAND DE BIENS et la société LOGIREP à payer à la société JND SARL une somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, la S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS demande au tribunal de :
« Dire et juger que la présente procédure est devenue sans objet et dépourvue de tout effet,
Débouter la société SARL JND de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Dire et juger que les frais engagés et les dépens resteront à la charge des parties. »

Aux termes de ses dernières conclusions en intervention volontaire notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, la S.A. D'H.L.M. LOGIREP demande au tribunal de :
« Juger la société LOGIREP recevable et fondée en son intervention volontaire,
Mettre hors de cause la SAS [T] MARCHAND DE BIENS,
Juger que le congé a valablement été délivré pour le 31 décembre 2020,
Subsidiairement, juger que le congé a valablement été délivré pour le 31 décembre 2023,
Débouter la société SARL JND de ses demandes de nullité de congé,
Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :
*Se rendre sur place
*Se faire communiquer tout document et pièce qu’il estimerait utile à l’accomplissement de sa mission,
*Entendre les parties ainsi que tous sachants,
*Visiter le local donné à bail à la société SARL JND, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire,
*Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de :
 -déterminer par référence aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :
D’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial
De la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et réinstallation, réparation du trouble commercial
En évaluant le prix du marché et le prix auquel le bail aurait été renouvelé, permettant d’apprécier une éventuelle valeur de droit au bail, à l’aide de valeurs comparables à proximité des locaux et pour des locaux comparables
 -d’apprécier si l’éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert
 -déterminer par référence aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2021, et jusqu’à leur libération effective,
Dire que l'expert fera connaître son acceptation ou son refus d'exécuter l'expertise dans un délai de huit jours après avoir pris connaissance de l’ordonnance le désignant.
Dire qu'en cas de refus ou d'empêchement, il sera pourvu au remplacement de l'expert par une ordonnance rendue sur simple requête ou d'office.
Dire que l'expert déposera au greffe du service des expertises du tribunal judiciaire de Créteil son rapport définitif dans les trois mois de sa saisine.
Condamner la société SARL JND au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux dépens qui seront recouvrés selon les formes prescrites à l’article 699 du code de procédure civile. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 07 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 05 février 2025 et mise en délibéré au 09 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l'intervention volontaire de la société LOGIREP et la demande de mise hors de cause de la société [T] MARCHAND DE BIENS

Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société LOGIREP, puisque celle-ci n'étant pas discutée, il n'y a pas de litige à trancher sur ce point.

Il n'est pas non plus nécessaire de lui déclarer le présent jugement opposable, puisqu'elle n'est pas un tiers mais partie au litige.

Dès lors que la société [T] MARCHAND DE BIENS, à la suite du transfert de propriété des lieux loués, a abandonné toute prétention, que la locataire ne fait pas état d'un intérêt à maintenir des demandes à son encontre, et que la société LOGIREP, venant à ses droits de propriétaire bailleur, a repris ses demandes et la procédure pour son compte, il convient d'ordonner la mise hors de cause de la défenderesse initiale.

Sur la validité et les effets des congés délivrés par les bailleresses

La locataire demande au tribunal de juger que le congé délivré le 29 juin 2020 est nul et de nul effet, faisant valoir que le bailleur qui a donné congé avant le terme du bail, pour la fin de la deuxième période triennale, n'a pas motivé ledit congé, se contentant d'énumérer tous les articles visés par l'article L.145-4 du code de commerce, ce qui lui cause un grief puisqu'elle se voit privée de la propriété commerciale et voit son bail interrompu de façon prématurée.

Elle lui reproche également de ne pas avoir eu l'intention de procéder elle-même aux travaux mais de faire une spéculation immobilière, ainsi que de ne pas justifier du caractère sérieux de son projet de démolition et reconstruction.

Elle soutient, à titre subsidiaire, que le congé délivré le 16 juin 2023 est aussi nul et de nul effet, à défaut de motivation, aucun élément probant ne corroborant le projet de travaux de construction évoqué.

La bailleresse réplique que le congé délivré à l'issue d'une période triennale est parfaitement valable dès lors qu'il est fondé sur un motif de démolition et reconstruction, lequel est confirmé par l'obtention d'un permis de démolir et de reconstruire, travaux que le bailleur n'est pas obligé d'effectuer personnellement et qui peuvent être réalisés par un acquéreur de l'immeuble.

Elle ajoute que l'offre d'indemnité d'éviction est une motivation suffisante, qu'en tout état de cause, le motif de démolition des locaux, même jugé erroné, n'a pas d'influence sur la validité du congé, que le sérieux de son projet est établi par l'obtention du permis de démolir et reconstruire ainsi que son affichage, et qu'elle avait bien l'intention, lors de la délivrance du congé, de faire les travaux, le fait que ledit permis ait été transféré à un nouveau bailleur n'étant pas de nature à remettre en cause la sincérité de son prédécesseur.

Concernant le congé du 16 juin 2023, elle fait valoir qu'indépendamment du projet de reconstruction qui est vérifié, l'insuffisance de motivation d'un congé laisse subsister celui-ci et que dès lors qu'il offre une indemnité d'éviction, il n'a pas à être spécialement motivé et n'encourt aucune nullité.

L'article L.145-4 du code de commerce dispose que :
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. (…)
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délais de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation» ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
(...) »

Selon l'article L.145-9 dudit code :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. 
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. (…)
(…)
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

L'article L.145-18 du même code prévoit que :
« Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14. 
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 à L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits articles. 
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58.
(...)»

Il est constant que pour être valable, le congé délivré par le bailleur doit en indiquer suffisamment les motifs réels, afin de renseigner le preneur sur les conséquences que son auteur donne à cet acte, à savoir ;
-soit son intention de renouveler le bail,
-soit son objectif d'exercer un droit de reprise en application de l'article L145-18 du code de commerce sans renouvellement ni indemnité d'éviction,
-soit enfin pour mettre fin au bail et ouvrir la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction.

En outre, en vertu de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité pour vice de forme d'un acte extrajudiciaire ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque d’établir l’existence d’un grief résultant de cette irrégularité.

Lorsque le congé est délivré en application de l'article L.145-18 du code de commerce, le motif de la démolition ou de la reconstruction est locaux n'a pas d'influence sur sa validité ; seule compte la réalité des travaux projetés.

Ainsi, le congé donné au locataire afin de reconstruire l'immeuble loué peut aussi être de nul effet car frauduleux dès lors qu'il résulte des circonstances que le bailleur n'avait pas l'intention de reconstruire l'immeuble au moment de la délivrance du congé.

La sincérité du bailleur étant présumée, il appartient au locataire qui conteste la reprise d'établir que le bailleur n'est pas sincère.

En l'espèce, il convient en premier lieu de constater que le congé du 29 juin 2020 mentionne :

- « Que le demandeur entend mettre fin à cette location et vous donne en conséquence congé pour ladite date ou pour toute autre date utile en fonction des renouvellements antérieurs ou usages locaux soit le 31 décembre 2020 conformément aux dispositions des articles L145-18, L145-21, L145-23 et L145-24 du code de commerce, dispositions dont le demandeur entend se prévaloir. »
- « Que ce renouvellement vous est refusé en application article L145-14 du code de commerce, une indemnité d’éviction vous est en conséquence offerte. ».

Il est ensuite mentionné que la locataire a deux ans pour saisir le tribunal afin de contester le congé ou demander le paiement de l'indemnité d'éviction.

La bailleresse n'a pas entendu se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction et a bien indiqué qu'elle mettait fin au bail à l'échéance triennale en application des dispositions des articles L145-18, L145-21, L145-23 et L145-24 du code de commerce.

L'acte attaqué est suffisamment motivé puisqu'il précise les conséquences que son auteur entend lui donner.

La réalité du projet de démolition et de reconstruction, objet d'un permis de construire délivré le 18 septembre 2020 au profit de la SAS [T] MARCHAND DE BIENS, à la suite d’une demande déposée le 19 décembre 2019, pour la construction d’un immeuble de logements collectifs après démolition totale des constructions existantes, n'est pas contestable.

En outre, il ressort de l'arrêté municipal du 18 septembre 2020 que la demande de permis de construire a été affichée sur la voie publique depuis le 26 décembre 2019, de sorte que l’intention de la bailleresse de procéder à une démolition du local loué en vue d’une reconstruction était connue de la locataire au moment de la délivrance du congé litigieux.

De plus, la perte de la propriété commerciale et la fin prématurée du bail évoqués par la locataire ne sont pas des conséquences d'un défaut de motivation du congé litigieux mais de sa délivrance même ; l'irrégularité invoquée ne fait donc pas grief.

Enfin, la charge de la preuve du défaut d'intention de la bailleresse, à la date de délivrance du congé, de démolir et de reconstruire elle-même l'immeuble incombe à la locataire ; il n'appartient pas à la bailleresse d'apporter des preuves du sérieux de ses projets de démolition et de reconstruction que si la locataire produit des éléments sérieux laissant planer un doute sur cette intention.

Or la société JND, qui se contente d'affirmer, sans autre explication ou justification, que la société [T] MARCHAND DE BIENS n'a pas eu l'intention de procéder à ces travaux mais a voulu réaliser une opération de spéculation foncière, ne créé pas de doute à ce sujet.

La demande de nullité du congé du 29 juin 2020 ne peut donc prospérer et sera rejetée.

En conséquence, il convient de constater que ce congé a produit ses effets en mettant un terme au bail au 31 décembre 2020.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de nullité du congé délivré le 16 juin 2023, au demeurant fondé sur un motif inopérant selon lequel la bailleresse ne démontrerait pas les travaux allégués.

Sur l’indemnité d’éviction et l'indemnité d'occupation

Selon l’article L.145-14 du même code :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L'article L.145-28 de ce code dispose que :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. (...) »

En l’espèce, le droit à indemnité d'éviction de la locataire n'est pas contesté et les parties s’accordent pour faire désigner un expert en vue de déterminer son montant.

En l'état, le tribunal ne peut apprécier la prétention de la société JND selon laquelle son éviction a eu pour effet la perte totale de son fonds de commerce et qu'elle a droit à une indemnité égale à la valeur marchande de celui-ci.

Une expertise est nécessaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction revenant à la locataire ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle doit depuis le 1er janvier 2021.

Il y a lieu en conséquence, avant dire droit sur l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation, de désigner un expert pour évaluer les sommes dues, dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision.

La bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure d'expertise et la sollicite, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.

À titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à la libération des lieux est fixée à un montant égal au loyer contractuel majoré des charges et taxes à sa charge.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu'elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

En premier ressort,

Met hors de cause la S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS,

Constate que le congé délivré le 29 juin 2020 par la S.A.S. [T] MARCHAND DE BIENS à la S.A.R.L. JND est valable et a mis fin le 31 décembre 2020 au bail portant sur le terrain et les locaux sis, [Adresse 3], à [Localité 18],

Juge que la S.A.R.L. JND peut prétendre à une indemnité d'éviction,

Juge que la S.A.R.L. JND doit payer une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à libération définitive des locaux ;

Avant dire droit sur les demandes au titre de l'indemnité d'éviction due par la S.A. D'H.L.M. LOGIREP et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société S.A.R.L. JND,

Ordonne une expertise ;

Désigne en qualité d'expert :

M. [W] [I]
[Adresse 6]
01 45 63 57 32
[Courriel 14]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter le terrain et les locaux sis, [Adresse 3], à [Localité 18], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, et valeur du droit au bail,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er janvier 2021 jusqu'à leur libération effective,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 15 juillet 2026 ;

Fixe à la somme de cinq-mille euros (5 000 €) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la la S.A. D'H.L.M. LOGIREP à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire, atrium sud - 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 15 juin 2025, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

[J] [E]
[Adresse 4]
[Localité 7]
01 47 03 13 13
06 78 97 10 60
[Courriel 15]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
-le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Renvoie l'affaire à la mise en état du 10 septembre 2025 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

Réserve les dépens de l'instance ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit

Fait et jugé à [Localité 17] le 09 avril 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA