Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 8 avril 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 8 AVRIL 2025









N° RG 23/02984 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NKEY







S.A. BANQUE CIC SUD OUEST



c/



S.C.I. GAMBETTA REVIVAL 2

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

S.C.P. CBF ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. EKIP'

S.E.L.A.R.L. FIRMA























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 avril 2023 (R.G. 21/08564) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 22 juin 2023





APPELANTE :



S.A. BANQUE CIC SUD OUEST, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]



Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat au barreau de PARIS 





INTIMÉES :



S.C.I. GAMBETTA REVIVAL 2, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, es qualité d'administrateur au redressement 

judiciaire de la SCI GAMBETTA REVIVAL 2, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



S.C.P. CBF ASSOCIES, es qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la SCI GAMBETTA REVIVAL 2, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]



S.E.L.A.R.L. EKIP', es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI GAMBETTA REVIVAL 2, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]



S.E.L.A.R.L. FIRMA, es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI GAMBETTA REVIVAL 2, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]



Représentées par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 février 2025 en audience publique en double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur FRANCO chargé du rapport et devant Madame JARNEVIC. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le déléibéré de la Cour composé de : 





Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie LESINEAU , Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE:



1- Selon acte a effet au 01 janvier 2010, la SCI Dauphine Gambetta, aux droits de laquelle se trouve présentement la SCI Gambetta Revival 2 a renouvelé le bail commercial à la société Bordelaise CIC, devenue la Banque CIC Sud Ouest consenti le 28 décembre 1977, portant sur des locaux dépendant d'une immeuble sis à [Localité 9], au [Adresse 6].



Le 05 janvier 2011, le preneur a acquis le droit au bail commercial portant sur des locaux mitoyens à ceux de la [Adresse 10] et a réalisé des travaux pour que l'agence porte sur l'ensemble des locaux objets des deux baux.



La société Gambetta Revival 2 a donné congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction au preneur le 28 septembre 2018 avec effet au 31 mars 2019.



Sur saisine du bailleur, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a, par ordonnance du 27 mai 2019, ordonné une expertise aux fins d'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation et a désigné pour y procéder M. [M], ensuite remplacé par M. [K], qui a déposé son rapport le 24 juillet 2020.



2- Par acte extra-judiciaire du 27 octobre 2021, la société CIC Sud-Ouest a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux en fixation de l'indemnité d'éviction principale, des indemnités accessoires et de l'indemnité d'occupation principale.



L'audience s'est tenue le 16 février 2023.



Par jugement du 22 février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Gambetta Revival 2.



Par jugement rendu le 27 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :



- condamné la SCI Gambetta Revival 2 au paiement à la Banque CIC Sud Ouest :

- de la somme de 276 800 euros au titre de l'indemnité d'éviction principale,

- de la somme de 27 680 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- de la somme de 6 672 euros au titre des frais de déménagement,

- du mondant des indemnités de licenciement sur justification par la Banque CIC Sud Ouest des sommes versées à ce titre et de la cause des licenciements après tentative de reclassement au sein du groupe,

- de la somme de 73 305 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial,

- de la somme de 125 837 euros au titre de la perte de clientèle,

- de la somme de 6 566 euros au titre de l'indemnité de double loyer,

- de la somme de 233 000 euros au titre de l'indemnité de réinstallation.



-ordonné à la Banque CIC Sud Ouest de libérer les locaux de tous biens et tout occupants de son chef dans le délai de trois mois suivant la date de versement ou de séquestre de l'indemnité d'éviction en application des dispositions de Particle L. 145-29 du code de commerce, à défaut ordonne, passé ce délais, l'expulsion de la Banque CIC Sud Ouest et ses biens et occupants de son chefs, avec le concours de la force publique.



- fixé le montant de l'indemnité d'occupation des locaux sis [Adresse 10] due par la Banque CIC Sud Ouest à la SCI Gambetta Revival 2 à 67 500 euros par an à compter du 01 avril 2019.



- débouté les parties de leur prétention indemnitaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la Banque CIC Sud Ouest et la SCI GambettaRevival 2, chacune par moitié, aux dépens,



- débouté les parties du surplus de leur chef de demande,



- écarté l'exécution provisoire.





Par déclaration en date du 22 juin 2023, la Banque CIC Sud Ouest a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Gambetta Revival 2 et les sociétés Ajassociés, CBF Associés, Ekip et Firma en qualité d'administrateurs et de mandataires de la société Gambetta Revival 2.



Par courrier du 8 janvier 2025, le conseiller de la mise en état de la quatrième chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux a proposé aux parties de rencontrer un médiateur. Cette procédure n'a pu aboutir.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



3- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 10 janvier 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la Banque CIC Sud Ouest demande à la cour de :

 

Vu l'article L145-14 et L 145-28 du code de commerce 

Vu les pièces produites aux débats. 

 

Il est demandé à la cour d'infirmer partiellement le jugement intervenu et, statuant à nouveau, de : 



- juger recevable et bien fondé l'appel et les demandes de la société Banque CIC Sud-Ouest ; 

 

- débouter la société Gambetta Revival 2 de toutes demandes, fins et conclusions ; 

 

- débouter la société Gambetta Revival 2 de son appel incident ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 1 039 885 euros au titre de l'indemnité principale;

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 125 837 euros au titre de la perte de clientèle ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 103 398 au titre des frais de remploi ;

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 146 610 euros au titre du trouble commercial ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 446 818 euros au titre des travaux non amortis ; 

 

- dire que la société Banque CIC Sud-Ouest dispose d'une créance éventuelle au titre des indemnités de licenciement ;

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 45 333 euros HT au titre du double loyer ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 326 200 euros HT au titre des frais de réinstallation ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 6 672 euros HT au titre des frais de déménagement hors DAB ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 17 300 euros HT au titre des travaux de séparation ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 3 300 euros HT au titre du retrait du DAB ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 326 200 euros HT au titre des frais de réinstallation ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 82 000 euros au titre de la TVA non déductible ; 

 

- constater que la valeur locative des locaux exploités [Adresse 10] par la société Banque CIC Sud Ouest s'élève à la somme annuelle de 67 500 euros HT/HC 

 

- fixer l'abattement afférent à la précarité de l'occupation à 20% 

 

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Banque CIC Sud-Ouest depuis le 1er avril 2019 à la somme de 54 000 euros HT HC 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 52 374,85 euros correspondant à la somme trop-versée par le CIC au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er avril 2019 et le 30 juin 2025, date prévisible de la fin de l'instance devant la Cour d'appel 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise. 



4- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 27 janvier 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Gambetta Revival 2, Ajassociés, CBF Associés, Ekip, Laura Lafon, agissant chacun es qualités, demandent à la cour de :



Vu notamment les articles L 622-21 et suivants du code de commerce, 908 et suivants du code de procédure civile,

Vu notamment les articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce,



A titre principal :



-déclarer irrecevables les demandes de condamnation faites par la Banque CIC Sud Ouest du fait de la procédure collective de la SCI Gambetta Revival 2,



-déclarer irrecevables les demandes de constatation et de fixation de créance de la société Banque CIC Sud Ouest sur le fondement des dispositions prévues par l'article 910-4 du code de procédure civile,



-juger et ordonner éteinte la créance d'indemnité d'éviction de la société Banque Cic Sud Ouest,



-constater et ordonner occupante sans droit ni titre la société Banque CIC Sud Ouest desdits locaux et ordonner leur restitution aux concluants dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir outre son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,



-condamner la société Banque CIC Sud Ouest au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 67 500 euros, charges et taxes en sus, à compter du 1er avril 2019 outre indexation annuelle les 1er avril de chaque année sur la variation de l'ILC jusqu'à la parfaite libération des locaux et remise des clés,



- juger et ordonner subsidiairement irrecevables les demandes de la société Banque CIC Sud Ouest excédant ce que le tribunal a jugé dans sa décision du 27 avril 2023,



A titre subsidiaire :



- reformer le jugement dont appel au bénéfice des demandes suivantes,



- fixer l'indemnité d'éviction à la somme globale tous préjudices confondus de 117 188,50 euros, à titre principal et subsidiairement 172 188,50 euros, frais de licenciement en sus sur justificatifs au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Gambetta Revival 2,



- fixer l'indemnité d'occupation pour les locaux de la concluante à la somme annuelle de 67 500 euros au 1er avril 2019, TVA et charges en sus, outre indexation annuelle sur la variation de l'ILC et condamner la société Banque CIC Sud Ouest au paiement afférent,



- ordonner à la société Banque CIC Sud Ouest de libérer les locaux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de trois mois suivant la date de versement ou de séquestration de l'indemnité d'éviction en application des dispositions prévues par l'article L 145-29 du code de commerce et ordonner à l'issue de ce délai son expulsion et celle de tous biens et occupants de son chef avec le concours de la force publique,



- débouter la société Banque CIC Sud Ouest de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,



En toutes hypothèses :



- condamner la Banque CIC Sud Ouest au paiement d'une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens de première instance et d'appel,



- la condamner au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 février 2025.





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur l'appel principal:



Sur la recevabilité des demandes de la société CIC Sud Ouest:



Moyens des parties: 



5- Se fondant sur les dispositions des articles L.622-21 et L.622-24 du code de commerce, les sociétés intimées concluent à l'irrecevabilité des conclusions notifiées le 21 septembre 2023 par la société CIC Sud Ouest, dans le délai prévu par l'article 908 du code de procédure civile, tendant à la condamnation de la SCI Gambetta Revival 2 au paiement de diverses sommes au titre de l'indemnité d'éviction, s'agissant de créances antérieures au jugement d'ouverture du redressement judiciaire.

Elles ajoutent que la demande ultérieure tendant à la fixation de la créance au passif de la procédure de redressement judiciaire est irrecevable sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, pour ne pas avoir été présentée dans le délai prévu par l'article 908 du code de procédure civile.

Elles en déduisent que la créance est éteinte, et que la société CIC Sud-Ouest, occupante sans droit ni titre des locaux, doit en être expulsée et doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.



6- La banque CIC Sud-Ouest réplique que la société Gambetta Revival 2 a omis de l'informer de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à son bénéfice dans le délai de 10 jours prévu à l'article L622-22 alinéa 2 du code de commerce; qu'elle n'a donc pas pu déclarer sa créance dans le délai de deux mois; qu'elle a déposé une requête en relevé de forclusion le 25 juillet 2023 à laquelle il n'a été fait droit que le 9 novembre 2023 et qu'au jour du dépôt de ses conclusions d'appelant le 21 septembre 2023, conformément à l'article 908 du code de procédure civile, elle n'était pas en mesure de justifier de sa déclaration de créance, de sorte qu'en réalité l'instance était interrompue en application de l'article L622-22 du code de commerce.

Elle conclue donc à la recevabilité des nouvelles conclusions du 21 décembre 2023 demandant la fixation au passif de la société Gambetta Revival 2 de ses créances après avoir pu les déclarer.



Réponse de la cour: 



7- En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées par la société CIC, à savoir celles transmises par message électronique du 10 janvier 2025, qui tendent à la fixation de ses divers chefs de créance au passif de la société Gambetta Revival 2, au titre de l'indemnité d'éviction.



8- Ces prétentions sont distinctes de celles énoncées au dispositif des conclusions notifiées le 21 septembre 2023, dans le délai prévu à l'article 908 du code de procédure civile, qui tendaient à la condamnation de la société Gambetta Revival 2 au paiement de diverses sommes au titre de l'indemnité d'éviction.



9- Dès lors, la recevabilité de ces prétentions aux fins de fixation de créance doit nécessairement être appréciée en considération des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable au litige, antérieures à celles résultant du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, selon lesquelles 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



10- Il est constant que les prétentions de la société CIC aux fins de fixation de créances ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces du bailleur.



11- Il s'agit uniquement de déterminer si elles étaient destinées à faire juger une question née, postérieurement aux conclusions du 21 septembre 2023, de la survenance ou de la révélation d'un fait.



12- Il convient d'abord d'écarter, comme inopérante, l'argumentation développée par la société CIC, tirée de la mauvaise foi du bailleur.

En effet, en application des articles 369 et 371 du code de procédure civile, le jugement du 22 février 2023 prononçant l'ouverture du redressement judiciaire de la SCI Gambetta Revival 2, postérieur à l'ouverture des débats devant le tribunal judiciaire, n'a pas interrompu l'instance en cours devant cette juridiction. Le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 avril 2023, condamnant la SCI Gambetta Revival 2 au paiement de diverses sommes, était donc opposable aux mandataires désignés par le tribunal de commerce. 

Il ne peut donc être utilement reproché à la société Gambetta Revival 2 de ne pas avoir avisé la société CIC de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Le jugement d'ouverture du 22 février 2023 était opposable aux tiers, et notamment à la société CIC, du seul fait de sa publication au BODACC, le 5 mars 2023.

 

13- En application des articles L.622-26, L. 622-24 et R. 622-24 du code de commerce, la créance de l'indemnité d'éviction due par le bailleur, placé en redressement judiciaire, devait être déclarée par le preneur dans le délai deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, dès lors qu'elle est née du congé avec refus de renouvellement du bail commercial et offre de payer une telle indemnité qui lui a été délivré avant l'ouverture de la procédure collective.



14- Il en résulte que, de plein droit, la créance au titre de l'indemnité d'éviction devait être déclarée au plus tard le 5 mai 2023 par la société CIC.



15- En application des dispositions de l'article L.622-21 du code de commerce, et dès son premier jeu de conclusions, le 21 septembre 2023, la société CIC, appelante, était tenue de solliciter la fixation de ses divers chefs de créance, au titre de l'indemnité d'éviction et de ses accessoires, et elle ne pouvait pas, comme elle l'a fait, solliciter la condamnation de la société Gambetta Revival 2 de ces mêmes chefs, au titre de créances nées avant le jugement d'ouverture, alors qu'elle était parfaitement au courant de cette procédure collective.



16- Il n'existe donc pas de question née, postérieurement aux premières conclusions du 21 septembre 2023, de la survenance ou de la révélation d'un fait, de nature à rendre recevables les prétentions aux fins de fixation de créances contenues au dispositif des conclusions du 21 décembre 2023 et du 10 janvier 2025.

En effet, ni l'ordonnance du juge-commissaire en date du 9 novembre 2023 relevant le preneur de la forclusion, ni la déclaration de créance du 12 décembre 2023 ne modifiaient les questions juridiques à trancher par la cour, dans le cadre de l'examen du bien-fondé de l'appel.



17- Il convient dès lors de déclarer irrecevables les demandes de la société CIC, tendant à voir voir (par majoration des indemnités allouées par le tribunal ou ajouts):



-fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 1 039 885 euros au titre de l'indemnité principale ;

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 125 837 euros au titre de la perte de clientèle ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 103 398 au titre des frais de remploi, 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 146 610 euros au titre du trouble commercial ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 446 818 euros au titre des travaux non amortis ; 

 

fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 45 333 euros HT au titre du double loyer ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 326 200 euros HT au titre des frais de réinstallation ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 6 672 euros HT au titre des frais de déménagement hors DAB ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 17 300 euros HT au titre des travaux de séparation



-fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 3 300 euros HT au titre du retrait du DAB ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 82 000 euros au titre de la TVA non déductible 



-fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 52 374,85 euros correspondant à la somme trop-versée par le CIC au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er avril 2019 et le 30 juin 2025, date prévisible de la fin de l'instance devant la cour d'appel. 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur l'appel incident:



18- Contrairement à ce que soutiennent la société Gambetta Revival 2, ainsi que ses mandataires et administrateurs, l'irrecevabilité des prétentions aux fins de fixation des créances du preneur, dans le cadre de l'appel principal tendant à l'infirmation partielle du jugement, n'entraîne pas l'extinction de la créance de la société CIC au titre de l'indemnité d'éviction, et ne justifie nullement l'expulsion du preneur, comme occupant sans droit ni titre.

En outre, la cour se trouve saisie de la critique du jugement, en raison de l'effet dévolutif produit par l'appel incident, lequel tend également à voir fixer la créance du preneur, mais pour des montants inférieurs ou à défaut égaux à ceux retenus par le premier juge.



Sur la valeur des droits aux baux:



Il n'est pas discuté que l'éviction des locaux appartenant à la SCI Gambetta Revival 2 entraîne celle des locaux pris à bail par la société CIC Sud Ouest dans l'immeuble mitoyen.

 

Moyens des parties: 



19- En ce qui concerne les locaux situés [Adresse 1], la SCI Gambetta Revival 2 et les organes de la procédure soutiennent à titre principal qu'il n'existe aucun différentiel entre le loyer payé et la valeur locative de marché de sorte qu'il n'existe pas de valeur du droit au bail.

Elle ajoute qu'en toutes hypothèses les calculs opérés par l'expert judiciaire ne peuvent être suivis dans la mesure où les locaux litigieux n'ont pas fait l'objet d'une pondération, qu'en outre le coefficient de situation ne pourrait excéder 5,5, applicable aux bonnes situations, et non 8 comme l'a retenu le tribunal.



20- La société banque CIC Sud Ouest fait valoir pour sa part qu'il convient de retenir une surface pondérée de 75 m² pour les locaux situés [Adresse 10] et de 107 m² pour les locaux situés dans la [Adresse 11]. 

Elle ajoute qu'il est nécessaire de prendre en considération la survaleur résultant de la jonction et de l'amélioration significative des linéaires et de la visibilité des locaux commerciaux; qu'il y a lieu de retenir un montant de 900 euros par mètre carré pour les locaux de la [Adresse 10] et de 850 euros par mètre carré pour les locaux de la [Adresse 11].

Elle estime que le rapport d'expertise judiciaire retient à juste titre un coefficient de 8,5 pour les locaux de la [Adresse 11] et de 12 pour les locaux de la [Adresse 10].



Réponse de la cour: 



21- Selon les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.



22- Le jugement ne donne pas lieu à critique, en ce qu'il a, à juste titre, retenu qu'en considération de l'activité commerciale d'agence bancaire exploitée par le preneur, l'indemnité d'éviction principale est égale à l'indemnité de transfert, soit la valeur du droit au bail, déterminée par la différence pondérée entre la valeur locative de marché et le prix du bail.



23- La cour se réfère à la description exacte des locaux qui a été faite par l'expert judiciaire et par le tribunal.



Concernant les locaux [Adresse 10]:



24- Il convient d'écarter, comme non pertinentes, les critiques faites par la SCI Gambetta Revival 2 à l'encontre du jugement. 

En effet, le tribunal a retenu à juste titre une surface pondérée utile de 65 euros/m², compte tenu des surfaces mesurées en sous-sol et rez de chaussée, de leur état, et de coefficients de pondération adaptés.

Compte tenu de la différence entre, d'une part, le loyer de marché à retenir (soit 800 euros par m² pondéré, ainsi que proposé par l'expert judiciaire sur la base d'une comparaison avec l'offre de location voisine contemporaine des opérations d'expertise) et, d'autre part, un loyer de renouvellement qui doit être fixé à 600 euros par m² pondéré eu égard à la coexistence dans la même zone de loyers très bas issus de baux très anciens et de loyers plus élevés tels ceux énoncés par la banque CIC, le tribunal a fixé à juste titre la valeur du droit au bail des locaux situés [Adresse 10] à 104 000 euros après application d'un coefficient de pondération de 8 adapté au très bon emplacement des lieux (soit 200 x 65 x 8).



Concernant les locaux situés [Adresse 11]:



25- Par des motifs pertinents et détaillés, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour fait siens, le premier juge a fixé à juste titre la valeur du droit au bail des locaux situés [Adresse 11] à 172800 euros, en tenant compte d'une surface pondérée utile de 96 m² (après application de coefficient de pondération adaptés à la configuration des lieux et de la Charte de l'expertise), de la jonction des locaux, d'un loyer de marché retenu à 700 euros /m², d'un loyer de renouvellement par fixation judiciaire de 400 euros /m², des clauses du bail fixant les obligations des parties, et d'un coefficient retenu de 6, plus adapté que celui proposé par l'expert eu égard à l'emplacement de ce local (la [Adresse 11] étant d'une moindre commercialité par rapport à la [Adresse 10]).



26- Il convient donc de confirmer le jugement, en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction principale à 104 000 + 172800 = 276800 euros.



Sur les indemnités accessoires:



27- L'indemnité de remploi: les parties conviennent qu'elle doit être fixée à 10% de l'indemnité principale. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il fixe l'indemnité de remploi à 27680 euros.



28- Les frais de déménagement hors DAB: ils ne donnent pas lieu à contestation, et le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a fixés selon devis à 6672 euros (étant précisé qu'il s'agit d'une somme HT).





29- Frais de licenciement du personnel: ces frais doivent être remboursés en frais réels, sur justification, ainsi que les parties en conviennent. Le jugement doit être confirmé de ce chef.



30- Indemnités pour trouble commercial: 

L'activité de la banque ne se limite pas à celle de ses distributeurs de billets, contrairement à ce qui s'évince des conclusions du bailleur.

Ainsi que la société CIC le fait valoir à juste titre, la procédure d'éviction en cours, qui induit une incertitude sur la date de libération des locaux, ainsi qu'une perte de temps, a indéniablement un impact sur l'activité commerciale du preneur, et l'empêche notamment de moderniser ses aménagements, alors qu'un établissement bancaire concurrent vient de s'installer à proximité.

Compte tenu de l'irrecevabilité de la prétention visant à voir fixer cette créance à une somme supérieure à celle retenue par le tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu'il alloué la somme de 73 305 euros (soit un mois de PNB).



31- Aménagements installations et agencements non amortis: 

Le tribunal a rejeté ce chef de demande, et le bien-fondé de l'appel principal formé de ce chef ne peut être examiné compte tenu de l'irrecevabilité de la prétention formée en vue de la fixation d'une créance au passif du redressement judiciaire.



32- Perte de clientèle: 

Conformément à la proposition de l'expert, le tribunal a évalué la perte de clientèle générée par l'éviction à 15 % de la valeur du fonds de commerce soit 125 837 euros.

La société Gambetta Revival ne critique pas cette évaluation dans ses conclusions.



33- Frais de double loyer:

Le tribunal a alloué à ce titre une indemnité de 6566.50 euros (soit un mois) compte tenu de la spécificité des aménagements, et le bailleur ne conteste pas cette évaluation.

Le preneur sollicite une somme largement supérieure (soit 45 333 euros), mais sa prétention aux fins de fixation est irrecevable. 



34- Frais de réinstallation, de remise en état des locaux, déménagement des DAB et TVA non déductible:

Le tribunal a rejeté ces demandes et les prétentions aux fins de fixation dans le cadre de l'appel principal sont irrecevables.



35- Sur l'indemnité d'occupation:

Le tribunal a fixé cette indemnité à 67500 euros par an à compter du 1er avril 2019, en écartant toutefois à tort l'abattement de précarité qui doit être fixé à 10%, dès lors que la situation née du congé place le preneur dans l'impossibilité de faire évoluer son concept d'agence bancaire, et de s'adapter aux besoins de la clientièle, dans un contexte de forte concurrence.

Dès lors, il convient d'infirmer le jugement de ce chef et de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 67500 x 90%= 60 750 euros, à compter du 1er avril 2019, charges et taxes en sus, mais sans indexation.



Dès lors que la société Gambetta Revival 2 l'a elle-même sollicité, pour les montants qu'elle ne conteste pas, les sommes allouées en définitive au preneur seront fixées au passif de sa procédure de redressement judiciaire.



Sur les demandes accessoires:



36- Il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: 



Vu l'appel principal de la société Banque CIC Sud-Ouest et l'appel incident de la société Gambetta Revival 2, en présence de ses mandataires judiciaires et de et de ses administrateurs judiciaires,



Vu l'article 910-4 du code de procédure civile,



Déclare irrecevables les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025 par la société Banque CIC Sud-Ouest, en ce qu'elles tendent à voir fixer au passif du redressement judiciaire de la société Gambetta Revival 2 des créances pour des montants excédant ceux retenus par le tribunal, ou pour des créances rejetées par le tribunal,



Déclare ainsi irrecevables les prétentions tendant à voir :



-fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 1 039 885 euros au titre de l'indemnité principale ;

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 103 398 au titre des frais de remploi, 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 146 610 euros au titre du trouble commercial ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 446 818 euros au titre des travaux non amortis ; 

 

-fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 45 333 euros HT au titre du double loyer ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 326 200 euros HT au titre des frais de réinstallation ; 



- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 17 300 euros HT au titre des travaux de séparation



-fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 3 300 euros HT au titre du retrait du DAB ; 

 

- fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 82 000 euros au titre de la TVA non déductible; 



Infirme le jugement sur le montant de l'indemnité d'occupation,



Statuant à nouveau de ce chef,



Fixe l'indemnité due par la société Banque CIC Sud Ouest à la SCI Gambetta Revival 2 au titre de l'occupation des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 9] à la somme de 60 750 euros par an, à compter du 1er avril 2019, charges et taxes en sus, sans indexation,







Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, sauf à préciser que les condamnations prononcées par le tribunal sont fixées au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Gambatta Revival 2, et que les dépens partagés de première instance incluent le coût de l'expertise judiciaire,



Y ajoutant,



Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chaque partie gardera la charge de ses dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président