Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/04265 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TQBK




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 07 Avril 2025


S.A. [Adresse 7], venant aux droits de l’OPH 31

 
C/


[R] [B]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 07 Avril 2025

à M. [R] [B]

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;






ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de l’OPH 31 suivant acte authentique en date du 22/12/2020

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [R] [B]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté




 



RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 décembre 1998, la société [Adresse 8] a donné à bail à M. [R] [B] et à Mme [W] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 2.671,46 francs, hors charges.

Suivant acte authentique en date du 22 décembre 2020, L'[Adresse 8] a conclu avec la SA HLM DES CHALETS un bail emphytéotique concernant l'immeuble objet de la procédure. 

Le 15 juillet 2024, la SA [Adresse 7], venant aux droits de L'OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D'HABITATION A LOYER MODERE DE LA HAUTE GARONNE OPH31, a fait signifier à M. [R] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8.837,20 euros. 

La SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juillet 2024.

Par acte d'huissier en date du 28 octobre 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner M. [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour :
A titre principal, 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs du preneur pour défaut de paiement des loyers et des charges et non justification de sa situation au regard des dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation,
- ordonner sans délai son expulsion au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- le voir condamner au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 15.460,27 euros, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus ;
- le voir condamner à compter de l’assignation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à son départ effectif des lieux,
- juger et ordonner que les intérêts dûs sur le montant des loyers et des accessoires seront calculés conformément au contrat et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 juillet 2024,
A titre subsidiaire, 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour défaut de paiement des loyers et des charges et non justification de sa situation au regard des dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation,
- ordonner sans délai son expulsion au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- le voir condamner au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 15.460,27 euros, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus, avec actualisation au jour de l’audience ;
- le voir condamner au paiement en deniers et quittances des loyers et charges sur base du quittancement courant et du SLS à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,
- le condamner au paiement à compter de la décision à intervenir d’une indemnité d’occupation conventionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours te du SLS au regard de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation jusqu’à son départ effectif des lieux, révisable,
- juger et ordonner que les intérêts dûs sur le montant des loyers et des accessoires seront calculés conformément au contrat et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 juillet 2024,
Dans tous les cas, 
- le voir condamner au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;
- juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 octobre 2024.

A l’audience du 10 février 2025, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et dépose ses pièces.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à domicile (à Mme [G] [B], sa mère) le 28 octobre 2024, M. [R] [B] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL, L'EXPULSION ET LA DEMANDE EN PAIEMENT

 - sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience de référé, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, concernant la procédure de référé renvoyée au fond.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". 

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

L'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte " mobilité inclusion " portant la mention " invalidité " prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.



Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

L'article 1344 du code civil dispose que le débiteur est mis en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante.

La mise en demeure est un acte précontentieux qui n’est donc pas soumis aux articles 665 et suivants du code de procédure civile relatifs à la notification des actes de procédure en la forme ordinaire et n’est soumise à aucun formalisme particulier, et notamment pas à une réception effective (1re Civ., 20 janvier 2021, pourvoi n° 19-20.680 publié, 1re Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.957 publié).

En l'espèce, il ressort du décompte locatif et des quittancements produits par la bailleresse que loyer actualisé avec charges s'élève à la somme de 742,13 euros, dont le locataire s'acquitte mensuellement.

La demande en paiement formée par la SA HLM DES CHALETS concerne exclusivement le paiement d'un supplément de loyer de solidarité pour un montant mensuel de 1466,16 euros. 

S'il n'est pas contestable que l'organisme bailleur peut y prétendre en son principe, cette demande en paiement doit toutefois répondre aux exigences procédurales imposées par l'article L441-9 susvisé à savoir la preuve que le bailleur a demandé communication des éléments requis au locataire, puis qu'il a mis en demeure celui-ci de répondre à ladite enquête.

A ce titre, la SA [Adresse 7] produit aux débats:
- un courrier en date du 10 octobre 2023 dont le destinataire est M. [B] et qui a pour objet l'enquête pour le SLS au titre de l'année 2024, avec délai de réponse au 13 novembre 2023 ;
-un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 13 décembre 2023 lequel a pour objet l'envoi des mises en demeure dans le cadre du traitement des enquêtes de supplément de loyer de solidarité pour l'année 2024 concernant 828 plis affranchis en tarif éco pli, dont il est vérifié par sondage des lots 49155-287-345- 513 que le document figurant dans l'enveloppe correspond bien à la mise en demeure et que le destinataire correspond au listing produit par le bailleur et qui est annexé au constat.

Force est toutefois de constater que la SA HLM DES CHALETS ne justifie pas de l'envoi du courrier du 10 octobre 2024, dès lors qu'il n'est produit qu'une copie dudit document.

Par ailleurs, l'échantillonnage réalisé par le commissaire de justice n'a pas visé M. [B] référencé dans le listing au n° 143, de sorte que l'envoi de la mise en demeure le concernant ne relève que des déclarations de la bailleresse lesquels ne sont corroborés par aucun élément de preuve. Il ne saurait être considéré que ces vérifications générales par sondage permettent d’établir une mise en demeure valant interpellation suffisante du locataire concerné par la présente instance. 

En outre, il n'est produit aucune relance à ce titre.

Dès lors, il résulte des dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

La majoration au titre du SLS doit être ainsi déduite du décompte produit.

Dans ces conditions, et dès lors que M. [R] [B] s'acquitte des loyers et charges courants, la SA [Adresse 7] ne démontre pas de manquements graves du locataire à son obligation de paiement et sera déboutée de l'ensemble de ses demandes en résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire, de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation ainsi que de sa demande en paiement.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SA HLM DES CHALETS, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Tenue aux dépens, la SA [Adresse 7], ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu avec M. [R] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] aux torts exclusifs du preneur ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [R] [B] ; 

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA HLM DES CHALETS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière, La vice-présidente