Tribunal Judiciaire · Civil JCP PROCEDURE ORALE — 7 avril 2025

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

 

Minute : 
N° RG 24/00963 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GUX3 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 



DEMANDERESSE : 


S.C.I. DES PETITS PRES, dont le siège social est sis 125, Route du Lion - 27210 FATOUVILLE GRESTAIN


Représentée par la Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE



DÉFENDEUR : 


Monsieur [I] [Y]
né le 17 Novembre 1973 à LILLEBONNE (76170), demeurant 24 rue d'Arcole - 76600 LE HAVRE


Comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER


DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2024, prenant effet le 5 mars 2024, la SCI DES PETITS PRES a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un logement situé 24 rue d’Arcole, dernier étage, droite, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 480 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 275,67 € du chef d’un arriéré de loyers et charges a été délivré au locataire le 30 mai 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 12 septembre 2024, la SCI DES PETITS PRES a fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :
- Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,
- Ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 4 195,67 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 4 septembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus-énoncée,
- Condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 3 février 2025, la SCI DES PETITS PRES était représentée par Maître [Z], qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette au 3 février 2025 pour un montant de 6 797,97 €.

Monsieur [Y] a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement en proposant de payer 700 € par mois, loyer courant compris. Il a indiqué toucher 1 072 € par mois d’allocation chômage.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.


MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI DES PETITS PRES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Y] le 30 mai 2024. Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de six semaines prévu par la Loi et mentionné dans le commandement de payer qui s’applique. Il ressort du décompte établi par la SCI DES PETITS PRES que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

La SCI DES PETITS PRES est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 12 juillet 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [Y] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DES PETITS PRES à faire procéder à l’expulsion de tout personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 juillet 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DES PETITS PRES ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. 

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI DES PETITS PRES produit un décompte à la date du 1er janvier 2024 dont il ressort que la dette est de 6 083,06 €, déduction faite des frais inclus dans les dépens. Monsieur [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer à la SCI DES PETITS PRES la somme de 6 083,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 2 275,67 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 


Sur les délais de paiement

Monsieur [Y] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Monsieur [Y], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y], qui succombe, est condamné aux dépens, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] est condamné à payer à la SCI DES PETITS PRES la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI DES PETITS PRES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 mars 2024 concernant le logement situé 24 rue d’Arcole, dernier étage, droite, au HAVRE (76600), donné en location à Monsieur [I] [Y] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 12 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [I] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;




CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI DES PETITS PRES la somme de 6 083,06 euros (six mille quatre-vingt-trois euros et six centimes) arrêtée à la date du 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024 sur la somme de 2 275,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [I] [Y] à s’acquitter de cette somme en 23 versements de 250 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 24ème versement devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 24 rue d’Arcole, dernier étage, droite, au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI DES PETITS PRES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 480 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 juillet 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 mai 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 12 septembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI DES PETITS PRES la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;




RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS