Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 2 — 3 avril 2025

- N° RG 23/04013 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHX4
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 18 novembre 2024 

Minute n°25/336

N° RG 23/04013 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHX4 






Le

CCC : dossier

FE :
-Me D’HERBOMEZ
-Me GUERREAU



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MAISONS.COM
[Adresse 2]
[Localité 3] 
représentée par Maître Patrice D’HERBOMEZ de l’AARPI D’HERBOMEZ LAGRENADE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [G] [S]
Madame [C] [S]
[Adresse 1]
représentés par Maître Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocats au barreau de MELUN, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Mme VISBECQ, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 20 Février 2025 
GREFFIERES

Lors des débats : Mme BOUBEKER, greffière et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;









FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par contrat du 2 juillet 2019, Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] (ci-après les époux [S]) ont confié à la société MAISONS.COM la construction de leur maison individuelle avec fourniture de plan dans la commune d’[Localité 4] moyennant le prix de 236 803 euros TTC.

Ce contrat prévoyait l’exécution des travaux pendant une durée de 14 mois maximum à compter de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier, laquelle est intervenue le 28 février 2020. 

Constatant l'apparition de désordres, les époux [S] ont fait établir un constat par un commissaire de justice et ne se sont pas rendus à la réunion de réception de l’ouvrage le 30 juin 2021.

Par ordonnance 29 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, saisi par les époux [S], a :
- ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné Monsieur [I] [K] pour y procéder,
- débouté la SARL MAISONS.COM de sa demande reconventionnelle en paiement,
- autorisé les époux [S] à consigner la somme de 65 055,26 euros auprès de la CARPA de [Localité 5] sur un compte ouvert par leur conseil sous le contrôle du président de la CARPA, à charge pour eux de justifier de la constitution dudit séquestre dans les 10 jours de la décision.

Par ordonnance du 22 août 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties relatives au paiement ou à la consignation de la somme de 10 637 euros TTC correspondant au solde de 5% du marché formulées dans le cadre d'une assignation délivrée le 7 janvier 2022 par par la société MAISONS.COM aux époux [S].

Par ordonnance du 10 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a débouté la société MAISONS.COM de ses demandes en paiement des factures considérant qu'il s'agit de demandes au fond et a ordonné, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, un sursis à statuer sur les demandes formulées par les parties dans le cadre d'une seconde assignation délivrée le 7 janvier 2022 par la société MAISONS.COM aux époux [S].

Les instances relatives à ces deux ordonnances ont été jointes par décision du 11 décembre 2023 et constituent la présente instance.

Monsieur [K] a déposé son rapport le 16 février 2023. Il a confirmé l'existence de désordres et a préconisé des travaux réparatoires.

Par ordonnance du 18 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a notamment :
- ordonné à la société MAISONS.COM de procéder à ses frais exclusifs aux travaux nécessaires de remise en état de l'immeuble avant réception tels que décrits dans le rapport d'expertise judiciaire,
- autorisé Monsieur [E] [W], expert conseil, à assister aux opérations de remise en état de l'immeuble avant réception,
- condamné la société MAISONS.COM à payer aux époux [S] la somme de 86 054,94 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice causé par le retard de livraison.

La société MAISONS.COM a confié à une entreprise tierce les travaux préconisés par l'expert.

Les travaux ont été réceptionnés le 31 octobre 2023 avec réserves qui ont toutes été levées selon procès-verbal de levée définitive signé par les époux [S] le 18 janvier 2024.

Par arrêt du 8 mars 2024, la Cour d’appel a infirmé l'ordonnance du 18 août 2023 en ses dispositions relatives à l'exécution des travaux de remise en état de l'ouvrage et au paiement d'une provision à valoir sur la réparation des préjudices des époux [S] et statuant à nouveau, vu l'évolution du litige, a :
- constaté que les travaux de remise en état de l'ouvrage ont été exécutés par la société MAISONS.COM,
- dit n'y avoir plus lieu à référé de ce chef,
- condamné la société MAISONS.COM à payer aux époux [S] une provision de 64 176,72 euros à valoir sur la réparation de leurs préjudices,
Elle a en outre confirmé l'ordonnance en ses autres dispositions et y ajoutant, elle a :
- rejeté la demande de la société MAISONS.COM tendant à la condamnation des époux [S] à lui restituer des sommes réglées en exécution de l'ordonnance, cette restitution résultant de plein droit de la réformation de la décision,
- précisé que la condamnation aux frais d'expertise compris dans les dépens de la première instance est prononcée à titre provisionnel.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, la société MAISONS.COM demande au tribunal de :
Vu les articles 1104, 1342 et 1792-6 du code civil,
Vu les dispositions du code de la construction et de l’habitation et notamment ses articles R. 231-7 et R. 231-14,
- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
- fixer la date de la réception de la maison individuelle des époux [S] au 30 juin 2021, en tirer toutes les conséquences de fait et de droit, notamment fixer le retard à la livraison à 63 jours (du 28.04.2021 au 30.06.2021), et limiter les pénalités de retard qu'elle doit à une somme de 4.972,59 euros (63x78,93),
- condamner les époux [S] à lui payer la somme de 42.547,99 euros TTC au titre de la facture F013 outre l’intérêt contractuel de 1% par mois depuis le 19 mai 2021,
- condamner les époux [S] à lui payer la somme de 11.870,27 euros TTC au titre de la facture F014 outre l’intérêt contractuel de 1% par mois depuis le 19 mai 2021,
- condamner les époux [S] à lui payer la somme de 10.637 euros TTC au titre de la facture F015 outre l’intérêt contractuel de 1% par mois depuis le 31 janvier 2024,
- ordonner la compensation entre les condamnations prononcées ; juger que toute condamnation sera en derniers ou quittance,
- débouter les époux [S] de toutes autres demandes,
- condamner les époux [S] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et laisser à leur charge les dépens de procédure, y compris ceux de l’expertise judiciaire.

La société MAISONS.COM demande de fixer la date de réception au 30 juin 2021, date à laquelle elle aurait dû intervenir. Elle rappelle que la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l'ouvrage est en état d'être reçu, c'est-à-dire au moment où il est habitable et que toutes les parties avaient été convoquées le 30 juin 2021 pour signer le procès-verbal de réception, avec ou sans réserves. Elle fait observer que seules les réserves rendant l'immeuble impropre à sa destination sont un obstacle à la réception. Elle soutient que si l'expert a évoqué un risque de basculement du mur menant au garage, ce risque est hypothétique et ne s'est toujours pas réalisé alors que l'expertise a eu lieu il y a plus de deux ans. Elle ajoute que l'expert a indiqué que le garage risquait d'être inondé, que ce risque, également hypothétique, ne s'est réalisé qu'une fois en trois ans lors d'un épisode particulièrement pluvieux. Elle expose enfin que la livraison était prévue « coque nue », les aménagements intérieurs étant à la charge des propriétaires et que les désordres intérieurs étaient esthétiques ou mineurs et qu'ils pouvaient faire l'objet de réserves.

Elle demande de tirer les conséquences de cette date de réception en arrêtant l'application de l'intérêt de retard prévu par le contrat à la date du 30 juin 2021.

Concernant les factures, elle indique que leur montant n'est pas contesté par les époux [S] qui contestent seulement l'application du taux d'intérêt de 1% par mois prévu par le contrat en cas de retard de paiement.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles des époux [S]. Elle déclare d'abord que les frais financiers et intercalaires ainsi que les frais de logement et de box sont en lien direct avec le retard dans l'achèvement de leur résidence principale et qu'ils sont dès lors déjà indemnisés au titre de l'application des pénalités de retard qui constituent une indemnisation forfaitaire et contractuelle. Elle indique ensuite que les frais exposés pour l'expertise et les frais de chantier font double emploi avec les dépens de l'expertise judiciaire. Elle expose en outre que les frais d'électricité ne sont pas justifiés, les époux [S] ayant refusé la réception en juin 2021. Elle fait valoir enfin que le préjudice de perte de jouissance n'est pas justifié et que la remise en état du compteur d'eau fait partie des réserves levées.

Elle conteste l'existence de désordres apparus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et rappelle que la réception sans réserve le 31 octobre 2023 a purgé les vices apparents.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu le code de la construction et de l’habitation,
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs présentes écritures,
Y faisant droit,
- débouter la société MAISONS.COM de toutes ses demandes fins et conclusions à leur encontre,
- fixer la date de réception de l’ouvrage litigieux au 31 octobre 2023,
- les accueillir dans leurs demandes reconventionnelles et ce faisant condamner la société MAISONS.COM à leur payer les sommes suivantes : 
* frais financiers et intercalaires : 7.981,36 euros,
* pénalités de retard : 67.169,43 euros,
* frais de location d’un logement provisoire et d’un box de stockage : 28.677,73 euros,
* frais financiers en lien avec les opérations d’expertise : 9.598,48 euros,
* frais de chantier : 4.277,27 euros, 
* indemnité pour la perturbation dans la jouissance des lieux depuis la réception du 31 octobre 2023 : 3.600 euros,
* frais de remise en état du compteur d’eau pour 1.422,89 euros TTC suivant devis de la société VEOLIA en date du 5 juillet 2024,
- s’agissant des désordres exposés au titre de la garantie de parfait achèvement et des nouveaux désordres apparus courant juillet 2024, et relatifs aux questions d’étanchéité du sous-sol et des terrasses ainsi que du système d’évacuation des eaux de pluviales en périphérie du sous-sol et notamment du caniveau du garage, avant dire droit, ordonner sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile un complément d’expertise confié à Monsieur [K] et fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la société MAISONS.COM,
- condamner la société MAISONS.COM à leur payer une indemnité de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant l’ensemble des dépens concernant les deux instances de référés et la présente instance au fond en ceux compris les frais d’expertise judiciaire,
- ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Avant-dire-droit, les époux [S] sollicitent que soit ordonnée une expertise complémentaire confiée à Monsieur [K]. Ils indiquent avoir réservé lors de la signature du procès-verbal de réception le 31 octobre 2023 des désordres mineurs et avoir signalé d'autres désordres par la suite, qui n'ont pas été repris. Ils évoquent notamment :
- l'absence de cunettes provoquant l'inondation du sous-sol,
- des fissures sur les murs du sous-sol,
- l'absence d'isolation thermique du PE alimentation eau froide,
- le câble d'alimentation de la pompe à chaleur trop court, empêchant son entretien,
- l'embouage prématuré des tuyaux du plancher chauffant et l'inversion des départ et arrivée sur la nourrisse,
- la fissure du vitrage d'une fenêtre de chambre,
- l'absence de cache-tuyau du sèche-serviette dans la salle de bain,
- l'absence de canon de serrure sur la porte du sous-sol,
- l'absence de fondation sous le mur de clôture,
- la non-conformité du conduit de fumée extérieur en ce qu'il n'est pas assez haut et trop rapproché de la propriété voisine,
- de nouvelles infiltrations dans les murs du sous-sol en raison de l'inefficacité du drain posé,
- des infiltrations au droit de la porte du garage,
- une remontée d'eau au niveau de la terrasse.
Ils relèvent que l'expert qui les a assistés a considéré qu'il existait un risque à moyen terme de dissection des sols de fondation et qu'il était urgent de procéder à des investigations complémentaires.

Pour s'opposer à la demande de fixation de la réception judiciaire au 30 juin 2021, les époux [S] font valoir que l'expert a relevé les manquements contractuels de la société MAISONS.COM concernant la livraison à prix et à délai convenus et que le juge des référés comme la Cour d'appel leur ont accordé une provision substantielle en vue de réparer ce retard. Ils ajoutent que l'expert a constaté que les murs de la rampe d'accès au sous-sol présentaient un défaut de stabilité qui entraînait un risque pour la sécurité des personnes et impactait la solidité du sous-bassement de la maison. Ils indiquent que l'expert a ajouté que le caractère inondable du sous-sol le rendait totalement impropre à sa destination. Ils relèvent que l'expert en a conclu que la construction était inhabitable et non réceptionnable au 30 juin 2021.

Ils demandent dès lors d'appliquer les pénalités de retard à compter du 1er juillet 2021 en raison de l'interruption du chantier pendant la crise sanitaire et jusqu'au 31 octobre 2023, date de la réception.

A titre reconventionnel, ils sollicitent le remboursement des frais d'avenant au contrat de prêt qu'ils ont dû demander à leur banque pour suspendre les mensualités ainsi que des intérêts réglés pendant les 24 mois de crédit supplémentaire en raison de la suspension des mensualités. Ils ajoutent qu'ils ont dû prendre un appartement à bail, louer un box et supporter les frais de deux déménagements. Ils exposent en outre qu'ils ont engagé des frais d'études géotechniques et d'assistance par un technicien pour contrôler les travaux, les accompagner lors de la réception et du constat des nouveaux désordres. Ils font valoir encore des frais d'installation de pompe de relevage et des frais d'électricité pour la maison entre le 30 juin 2021 et le 30 octobre 2023. Ils déclarent en outre avoir subi une perturbation de jouissance de leur bien en raison des désordres persistant depuis la réception, telles l'inondation récurrente du sous-sol et l'impossibilité de mettre en place leur cheminée d'agrément. Ils indiquent enfin avoir dû faire intervenir la société VEOLIA afin de remettre en état le compteur d'eau, dont le système de télé-relevé était manquant et le positionnement hors gel impossible en raison de la présence de terre compactée dans le regard. Ils soulignent que ce désordre avait été signalé avant la réception.

Concernant les factures, s'ils reconnaissent que celle des 95% et celle des travaux supplémentaires sont dues, ils s'opposent à l'application de l'intérêt de retard, les sommes correspondantes ayant été consignées. Ils contestent en revanche la facture des 5% au motif que les réserves n'ont pas été intégralement levées et que les désordres signalés dans les 8 jours de la signature du procès-verbal de réception n'ont pas été repris. Ils justifient le non-paiement par l'exception d'inexécution et relèvent par ailleurs que la somme correspondante ayant été consignée, aucun intérêt de retard ne peut être appliqué.

Au soutien de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ils font valoir qu'ils ont exposé des frais de commissaire de justice de 3922,67 euros pour l'exécution forcée des décisions et des frais et honoraires de conseil de 15 803,85 euros pour les procédures de référé expertise, référé provision et assignations au fond. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 février 2025 et mise en délibéré au 3 avril 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise :

En l'espèce, les époux [S] sollicitent avant-dire-droit qu'une expertise soit ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile afin notamment de constater l'existence de nouveau désordres et d'en déterminer l'origine. 

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte ne permet pas au tribunal d'ordonner une mesure d'expertise et il est en outre rappelé qu'en application des dispositions des articles 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état est compétent pour ordonner une mesure d'instruction.

En conséquence, la demande d'expertise sera déclarée irrecevable.

Sur la réception judiciaire :

Aux termes du premier alinéa de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Il résulte de cet article que la réception judiciaire ne peut être prononcée lorsqu’une réception expresse est déjà intervenue ([Localité 6], 4 septembre 2002, n°2000/23251).

Les parties ayant signé un procès-verbal de réception le 31 octobre 2023, la demande tendant à prononcer la réception judiciaire est irrecevable.

Sur les pénalités de retard :

Selon les articles L231-1 et L231-2 du code de la construction et de l'habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat comportant notamment la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

L'article R231-14 du même code précise qu'en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

En l'espèce le CCMI prévoit :

CONDITIONS GENERALES
2-6 DELAIS
Les travaux commenceront dans un délai fixé aux conditions particulières à compter de la réalisation des conditions suspensives et formalités définies à l'article précédent.
La durée de construction et la date de fin du délai contractuel de construction seront prorogés :
- de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l'ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement ;
- en cas de modifications demandées par le maître de l'ouvrage. Notamment par voie d'avenants, ou imposées par l'administration ;
- de la durée des travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution ainsi que des retards apportés dans leur exécution ;
- de la durée des interruptions pour cas de force majeure ou cas fortuits ;
- de la durée des intempéries définies à l'article L 5424-8 du Code du Travail pendant lesquelles le travail est arrêté, signalées par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l'ouvrage ou par lettre remise en main propre contre décharge.
En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

CONDITIONS PARTICULIERES
DELAIS
La durée d'exécution des travaux sera de : 14 mois à compter de l'ouverture du chantier.

Le délai d'exécution prévu dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, s'étend de la date de commencement des travaux jusqu'à la livraison du bien. Ainsi, afin de calculer la date à laquelle les pénalités de retard prévues s'appliquent, il ne doit être pris en compte que la livraison, sans considération ni de la date de réception des travaux, ni de la date à laquelle les réserves ont été levées (Civ. 3, 30 novembre 2022, n°21-24.008).

La livraison peut être caractérisée même en l'absence d'achèvement total de l'ouvrage dès lorsqu'il y a notamment une prise de possession (Civ. 3, 10 mai 2007, n° 06-12.513).

La Cour de cassation a précisé que la clause pénale prévue au contrat de construction d’une maison individuelle en cas de retard a pour terme la livraison et non la réception avec ou sans réserve (Civ. 3, 12 octobre 2005 n°04-13.338), ou la levée des réserves consignées à la réception, la livraison étant distincte de la réception (Civ. 3, 31 janvier 2007 n°05-20.683 ; Civ. 3 12 septembre 2012 n°11-13.309).

Il convient dès lors de déterminer la date de livraison de la maison.

La livraison du bien immobilier, objet du contrat, intervient lors de l'achèvement de l'immeuble.

L'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au présent litige précise que l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

Dans son rapport d'expertise judiciaire, l'expert a indiqué que suite aux investigations qu'il avait effectuées à compter du 16 décembre 2021, il est apparu que la construction n'était pas habitable, ni réceptionnable, à la date du 30 juin 2021. 

Il a précisé que de graves malfaçons et non-façons, certaines portant atteinte à la sécurité des personnes, ont été identifiées :
1. Deux murs hauts (près de 3 mètres, longeant la rampe d'accès au sous-sol ont été réalisés sans aucune fondation et sans drainage, les rendant instables et présentant un fort risque de basculement. De plus, ces murs sont trop courts et un des deux murs (mur Nord) interdit l'aménagement du terre-plein côté rue dans des conditions optimales, car il conduirait à des pentes incompatibles avec le caractère praticable. Il s'agit là d'erreurs de conception initiales commises par MAISONS.COM lors de l'établissement des plans. Notons également que la notice de vente du CCMI ne comporte par ailleurs aucune description ni chiffrage des mesures indispensables à observer du fait de la longueur insuffisante du mur.
De plus, le mur Sud n'a pas été dimensionné pour supporter la poussée des semelles de la parcelle voisine. Son effondrement brutal n'est donc pas à exclure, si des mesures ne sont pas prises vis-à-vis de ce risque.
2. Les dispositions qui ont été adoptées en sous-sol n'ont pas du tout suivi les recommandations figurant dans l'étude de sol préalable qui avait été effectuée en 2020 par l'aménageur de la parcelle, étude qui avait reconnu la présence d'une nappe phréatique à 2,20 m de profondeur par rapport au niveau du plancher bas du sous-sol. Cela fait que, sans reprise des dispositions constatées, le sous-sol est inondable, au gré des fluctuations de la nappe. 
Et du reste, il avait été inondé en cours de chantier, et durant les travaux d'expertise. La première inondation avait d'ailleurs conduit MAISONS.COM à aménager un puisard, mais sans avoir prévu aucun système de relevage des eaux, ce qui constitue une faute technique manifeste. Ce sont les [époux [S]] qui ont fait installer la pompe de relevage dans le puisard.
3. Aucun drain périphérique n'a été réalisé autour de la maison, alors que ce drain, outre la nécessité de sa mise en œuvre, était prévu dans le devis initial de construction. Cela aggrave encore la situation au regard de l'inondabilité du sous-sol, d'une part, et de la résistance des murs à supporter la poussée des eaux, poussées pour lesquelles les murs n'ont pas du tout été calculés ou réalisés.
4. Des terrassements en vue de l'aménagement de la rampe d'accès au sous-sol ont conduit au déchaussement d'un mur de clôture à droite de l'entrée. Ce mur est donc devenu instable et menace d'effondrement.

Il a précisé que le défaut de stabilité des murs de la rampe d'accès au sous-sol présentait un risque pour la sécurité des personnes et impactait la solidité du sous-bassement de la maison.

Il a jouté que le caractère inondable du sous-sol le rend totalement impropre à sa destination.

Si la société MAISONS.COM produit des photos afin de démontrer le caractère habitable de la maison au 30 juin 2021, celles-ci ne peuvent suffire à remettre en cause l'analyse de l'expert. En outre, si elle indique que le risque de basculement des murs est hypothétique et ne s'est pas réalisé, elle reconnaît que le sous-sol a été inondé à une reprise au moins, ce qui caractérise l'impropriété à destination évoquée par l'expert.

Ainsi, en l'absence d'élément probant remettant en cause les conclusions de l'expert judiciaire quant au caractère grave des désordres affectant l'ouvrage, il ne peut être considéré que la livraison a eu lieu le 30 juin 2021.

Les travaux nécessaires ont été exécutés et la réception a eu lieu le 31 octobre 2023. Les parties, qui ne précisent pas la date de remise des clés, s'accordent pour considérer que les réserves inscrites au procès-verbal de réception étaient mineures, de sorte que l'immeuble était habitable au 31 octobre 2023.

En conséquence, il convient de dire que la livraison a eu lieu le 31 octobre 2023 et que les pénalités de retard s'appliqueront jusqu'à cette date.

Il est rappelé qu'en raison de l'interruption du chantier liée à la crise sanitaire, la livraison aurait dû intervenir au plus tard le 30 juin 2021. 

Les parties s'accordent pour évaluer la pénalité de retard journalière à la somme de 78,936 euros.

En conséquence, la société MAISONS.COM sera condamnée à verser aux époux [S] la somme de 67 169,43 euros à titre de pénalité de retard du 1er juillet 2021 au 30 octobre 2023 (78,93x851 jours).

Sur le paiement des factures :

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1217 du code civil permet à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, de refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.

Aux termes du second alinéa de l'article R231-14 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au présent litige, le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.

L'article 3-3 des conditions générales du CCMI prévoit les modalités de règlement au fur et à mesure de l'achèvement des travaux et l'article 3-5 que les sommes non payées dans le délai de 15 jours à dater de la présentation de l'appel de fonds produiront intérêt au profit du constructeur au taux de 1% par mois sur les sommes non réglées. 

La facture F013 n'étant pas contestée, il convient de condamner les époux [S] solidairement à régler à la société MAISONS.COM la somme de 42 547,99 euros.

La facture a été présentée le 3 mai 2021 et mentionnait un paiement au plus tard le 18 mai 2021 conformément aux dispositions contractuelles. Il est relevé que si les époux [S] indiquent avoir consigné cette somme, ils n'en justifient pas. La somme de 42 547,99 euros produira intérêt au taux de 1% par mois à compter du 19 mai 2021 et jusqu'à la date de sa consignation sur le compte CARPA et à défaut jusqu'à parfait paiement.

La facture F014 n'étant pas contestée, il convient de condamner les époux [S] solidairement à régler à la société MAISONS.COM la somme de 11 870,27 euros.

La facture a été présentée le 3 mai 2021 et mentionnait un paiement au plus tard le 18 mai 2021 conformément aux dispositions contractuelles. Il est relevé que si les époux [S] indiquent avoir consigné cette somme, ils n'en justifient pas. La somme de 11 870,27 euros produira intérêt au taux de 1% par mois à compter du 19 mai 2021 et jusqu'à la date de sa consignation sur le compte CARPA et à défaut jusqu'à parfait paiement.

Le montant de la facture F015 dite de 5% est contestée, en ce que les réserves n'auraient pas intégralement été levées et que de nouvelles réserves ont été notifiées dans les huit jours de la réception du 31 octobre 2023. 

Les époux [S] ne visent aucune pièce dans leurs conclusions à l'appui de leur demande.

Leur bordereau de communication de pièces mentionne 92 pièces. Sa lecture permet au tribunal d'identifier :
- pièce 62 : procès-verbal de réception des travaux,
- pièce 67 : photographies faisant état des inondations,
- pièce 81 : thermomètre affichant la température des pièces,
- pièce 82 : photographies des désordres affectant le garage et le sous-sol,
- pièce 83 : rapport d'expertise OMEGA EXPERTS,
- pièce 84 : rapport d'expertise OMEGA EXPERTS (modifications),
- pièce 85 : photographies relatives aux désordres affectant le système de chauffage,
- pièce 86 : photographies relatives aux désordres affectant les portes,
- pièce 89 : échanges de mail avec la société MAISONS.COM et photographies en annexe,
- pièce 90 : rapport d'expertise complémentaire du cabinet OMEGA et facture avec annexes,
- pièce 91 : photographies des désordres de fin juillet 2024,
- pièce 92 : lettre du cabinet BESSE IMMOBILIER et CONSTRUCTION du 27 août 2024.

Le procès-verbal de réception signé le 31 octobre 2023 fait état des réserves qui ont toutes été levées comme en atteste le procès-verbal de levée des réserves signé par les parties le 18 janvier 2024 (pièces demandeur n°19 et 20).

Aucune des pièces produites par les époux [S] ne permettent d'établir que les réserves n'ont pas été intégralement levées et que des nouveaux désordres ont été signifiés dans les 8 jours du procès-verbal de réception. En effet, l'avis de chantier n°2 établi par Monsieur [W], expert assistant les époux [S] faisant état de nouveaux désordres est daté du 19 décembre 2023, le rapport d'expertise du cabinet OMEGA a été réalisé après une visite des lieux en février 2024, les mails ont été échangés en janvier 2024 et la lettre du cabinet BESSE IMMOBILIER et CONSTRUCTION a été adressée en août 2024, soit bien après le délai des 8 jours. Enfin, les photos ne sont pas datées et rien ne permet de dire qu'elles ont été communiquées dans le délai des 8 jours à la société.

Ainsi, aucune inexécution ou exécution imparfaite ne peut être reprochée à la société MAISONS.COM au titre de la dernière facture dite des 5% et les époux [S] seront condamnés solidairement à lui payer à ce titre la somme de 10 637 euros.

Les réserves ayant été intégralement levées le 18 janvier 2024, la facture était exigible à cette date et devait être payée au plus tard le 2 février 2024. Il est relevé que si les époux [S] indiquent avoir consigné cette somme, ils n'en justifient pas. La somme de 10 637 euros produira intérêt au taux de 1% par mois à compter du 3 février 2024, sauf si cette somme a été consignée auparavant et à défaut jusqu'à parfait paiement.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l'article R231-14 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au présent litige, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l'article L231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Les pénalités de retard prévues à l’article susvisé ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts pour réparer les préjudices distincts de ceux indemnisés forfaitairement par ces pénalités.

Sur les frais financiers et intercalaires :

En l'espèce, les époux [S] indiquent avoir exposé des frais d'avenants afin de suspendre les échéances de remboursement de leur prêt et des intérêts intercalaires. Ils ne visent pas les pièces à l'appui de leur demande. La lecture de leur bordereau de 92 pièces a permis d'identifier les pièces 47 et 76 (avenant de mars 2022) ainsi que la pièce 74 (demande de nouvelle suspension en août 2023). L'avenant du 28 août 2023 n'a pas été trouvé.

Il en résulte que les époux [S] ont accepté le 27 mars 2022 l'offre d'avenant au contrat de prêt prévoyant la suspension du paiement des échéances mensuelles du 10/03/2022 au 18/08/2023 inclus avec maintien par la suite du montant des échéances mensuelles et l'allongement de la durée du prêt de 18 mois. Les frais de dossier représentent 500 euros. 

Les époux [S] ajoutent que les intérêts dus pendant la période de suspension de leur prêt correspondent à la somme de 6981,36 euros (290,89 euros d'intérêts par mois pendant 24 mois). Ils ne visent pas les pièces à l'appui de leur demande. La lecture de leur bordereau de 92 pièces a permis d'identifier la pièce 75 correspondant au tableau d'amortissement actualisé au 26 janvier 2024. 

Il en ressort que pendant la suspension du paiement des mensualités, soit 24 mois, les intérêts ont représenté la somme de 6981,36 euros (290,89 x 24).

L'indemnisation des frais financiers et notamment les frais intercalaires en sus de la pénalité de retard prévue par le CCMI conformément à l'article R231-14 du code de la construction et de l'habitation ne constitue pas une double réparation (Civ. 3, 27 février 2013, n°12-14.090, publié au bulletin). 

En conséquence, la société MAISONS.COM sera condamnée à payer aux époux [S] la somme de 7481,36 euros (6981,36 + 500) au titre de leur préjudice financier. 

Sur les frais de logement provisoire et de box :

En l'espèce, les époux [S] indiquent qu'ils ont dû prendre à bail un appartement à effet du 18 mars 2022, louer un box et supporter les frais de deux déménagements et sollicitent la somme de 9598,48 euros en réparation de leur préjudice.

Cependant, ces frais sont directement liés au retard de livraison et la demande d'indemnisation est satisfaite par l’octroi des pénalités de retard (Civ. 3, 9 octobre 2013, n°12-24.900, Publié au bulletin).

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande.

Sur les frais exposés pour les besoins de l'expertise : 

En l'espèce, les époux [S] indiquent avoir payé 4600 euros au titre d'une étude géotechnique. Ils ne visent pas les pièces à l'appui de leur demande. La lecture de leur bordereau de 92 pièces a permis d'identifier la pièce 54 comme la facture de la société GEOstructure. Elle s'élève à la somme de 4620 euros TTC.

Cette étude a été faite à la demande de l'expert qui explique dans son rapport que « des reconnaissances du sol et des dispositions constructives ont été conduites à la demande de l'expert de manière à reconnaître la nature du sol et les partis constructifs qui avaient été adoptés par le constructeur, en raison des nombreuses incohérences trouvées dans les documents que ce dernier avait versés au débat ».

Le préjudice financier représenté par le règlement de cette somme étant en lien avec les malfaçons et non-façons, il n'est pas indemnisé par les pénalités de retard. 

En conséquence, la société MAISONS.COM sera condamnée à payer la somme réclamée de 4600 euros aux époux [S]. 

Les époux [S] exposent avoir payé 2727,12 euros au titre de l'assistance par Monsieur [W] lors des opérations d'expertise judiciaire. Ils ne visent pas les pièces à l'appui de leur demande. La lecture de leur bordereau de 92 pièces a permis d'identifier la pièce 44 comme les factures de Monsieur [W]. 

Les époux [S] indiquent et justifient (pièces 70 et 80 visées aux conclusions) avoir exposé en outre :
- 615,68 euros au titre de l'assistance technique par Monsieur [W] lors des travaux de reprise,
- 987,68 euros au titre de l'assistance à la réception du 31 octobre 2023,
- 456 euros au titre de l'assistance à la réception du 19 décembre 2023,
- 492 euros au titre de l'expertise amiable du cabinet OMEGA.

Le préjudice financier représenté par le règlement de ces sommes étant en lien avec les malfaçons et non-façons, il n'est pas indemnisé par les pénalités de retard. 

En conséquence, la société MAISONS.COM sera condamnée à payer la somme de 5278,48 euros aux époux [S].

Sur les frais de chantier :

Les époux [S] indiquent avoir payé la somme de 1034,40 euros afin d'installer une pompe de relevage. Ils précisent que celle-ci n'a pas été prévue dès l'origine par la société MAISONS.COM et qu'ils ont subi des inondations rendant la dépense nécessaire. Ils ne visent pas les pièces à l'appui de leur demande. La lecture de leur bordereau de 92 pièces a permis d'identifier la pièce 43 comme la facture de la société SARL GENERALE SERVICE ASSAINISSEMENT. Elle s'élève à la somme de 1034,40 euros. 

L'expert indique dans son rapport que les « dispositions qui ont été adoptées en sous-sol n'ont pas du tout suivi les recommandations figurant dans l'étude de sol préalable (…) Cela fait que, sans reprise des dispositions constatées, le sous-sol est inondable, au gré des fluctuations de la nappe. Et du reste, il avait été inondé en cours de chantier, et durant mes travaux d'expertise. La première inondation avait d'ailleurs conduit MAISONS.COM à aménager un puisard mais sans avoir prévu aucun système de relevage des eaux, ce qui constitue une faute technique manifeste. Ce sont les demandeurs qui ont fait installer la pompe de relevage dans le puisard ».

Le préjudice financier représenté par le règlement de cette somme étant en lien avec les malfaçons et non-façons et la carence de l'entreprise, il n'est pas indemnisé par les pénalités de retard. 

En conséquence, la société MAISONS.COM sera condamnée à payer la somme de 1034,40 euros aux époux [S].

Les époux [S] sollicitent le remboursement des frais d'électricité qu'ils ont dû régler pendant la période de retard de chantier.

Il résulte de la notice descriptive du CCMI que « les branchements d'eau, EDF, téléphone, gaz et tout à l'égout sont à la charge des clients (maître d'ouvrage) ». Les sommes exposées pendant le retard y sont donc liées et sont indemnisées au titre des pénalités de retard.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande.

Sur le préjudice de jouissance :

En l'espèce, les époux [S] indiquent subir des désordres sur la période postérieure au 31 octobre 2023. 

Ce préjudice de jouissance est distinct de celui indemnisé par les pénalités de retard en ce qu'il ne concerne pas la période coïncidant avec celle du retard du chantier (Civ. 3, 28 septembre 2023, n°22-18.237).

Cependant, les époux [S] ne visent pas les pièces à l'appui de leur demande et si la lecture de leur bordereau permet d'identifier un rapport d'expertise amiable, des photos non datées et non localisées ainsi que des courriers qu'ils ont adressés eux-mêmes, il est rappelé que ces éléments ne peuvent suffire à établir l'existence des désordres et d'en déterminer l'origine. 

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande.

Sur les frais de compteur d'eau :

Les époux [S] indiquent avoir alerté la société MAISONS.COM sur l'état du regard du compteur d'eau dès mars 2021, que l'expert en a fait mention dans son rapport et qu'une réserve a été faite sur ce point lors de la réception. Ils ajoutent que la société est intervenue le 12 janvier 2024 pour y remédier et que, ne recevant aucune facture, ils ont contacté la société VEOLIA qui a constaté que le système de télé-relevé était absent et qu'il était impossible de repositionner le compteur en position hors gel car il était rempli de terre compactée. La société a effectué les travaux relatifs à la remise en état du regard et du compteur d'eau pour un montant de 1422,89 euros. Ils sollicitent l'indemnisation de cette somme.

Il résulte des pièces visées et produites que :
- par courrier du 14 mars 2021, les époux [S] ont alerté la société de ce que le regard du compteur d'eau était « saturé de cailloux, de sable et autres. A un tel point que la trappe ne peut même plus être refermée » (pièce 5),
- l'expert judiciaire a confirmé l'existence de désordres et a précisé que le regard était « très sale »,
- le procès-verbal de réception fait état de la réserve suivante : « pose du tampon de regard descente de gouttière »,
- par courriel du 15 janvier 2024, Monsieur [U] a informé les époux [S] de son passage le 12 janvier sur le chantier, de la mise en place du couvercle de regard béton par la société et leur a demandé de signer le procès-verbal de levée des réserves,
- le 18 janvier 2024, les époux [S] ont signé le procès-verbal de levée des réserves,
- la pièce 87 ne correspond pas au devis de la société VEOLIA mais à une photo de porte avec une clé dessus.

Ainsi, les pièces produites permettent d'établir que la réserve émise relativement au compteur d'eau a été levée et aucune pièce n'est produite pour remettre en cause ce fait. Les époux [S] ne justifient pas de l'existence et du montant de leur préjudice.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande.

Sur la compensation :

La société MAISONS.COM demande d'ordonner une compensation entre les sommes dues par les époux [S] et celles auxquelles elle a été condamnée. Elle demande également de prononcer les condamnations en deniers ou quittances.

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Les articles 1348 et 1348-1 du code civil précisent que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. Le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s'être produite au jour de l'exigibilité de la première d'entre elles.

La compensation entre les sommes dues par chacune des parties au titre du CCMI sera ordonnée et les condamnations seront prononcées en deniers ou quittances.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

Il est relevé que:
- le juge des référés a statué sur les dépens de l'instance de référé enregistrée sous le n° RG 21/00758 en ce sens « Disons que les dépens resteront à la charge de M.[G] [S] et Mme [C] [S] ».
- le juge des référés a statué sur les dépens de l'instance de référé enregistrée sous le n° RG 23/00567 en ce sens « Condamnons la société MAISONS.COM aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire »,
- la Cour d'appel a précisé dans son arrêt du 8 mars 2024 que « la condamnation aux frais d'expertise compris dans les dépens de première instance est prononcée à titre provisionnel ».

Il en résulte que le tribunal ne peut statuer que sur les frais d'expertise judiciaire et les dépens de la présente instance. 


Vu l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de partager par moitié les dépens de la présente instance et de condamner la société MAISONS.COM aux frais de l'expertise judiciaire. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande d'expertise avant-dire-droit formulée par Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] ;

Constate que les parties ont signé un procès-verbal de réception avec réserves le 31 octobre 2023 ;

Déclare en conséquence irrecevable la demande de réception judiciaire ;

Condamne la société MAISONS.COM à payer en deniers ou quittances à Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] la somme de 67 169,43 euros au titre des pénalités de retard du 1er juillet 2021 au 30 octobre 2023 inclus ;

Condamne solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] à payer en deniers ou quittances à la société MAISONS.COM les sommes de :
- 42 547,99 euros au titre de la facture F013 avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 19 mai 2021 et jusqu'à la consignation de cette somme sur le compte CARPA ou, à défaut, jusqu'à parfait paiement,
- 11 870,27 euros au titre de la facture F014 avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 19 mai 2021 et jusqu'à la consignation de cette somme sur le compte CARPA ou, à défaut, jusqu'à parfait paiement,
- 10 637 euros au titre de la facture F015 avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 3 février 2024 et jusqu'à parfait paiement, sauf si la somme a été consignée avant cette date ;

Condamne la société MAISONS.COM à payer en deniers ou quittances à Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] les sommes de :
- 7481,36 euros au titre des frais bancaires,
- 4600 euros au titre des frais d'étude géostructure,
- 5278,48 euros au titre de l'assistance par un technicien lors des opérations d'expertise, des travaux de remise en état, de réception et de levée des désordres,
- 1034,40 euros au titre de l'installation d'une pompe de relevage ;

Déboute Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] du surplus de leur demande de dommages et intérêts ;

Ordonne la compensation entre ces sommes jusqu’à due concurrence de leurs quotités respectives ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens des instances de référé ;

Condamne solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [C] [S] à la moitié des dépens de la présente instance ;

Condamne la société MAISONS.COM à la moitié des dépens de la présente instance ;

Condamne la société MAISONS.COM au paiement des frais d'expertise judiciaire ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT