Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [X] [H] [D]
M. Le Préfet de [Localité 3] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Marine FIANNACCA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/10707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4T

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 07 avril 2025


DEMANDEURS
Monsieur [E] [P]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0713

Madame [W], [F] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0713


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [H] [D],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 07 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4T



EXPOSÉ DU LITIGE

La 1er mai 2017, Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] (ci-après, « les époux [P] ») ont consenti à Monsieur [X] [H] [D] un bail verbal portant sur un studio situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 450 euros outre une provision sur charge de 50 euros. 

Les époux [P] lui ont adressé, par courrier du 18 juillet 2023, une mise en demeure de régler l'arriéré locatif arrêté à cette date à 4 450 euros puis, l'ont relancé par l'envoi de deux courriers postérieurs en date des 20 septembre 2023 et 17 octobre 2023.

Le 31 octobre 2023, il lui ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise au bénéfice de leur fils, à effet au 30 avril 2024. 

Il lui ont également fait délivrer, le 4 juin 2024 et selon les mêmes modalités, un commandement de payer la somme de 8 450 euros au principal, dans un délai de six semaines. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [H] [D] le 5 juin 2024. 

C'est dans ce contexte que les époux [P] ont fait assigner Monsieur [X] [H] [D], par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
à titre principal, la validation du congé pour reprise,à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause, l'expulsion de Monsieur [X] [H] [D], à défaut de libération volontaires lieux qui devra être ordonnée sous astreinte journalière de 15 euros à compter du prononcé de la présente décision, sa condamnation à leur verser la somme de 8 900 euros au titre des loyers impayés et la somme de 1 800 euros au titre des charges, à parfaire le jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ; sa condamnation à leur verser une indemnité d'occupation de 550 euros par mois à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective du logement, sa condamnation à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Lors de l'audience du 21 janvier 2025, les époux [P], représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de la dette à 14 200 euros dont 11 700 au titre des loyers et 2 500 au titre des charges, somme arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse. Ils se sont opposés à la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [X] [H] [D]. 

Ils soutiennent, à titre principal, que le congé qu'ils ont fait délivrer à Monsieur [X] [H] [D] est valable au regard des dispositions prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [H] [D], faute d'avoir quitté les lieux dans les délais impartis, en est occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2024 et que, par conséquent, son expulsion doit être ordonnée. Subsidiairement, ils estiment que le fait d'avoir généré une dette locative d'un montant de 8 900 euros constitue un manquement aux obligations qui lui incombent en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil pour justifier la résiliation du bail et son expulsion.

Monsieur [X] [H] [D], comparaissant seul, demande des délais pour pouvoir quitter les lieux. 

Il admet avoir bien été destinataire du congé et reconnaît ne pas avoir réglé son loyer mais indique souffrir d'une dépression profonde expliquant, en partie, son inertie. Il soutient, néanmoins, que les propriétaires n'ont pas non plus respecté leurs obligations en refusant de lui établir un bail par écrit, ce qui l'a bloqué dans ses démarches pour bénéficier de l'aide du fonds de solidarité pour le logement. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


Sur le congé et ses conséquences

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

En l'espèce, les demandeurs indiquent avoir consenti à Monsieur [X] [H] [D] un bail d’habitation à effet au 1er mai 2017 pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction portant sur un appartement meublé, ce qui ne fait l'objet d'aucune contestation par le preneur. 

Ils produisent un congé pour reprise qu'ils lui ont fait signifier par commissaire de justice le 31 octobre 2023, à effet au 30 avril 2024, soit plus de 3 mois avant expiration du bail. Ce congé mentionne qu'il est motivé par la décision des bailleurs de reprendre le logement au bénéfice de leur fils et précise le nom et l'adresse de ce dernier. 

Le congé est donc régulier en la forme. 

Monsieur [X] [H] [D] n'a pas élevé de contestation sur le fond de ce congé, lors de l'audience. Il résulte toutefois des pièces fournies par les demandeurs qu'il l'a contesté par écrit, aux termes d'un courrier qu'il leur a adressé le 28 avril 2024 en visant l'article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989. En tout état de cause, il ne justifie pas de ses ressources ni même de son âge, de sorte qu'il ne justifie pas satisfaire aux conditions prévues par ces dispositions qui font office d'exception.
 
Par conséquent, le congé pour reprise délivré à Monsieur [X] [H] [D] le 31 octobre 2023 par Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] sera déclare valide.

Monsieur [X] [H] [D], qui ne conteste pas s'être maintenu dans les lieux au-delà de la date du 30 avril 2024, en est, depuis cette date, devenu occupant sans droit ni titre et il convient, par conséquent, d'ordonner son expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. 

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [X] [H] [D] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Par ailleurs, Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Monsieur [E] [P] et de Madame [W] [P], il convient de dire que Monsieur [X] [H] [D] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 avril 2024, date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre des lieux litigieux, et jusqu'à libération effective des lieux. Son montant mensuel sera fixé à la somme de 550 euros. 

Sur l'arriéré locatif

En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges aux termes convenus. 

L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Par ailleurs, selon l'article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [X] [H] [D] à leur verser la somme de 14 200 euros dont 11 700 au titre des loyers impayés et 2 500 euros au titres des charges non réglées, à parfaire au jour de l'audience. 

Monsieur [X] [H] [D] conteste cette dette en son principe. Il indique, aux termes d'un courrier du 8 novembre 2023 et lors de l'audience du 21 janvier 2025, qu'il a bénéficié d'un effacement de l’ensemble de ses dettes à la suite de la décision de la commission de surendettement en 2022 d'une part et que le refus des propriétaires de lui établir un contrat de bail par écrit, qui constitue un manquement à leurs obligations, ne lui a pas permis de constituer son dossier en vue de bénéficier de l'aide du FSL. 

Toutefois, il ne verse aucune pièce, notamment relative à la décision de la commission de surendettement, de nature à corroborer ses allégations étant précisé, d'une part, que l'arriéré locatif dont se prévalent les bailleurs est, en grande partie, né postérieurement à cette prétendue décision de la commission de surendettement et d'autre part, que la demande d'établissement d'un bail écrit et de communication de justificatifs, à laquelle les époux [P], d'après les correspondances échangées avec le défendeur et produites par eux, ne semblent pas s'être opposés, est également largement postérieure à la naissance de la dette et qu'en tout état de cause, l'exception d'inexécution n'est pas admise en matière locative, sauf à démontrer que le logement est inhabitable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Cependant, s'agissant du montant de la dette, Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] échouent à démontrer qu'ils sont redevables de la somme demandée dans son intégralité. 

En effet, ils produisent notamment : 
- un courrier de mise en demeure du 18 juillet 2023 comprenant un tableau, en bas de page, intitulé « récapitulatif à date des impayés en euros » laissant apparaître, à cette date, un arriéré de 4 550 euros correspondant aux loyers et charges impayés entre le mois de juillet 2021 et de mois de juillet 2023,
- un commandement de payer du 4 juin 2024 laissant apparaître une dette, au principal, de 8 450 euros arrêtée au mois de mars 2024 répartie comme suit : 4450 euros (et non 4 550 euros) au titre de l'arriéré jusqu'au mois de juillet 2023 et 4 000 euros au titre de l'arriéré échu entre août 2023 et mars 2024 (correspondant à 8 échéance à 500 euros), 

Ainsi, les époux [P] justifient de leur créance jusqu'en mars 2024, à hauteur de 8 450 euros. 

En revanche, le décompte inséré dans l'assignation délivrée n’est pas conforme au décompte joint au courrier du 18 juillet 2023 susmentionné et ne se justifie pas à hauteur de la somme demandée. De plus, les requérants ne produisent pas de décompte actualisé arrêté à la date du 21 janvier 2025. Par conséquent, la condamnation au paiement de l'arriéré locatif sera limitée à cette somme de 8 450 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, étant rappelé qu'à compter du 30 avril 2024, Monsieur [X] [H] [D] est , en tout état de cause, condamné au paiement d'un indemnité d'occupation de 550 euros par mois. 

Cette somme de 8 450 euros produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juin 2024, en application de l'article de l'article 1231-6 du code civil et la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est demandée en application de l'article 1343-2 du code civil, sera ordonnée. 


Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux à l'occupant d'un local d'habitation notamment, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Pour la fixation de ces délais, qui ne peuvent excéder un an, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [X] [H] [D] sollicite l'octroi de délais pour quitter les lieux exposant n'avoir aucune solution de relogement. Toutefois, il ne justifie avoir entrepris aucune démarche à cette fin et ne démontre donc pas qu'il est de bonne volonté. En outre, il n'atteste pas de sa situation financière et n'a réglé aucun loyer ou indemnité depuis le mois de d'août 2023. 

L'octroi de délais supplémentaires aggraverait ainsi sa dette et ne lui permettrait pas de résoudre rapidement sa situation, puisque, bénéficiant d'un logement, il ne pourrait pas être reconnu prioritaire pour obtenir, le cas échéant, un logement social. 

Par conséquent, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [H] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens en applicatoin de l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion du coût du commandement de payer qui n'est pas un acte essentiel de la procédure.

Il sera également condamnée à verser aux époux [P] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et sera rappelée. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour reprise délivré par Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] le 31 octobre 2023 à effet au 30 avril 2024 est valide ;

CONSTATE que Monsieur [X] [H] [D] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], depuis le 30 avril 2024,

ORDONNE à Monsieur [X] [H] [D] de quitter les lieux dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [X] [H] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DÉBOUTE Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] de leur demande d'astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] [D] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 550 euros à compter du 30 avril 2024 jusqu'à libération effective du logement, matérialisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à leur mandataire, 

CONDAMNE Monsieur [X] [H] [D] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] la somme de 8 450 euros au titre de l’arriéré locatif et de charges, échéance du mois de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 4 juin 2024, 

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, 

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] [D] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] [D] aux entiers dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer du 4 juin 2024, 

CONDAMNE Monsieur [X] [H] [D] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [W] [P] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, 

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. Le PRÉFET de [Localité 3], 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection
Décision du 07 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4T