Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 17] [1]

[1] Copies exécutoires 
délivrées le :
à Me AGID, Me BARBOSA

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
à Me REZEAU


■

8ème chambre 
1ère section

 
N° RG 16/00521 
N° Portalis 352J-W-B7A-CG6TU


N° MINUTE : 


Assignation du :
21 Décembre 2015







JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sis [Adresse 3] et [Adresse 10], représenté par son syndic, la société VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT 
[Adresse 2] 
[Localité 13]

représenté par Maître Sandra BARBOSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0705



DÉFENDERESSES

Société [Adresse 6]
[Adresse 19]
[Localité 1] (DANEMARK)

représentée par Maître Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0158


Société CONCERTO ELYSEES
[Adresse 11]
[Localité 12]

représentée par Maître Bruno AGID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0211

Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 16/00521 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6TU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 janvier 2025, présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 18], constitué de six étages et deux niveaux de sous-sols, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société [Adresse 7] (ci-après " la société [Adresse 5] ") est copropriétaire du lot n°6 au sein de l'immeuble précité, consistant en un local commercial en rez-de-chaussée et en sous-sol.

Par acte sous-seing privé en date du 7 juillet 2011, la société [Adresse 5] a consenti un bail à la société Concerto Elysées portant sur ce local, en vue de l'exploitation d'un restaurant pizzeria.

Par délibération du 18 juin 2013, les copropriétaires de 1'immeuble ont rejeté la demande de travaux tendant à la création d'une extraction de fumée dans les parties communes présentée par le mandataire de la société [Adresse 5], dans l'intérêt de son locataire.

Faisant valoir plusieurs infractions au règlement de copropriété, les copropriétaires ont voté, lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2016, la poursuite de la résiliation judiciaire du bail de Concerto Elysées et la libération des lieux.

Par acte d'huissier délivré le 23 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 18] (ci-après " le syndicat des copropriétaires "), se plaignant de nuisances olfactives, a fait assigner à jour fixe, les sociétés [Adresse 5] et [Adresse 15] en vue notamment d'obtenir la résiliation du bail conclu entre elles, la cessation, sous astreinte, de l'activité de restaurant pizzeria menée par la société Concerto Elysées ainsi que leur condamnation in solidum à remettre la façade de l'immeuble dans son état antérieur.

L'affaire a été renvoyée à l'instruction du juge de la mise en état en l'absence de caractère d'urgence. 

Parallèlement, la société [Adresse 5] a fait délivrer le 29 avril 2016 une assignation à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour solliciter, au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, à ce que les travaux proposés et rejetés lors de l'assemblée générale du 18 juin 2013 soient autorisés judiciairement.

Cette procédure a été jointe à la présente instance, sous le numéro de RG 16/00521.

Par jugement en date du 2 juin 2020, le tribunal de céans a débouté la société [Adresse 5] de sa demande en autorisation de travaux d'installation d'un conduit d'extraction des fumées, a déclaré la société [Adresse 5] responsable des installations non conformes effectuées par la société Concerto Elysées, a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les sociétés défenderesses aux torts exclusifs de la société [Adresse 5], les a condamnées à remettre la façade de l'immeuble dans l'état où elle se trouvait antérieurement, à leurs frais partagés, a déclaré la société [Adresse 5] responsable du préjudice subi par la société Concerto Elysées, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire avant dire droit sur la demande d'indemnité d'éviction sollicitée par cette dernière, et a enfin condamné la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 5] la somme de 23.736,05 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2019.

Par jugement en date du 21 juillet 2020, il a été procédé à une rectification du jugement précité en ce qu'il a été complété la mission de l'expert, qui devra " déterminer le préjudice subi par la société Concerto Elysées depuis huit années du fait des restrictions rencontrées dans l'usage de la cuisine en raison de l'absence du système d'extraction des odeurs et fumées ".

La société [Adresse 5] a interjeté appel desdits jugements.

Le 28 octobre 2021, l'expert judiciaire M. [T] a déposé son rapport portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction.

Le syndicat des copropriétaires, demandeur, n'a pas conclu à la suite du dépôt du rapport d'expertise en date du 28 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions en ouverture de rapport signifiées par voie électronique le 5 janvier 2022, la société Concerto Elysées demande au tribunal de :
" Vu le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 02 juin 2020 et du jugement rectificatif afférent en date du 21 juillet 2020
Vu le rapport de l'expert judiciaire [T] en date du 28 octobre 2021
Vu le rapport de l'expert amiable [B] en date du 20 octobre 2021 (sic)
Vu l'ensemble des pièces
- Fixer le montant des dommages et intérêts dus par la société [Adresse 6] à la somme de 1.216.000 euros et la condamner à régler cette somme à la société Concerto Elysées,
- Constater l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Débouter la société [Adresse 6] de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,
- Condamner la société [Adresse 6] au paiement d'une somme de 40.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ".

Aux termes de ses dernières conclusions en ouverture de rapport signifiées par voie électronique le 11 novembre 2022, la société [Adresse 5] demande au tribunal de :
" Vu le rapport de M. [T] du 28 octobre 2021,
Vu les pièces versées aux débats,
- Déclarer la société Concerto Elysées mal fondée en ses demandes,
- Débouter la société Concerto Elysées de ses entières demandes, fins et prétentions,
- Fixer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle peut prétendre la société Concerto Elysées dans l'attente de l'arrêt à intervenir de la cour d'appel de Paris à la somme de 255.000 €,
- Juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Statuer ce que de droit sur les dépens, si par hypothèse le tribunal condamne la Société [Adresse 6] à payer à la société Concerto Elysées quelque somme que ce soit,
- Juger qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ".

Par arrêt du 21 juin 2023, la cour d'appel de Paris a, principalement, confirmé le jugement précité du 2 juin 2020 sauf en ce qu'il a condamné la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 5] la somme de 23.736,05 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2019, condamnant à ce titre la société Concerto Elysées à payer à la société [Adresse 5] la somme de 14.559,35 euros au titre de l'arriéré locatif à fin décembre 2019 et y ajoutant, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre les charges à compter du 2 juin 2020 jusqu'au 17 septembre 2020.

Aucune des parties n'a pris de nouvelles écritures postérieurement à cet arrêt.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2024.

L'affaire, appelée à l'audience du 23 janvier 2025, a été mise en délibéré au 08 avril 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d'indemnisation d'éviction sollicitée par la société Concerto Elysées

La société Concerto Elysées rappelle que la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de son bailleur prononcée par jugement du 2 juin 2020 l'a contraint à fermer son restaurant le 17 septembre 2020.

Au soutien de sa demande indemnitaire, contestant les conclusions de l'expert judiciaire, elle se prévaut d'un rapport d'expertise amiable de M. [M] [B], daté du 20 octobre 2020, et soutient avoir subi un préjudice conséquent constitué de pertes d'exploitation liées à l'impossibilité pour le restaurant d'exploiter les locaux conformément à leur destination, de la perte pure et simple de son fonds de commerce et, enfin, de préjudices annexes.

Concernant d'abord les pertes d'exploitation, la société Concerto Elysées se prévaut du jugement du 2 juin 2020 qui a retenu que celle-ci avait subi des pertes à ce titre depuis la prise d'effet du bail le 1er octobre 2011, en raison du défaut d'installation par le bailleur d'un système d'extraction des odeurs et fumées, dispositif obligatoire et indispensable pour une activité de restauration. 

Elle affirme en outre, du fait de la configuration particulière des lieux (surface en sous-sol supérieure à celle en rez-de-chaussée) et de l'absence de système d'extraction de fumées, avoir du ré-agencer le local de façon non-optimale, comme relevé tant par l'expert judiciaire que par l'expert amiable, et soutient qu'à l'inverse elle aurait pu augmenter sensiblement sa capacité au niveau de la salle de restaurant et donc accru son chiffre d'affaires. 

Elle en déduit être fondée à solliciter, à titre indemnitaire, la somme de 606.000 euros pour les pertes d'exploitation subies, se prévalant de la méthode de calcul de l'expert amiable, qui a évalué ladite perte subie pendant toute la durée d'exercice du bail sur la base d'un manque de profitabilité du fonds de commerce généré par les mauvaises conditions d'exploitation.

Elle critique la méthode de calcul de l'expert judiciaire qui a estimé que les pertes d'exploitation devaient " s'évaluer comme un trop-perçu de loyer pendant la durée d'exploitation ", alors qu'il avait pour mission d'évaluer les pertes d'exploitation du fait de l'absence de conformité du bail à sa destination et non de livrer une appréciation du montant du loyer payé.

La société Concerto Elysées soutient ensuite que la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur a entraîné la perte pure et simple de son fonds de commerce.

Elle en déduit être fondée à solliciter, à ce titre, la somme de 525.000 euros de dommages-intérêts, se prévalant des termes du rapport d'expertise amiable, qui évalue la perte du fonds à hauteur de 100% du chiffre d'affaires moyen HT de la société Concerto Elysées sur sa période d'activité, conclut au rejet de la méthode de calcul de l'expert judiciaire sur ce point, celui-ci ayant retenu la base du chiffre d'affaires moyen HT réalisé sur la période 2016/2019, qui ne reflète pas le potentiel d'activités du restaurant, notamment suite aux événements ayant affecté la période (attentats et manifestations des gilets jaunes, principalement).

La société Concerto Elysées prétend enfin avoir subi divers préjudices annexes estimés par l'expert amiable, M. [B], à la somme de 85.000 euros, comprenant des frais de remploi, un trouble commercial, des frais de déménagement et des frais de réfaction.

Partant, la société Concerto Elysées demande au tribunal de condamner la société [Adresse 5] à lui payer la somme globale de 1.216.000 euros au titre de l'ensemble des préjudices subis, tel qu'estimé par l'expert amiable, M. [B].

En défense, la société [Adresse 5] réplique que la société Concerto [Adresse 16] fait une mauvaise lecture du jugement du 02 juin 2020 et rappelle que le tribunal a simplement retenu que " seule la garantie d'éviction, résultant de la perte de valeur du fonds et du droit au bail, est imputable à la bailleresse ".

Elle critique l'expertise amiable alléguée en demande, établie par M. [B] mandaté par la société Concerto Elysées et hors contradictoire, et estime ses conclusions fantaisistes et injustifiées.

La société [Adresse 5] se prévaut des conclusions du rapport d'expertise judiciaire de M. [T] qui met en évidence que le fonds de commerce de la société Concerto Elysées était 
" structurellement déficitaire " et qui estime la valeur du fonds sur la base de son chiffre d'affaires moyen HT sur les trois dernières années, à savoir de 2016 à 2019, comme il est d'usage de faire en la matière, et ne conteste pas l'estimation faite par l'expert judiciaire à hauteur de 220.000 euros.

Elle prétend en revanche que le montant global retenu par l'expert judiciaire au titre de l'indemnité d'éviction est trop élevé et conteste le fait que ce dernier y a inclus, à tort selon elle, une prétendue perte d'exploitation, contestant les conséquences alléguées sur la productivité du restaurant de l'absence de système d'extraction et la perte de places assises.

Elle fait valoir ainsi et en premier lieu que l'absence de système d'extraction n'a pas empêché la société Concerto Elysées d'exercer son activité de restauration conformément à la destination prévue au bail, ce qu'elle a effectivement fait pendant toute la durée d'exploitation du local, soit près de neuf ans, et qu'au demeurant il n'appartenait pas à l'expert judiciaire d'évaluer la profitabilité qu'aurait généré le fonds s'il avait été équipé d'une extraction de fumées, cela constituant un préjudice hypothétique non-indemnisable.

Elle en déduit qu'aucune perte d'exploitation au titre d'un trop perçu de loyer ne saurait être retenu.

Elle conteste en deuxième lieu la prise en compte d'une indemnité de 70.000 euros au même titre de la perte d'exploitation, se référant à la perte de rentabilité de huit places assises qui auraient pu être créées au rez-de-chaussée, soutenant que cet élément n'est pas davantage justifié.

Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 16/00521 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6TU

Elle reproche enfin à la société Concerto Elysées de ne pas avoir produit d'informations quant à d'éventuelles aides de l'Etat perçues sur la période d'exploitation de mars à septembre 2020, ou d'indemnités perçues de son assureur, notamment.

Concernant les préjudices annexes, la société [Adresse 5] conclut à leur rejet, les estimant injustifiés tant dans leur principe que dans leur quantum.

Par conséquent, la société [Adresse 5] demande au tribunal de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 255.000 euros.

******************

L'article L.145-14 du code du commerce dispose que " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. "

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que si, aux termes de ses dernières écritures, la société [Adresse 5] sollicite la fixation de l'indemnité d'éviction due à la société Concerto Elysées à la somme de 255.000 euros " dans l'attente de l'arrêt à intervenir de la cour d'appel de Paris ", ce dernier point est devenu sans objet dès lors que ledit arrêt a été rendu en date du 21 juin 2023 précité, versé aux débats, à la suite duquel aucune partie n'a actualisé ses conclusions.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds. Elle est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 16/00521 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6TU

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d'un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l'emplacement et de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée.

En l'espèce, rappelons d'abord les éléments de contexte pris en compte par les experts mandatés, tant amiable que judiciaire.

La société Concerto Elysées exerçait, au sein des locaux litigieux, une activité de restauration traditionnelle, depuis 2011, l'établissement étant ouvert toute l'année midi et soir, et fermé les fins de semaine en fin d'année 2018 en raison des manifestations des Gilets Jaunes.

Elle proposait une carte chaude (pizzas, pâtes, lasagnes, notamment) ainsi que des salades et entrées froides ; la clientèle était issue en partie du flux de chalands des [Localité 14]-Elysées, à proximité, ainsi que d'employés de bureaux et de commerces proches.

L'expert judiciaire M. [T] précise avoir eu accès aux données comptables de l'établissement sur les exercices 2016 - 2019, et relève que " le CA moyen de l'établissement était de 219.399 euros. Ce dernier est relativement irrégulier sur la période observée et s'établit globalement entre 190.000 et 240.000 euros.
Comme cela est d'usage pour ce type d'activité, la marge réalisée par l'exploitant est élevée (67% en moyenne).
Le fonds est structurellement déficitaire sur toute la période étudiée (4 dernières années) alors que la lecture des comptes détaillés fait apparaître, a priori, une absence de rémunération de l'exploitant ".

Pour le calcul de l'indemnité principale, l'expert judiciaire a retenu l'hypothèse de la perte du fonds " au regard de la rareté des locaux disponibles sur le secteur considéré ", ce qui n'est pas contesté par les parties.

Il a d'abord évalué le droit au bail à 0 euro, au regard de la valeur locative réelle (75.541 euros par an HT - HC soit 1.607 euros/m²p), 
" proche de la valeur locative du marché, engendrant ainsi une absence de droit au bail au sens de l'économie du loyer ", ce qui n'est pas davantage contesté.

Il a donc ensuite procédé à l'évaluation de la perte du fonds, selon la méthode de l'estimation par le chiffre d'affaires, compte tenu de ce que l'excédent brut d'exploitation (EBE) était négatif. 

Il conclut en ces termes :
" Le barème d'évaluation [U] [H] retient les barèmes de valorisation suivants :
restaurant : de 55% à 110% du CA HT
restauration rapide fast-food : de 55% à 100% du CA HT
pizzeria : de 55% à 120% du CA HT

A notre avis, compte tenu : du caractère structurellement déficitaire du fonds et d'un taux d'effort excessif, mais également de l'emplacement nous retiendrons un ratio de 100% appliqué au chiffre d'affaires moyen HT. Nous retenons les chiffres d'affaires de 2016 à 2019. Retenir une période plus large ne nous apparaît pas correspondre aux pratiques du marché où un acquéreur est davantage attentif au potentiel de développement qu'à des performances historiques lointaines.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 16/00521 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6TU

Estimation du fonds par le chiffre d'affaires (…) : 220.000 euros ".

Si elle critique cette estimation, la société Concerto Elysées ne justifie pas en quoi il conviendrait de retenir celle, plus élevée, faite par l'expert amiable M. [B], qui au demeurant n'a pas été établie de manière contradictoire.

Le tribunal relève en outre que cette expertise amiable a été portée à la connaissance de l'expert judiciaire, qui n'a pas fait siennes ces conclusions, les estimant à l'inverse " hypothétiques et optimistes ".

Par conséquent, il convient de chiffrer l'indemnité principale à la somme de 220.000 euros. 

Sur les indemnités accessoires

Sur la perte d'exploitation

Cette perte d'exploitation a été évaluée par l'expert amiable par un mécanisme de reconstitution du chiffre d'affaires et de l'excédent brut d'exploitation de la société Concerto Elysées, au regard de toute la durée d'exploitation écoulée, en tenant compte de la possibilité pour celle-ci, dans l'hypothèse où le local aurait pu disposer d'une gaine d'extraction de fumées, d'installer une cuisine en sous-sol et d'augmenter corrélativement sa capacité d'accueil de huit places assises, d'une part, et de proposer une carte plus élaborée, augmenter sa fréquentation et augmenter le prix moyen du ticket, d'autre part.

Or, il doit d'abord être relevé que l'expert judiciaire critique cette méthode de calcul, basée sur des éléments invérifiables et optimistes, et si elle le sollicite, la société Concerto Elysées ne démontre pas en quoi il conviendrait de tenir compte de cette méthode plutôt que celle exposée par l'expert judiciaire.

En outre, s'agissant du critère précité tenant à la possibilité pour la société Concerto Elysées d'augmenter son activité commerciale et in fine son chiffres d'affaires, le tribunal relève qu'il s'agit d'une situation hypothétique et aléatoire, invérifiable car dépendant de nombreux facteurs exogènes, et ne pouvant dès lors ouvrir droit à une quelconque indemnisation ; ce d'autant plus que, comme relevé par la partie adverse, la société Concerto Elysées a exploité ledit local, nonobstant l'absence de conduit d'évacuation des fumées pendant près de neuf ans, et qu'il n'est ni prétendu ni justifié qu'elle se soit plainte, durant cette période, auprès de son bailleur d'une impossibilité d'exploitation des lieux conformément aux termes du contrat de bail.

L'expert judiciaire a d'ailleurs lui-même convenu du caractère hypothétique de ce critère, en réponse à un dire du conseil de la société [Adresse 5] ; il n'en sera donc pas tenu compte dans le calcul de la perte d'exploitation.

En revanche, le fait pour la société Concerto Elysées d'avoir dû installer une cuisine en rez-de-chaussée, faute d'installation idoine en sous-sol, est une réalité qui a eu pour conséquence objective une diminution de la capacité d'accueil de la clientèle.


Cette perte a été chiffrée à huit places assises par l'expert amiable, après visite des lieux, et reprise par l'expert judiciaire. Il convient de retenir ce quantum, qui apparaît cohérent avec la superficie du local et qui n'est contredite par aucun autre élément des débats.

Retenant le chiffre d'affaires des années 2016, 2017 et 2018 ainsi que le taux de marge de 16% pris en compte par l'expert amiable, l'expert judiciaire a chiffré cette perte d'exploitation subséquente à la perte de places assises à la somme de 70.000 euros, que le tribunal retiendra car l'estimant justifiée dans son principe et son montant.

Contrairement à ce qu'avance la société [Adresse 5], il n'y a pas lieu de retenir, en déduction, le fait pour la société Concerto Elysées d'avoir pu percevoir des aides de l'Etat et/ou des indemnités de son assureur concernant l'année 2020, et principalement la période entre mars et septembre 2020, dès lors que le chiffre d'affaires et l'excédent brut d'exploitation de cette année n'a pas été pris en compte par l'expert judiciaire pour le calcul opéré, d'une part, et qu'il s'agissait en toute hypothèse de montants perçus pour compenser des pertes subséquentes à une situation exceptionnelle et exogène, à savoir le confinement décrété en raison de la pandémie mondiale de Covid 19.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu'il devra débourser à l'occasion de l'acquisition d'un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

L'expert judiciaire a retenu un quantum de 10% de la valeur du fonds et les a chiffrés à la somme de 22.000 euros.

La société Concerto Elysées sollicite un quantum plus élevé de 64.000 euros, comme retenu par l'expert amiable, composé d'après ses écritures de " frais fiscaux (21.560 euros) et de frais d'agence et d'actes pour l'acquisition d'un fonds équivalent (42.000 euros) ", mais elle ne justifie nullement de la réalité de ces frais.

Par conséquent il convient de retenir le montant fixé par l'expert judiciaire et de lui accorder pour ce poste des frais de remploi la somme de 22.000 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

L'expert judiciaire a chiffré ce trouble à la somme de 10.333 euros, indiquant dans son rapport que " suivant la jurisprudence usuelle en présence de fonds déficitaires, 15 jours de masse salariale. Nous relevons dans les comptes d'exploitation 2019 que la masse salariale s'élève à 56.225 euros (salaires et traitements) auxquels nous devons ajouter 6.640 euros (charges sociales) soit 62.865 euros. 
D'où le calcul suivant :
62.865 x 15/360 = 2.619 euros.

Il convient également de tenir compte d'une rémunération de l'exploitant que nous pouvons estimer à 50.000 euros auxquels nous devons ajouter 24% de cotisations. Nous retiendrons 2 mois de trouble commercial. D'où le calcul suivant :
50.000 x (1 + 24%) x 2/12 = 10.333 euros ".

La société Concerto Elysées réclame la somme de 15.000 euros 
" correspondant conformément aux usages au chiffre d'affaires HT qui aurait été réalisé en 2019 si le fonds avait été exploité dans des conditions normales ", mais elle ne démontre pas le bien-fondé de sa méthode de calcul ni du montant dont elle sollicite le bénéfice.

Il convient donc de retenir la somme de 10.333 euros au titre du trouble commercial.

Sur les frais de déménagement

L'expert judiciaire a chiffré ce poste à la somme de 1.695 euros, de manière forfaitaire, " en l'absence de devis ou facture ".

La société Concerto Elysées sollicite un montant plus conséquent de 3.000 euros, sans pour autant fournir aux débats la moindre pièce justificative.

Il convient donc de retenir la somme de 1.695 euros pour les frais de déménagement.

Sur les frais de licenciement 

Si l'expert judiciaire a chiffré ces frais à la somme de 3.948 euros, le tribunal relève qu'aux termes de ses dernières écritures, la société Concerto Elysées forme une demande globale de 85.000 euros au titre des préjudices annexes " listés dans le rapport de l'expert [B] " ; or ledit rapport ne chiffre pas d'éventuels frais de licenciement, d'une part, et il n'en est aucunement fait mention dans les écritures précitées, d'autre part.

Le tribunal en déduit, en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, selon lequel, notamment, " Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ", que la prétention formée par la société Concerto Elysées au titre des préjudices annexes n'englobe pas de montant à ce titre des frais de licenciement.

Sur les frais divers

L'expert judiciaire a chiffré ce poste à la somme de 5.000 euros, de manière forfaitaire, comprenant les éléments suivants " information de la clientèle et des prestataires/fournisseurs, rupture de contrats divers, frais de rédaction d'actes et honoraires complémentaires et 
juridiques ". 


Or d'après les écritures de la société Concerto Elysées, celle-ci réclame à ce titre la somme de 3.000 euros ; il convient dès lors de statuer en ce sens.

******************

Au total il est alloué à la société Concerto Elysées une indemnité d'éviction d'un montant de (220.000 + 70.000 + 22.000 + 10.333 + 1.695 + 3.000) 327.028 euros, le surplus réclamé à ce titre, injustifié, étant rejeté.


Sur les demandes accessoires

L'article 695 du code de procédure civile dispose que " Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent:
1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l'administration des impôts à l'exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l'appui des prétentions des parties ;
2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;
3° Les indemnités des témoins ;
4° La rémunération des techniciens ;
5° Les débours tarifés ;
6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;
7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;
8° Les frais occasionnés par la notification d'un acte à l'étranger ;
9°Les frais d'interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d'instruction effectuées à l'étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l'obtention des preuves en matière civile et commerciale ;
10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;
11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l'article 388-1 du code civil ;
12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l'article 1210-8 ".

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.



En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante au litige, la société [Adresse 5] doit être condamnée aux dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à régler à la société Concerto Elysées une somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONDAMNE la société [Adresse 6] à payer à la société Concerto Elysées une somme de 327.028 euros à titre d'indemnité d'éviction,

REJETTE le surplus des demandes en paiement de la société Concerto Elysées,

CONDAMNE la société [Adresse 6] à payer à la société Concerto Elysées une somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Adresse 6] aux dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire,

PRONONCE l'exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 17] le 08 Avril 2025.


La Greffière La Présidente