Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me BRAULT, Me SUAY

Copie certifiée conforme
délivrée le : 
à Me FROMENT


■

8ème chambre 
1ère section
 
N° RG 20/11075 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTFE6

N° MINUTE : 


Assignation du :
10 Novembre 2020







JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. ZARA FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Charles-Édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0082



DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MAZET ENGERAND ET GARDY
[Adresse 2]
[Localité 10]

représenté par Maître Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0074


S.C.I. PRONY BUREAUX
[Adresse 11]
[Localité 9]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0542

Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/11075 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTFE6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
Madame Elyda [Localité 13], Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 janvier 2025, présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Prony Bureaux est propriétaire des lots n°20 et 21 dans l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes du règlement de copropriété, sont désignés comme suit :
- le lot n°20 : " un local commercial situé au rez de chaussée communiquant par escalier avec une réserve au sous-sol et un local à l'entresol, et les trois mille sept cent trente-huit dix millièmes des parties communes ",
- le lot n°21 " un local situé à l'entresol, et les cents soixante-trois/dix millièmes des parties communes ".

L'article 8 du règlement de copropriété mentionne que " L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, à l'exception du lot n°20, qui est à usage commercial et dans lequel pourront être exercés tous commerces, à charge, par les propriétaires de ce lot d'obtenir les autorisations administratives nécessaires.
Etant précisé que le lot n°1, à créer par affouillement, et le lot n°21 constitué en partie par prélèvement de pièces utilisées antérieurement pour les services communs de l'immeuble, pourront être utilisés à usage commercial ou de bureaux, après obtention, si nécessaire, des autorisations administratives ".

Le lot n°20 constitue l'intégralité du rez de chaussée à l'exception de la porte d'entrée tout à gauche de la façade et l'escalier d'accès aux étages supérieurs.

Les deux lots comprennent en outre l'intégralité de l'entresol à l'exception de l'escalier d'accès et son palier, ainsi que l'ancienne loge de gardien.
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Au cours de l'assemblée générale du 20 juin 1973, la résolution suivante a été votée :
" L'assemblée générale decide à l'unanimité qu'un nouveau local poubelle (parties communes entre les différents propriétaires) sera aménagé au rez-de-chaussée sous l'escalier principal. L'aménagement de ce local et sa ventilation seront effectués aux frais de la SCI Rennes-Davidier qui donnera, en outre, aux copropriétaires un droit de passage sur son lot pour accéder au nouveau local commun. ".

Au cours de l'assemblée générale du 22 juin 1983, a été votée la résolution n°2 en ces termes : " L'assemblée générale extraordinaire décide de grever le lot numéro vingt (20) à titre de servitude réelle et perpétuelle d'un droit d'accès de l'ensemble des copropriétaires aux locaux poubelles situés dans ce lot numéro vingt 20. " 

En outre, cette même assemblée générale a adopté la résolution n°1 prévoyant :

" 1 ère résolution
L'assemblée générale extraordinaire décide de créer un lot privatif concernant l'ancienne loge de concierge située à l'entresol plus amplement désignée au plan ci-annexé.
L'assemblée générale extraordinaire décide que le lot numéro VINGT (20) de l'état descriptif de division bénéficiera à titre de servitude réelle et perpétuelle de la jouissance exclusive portant sur ce nouveau lot (ancienne loge de concierge).
En contrepartie, l'assemblée générale extraordinaire décide que le lot numéro VINGT (20) prendra en charge totale et non seulement en fonction de ses millièmes à compter de la modification de l'état descriptif de division ci-dessus décidée, les salaires, accessoires et charges sociales et fiscales, les frais d'un gardien de jour qui assurera le gardiennage de l'immeuble de 10 h à 19 h, la distribution du courrier, l'entretien des parties communes de l'immeuble et donnera les renseignements comme le ferait un concierge, préviendra le syndic ou les services de sécurité en cas d'incident et d'une manière générale effectuera tous les actes habituellement accomplis par le concierge. […] "

Lors de l'assemblée générale du 6 avril 1995 a été votée l'autorisation donnée au syndic de procéder à la publication des décisions de l'assemblée générale du 22 juin 1983 modifiant le règlement de copropriété au bureau des hypothèques.

La servitude précitée a été retranscrite dans le modificatif du règlement de copropriété du 4 avril 1996 comme suit :
" Obligation de laisser libre passage
Le propriétaire du lot 20 s'oblige, et ce de façon perpétuelle, à laisser libre le passage de l'ensemble des copropriétaires par son lot afin de permettre l'accès au local poubelles situé au rez de chaussée ".

Le 10 janvier 1997, la SCI du [Adresse 3], alors propriétaire des lots 20 et 21, a consenti un bail commercial à la société Zara France pour une période de six ans. Par avenant du 23 novembre 2006, le bail a été renouvelé pour neuf ans supplémentaires.

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2014, la SCI Prony Bureaux, devenue propriétaire de ces deux lots, a conclu un renouvellement de bail commercial avec la même société.
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Par acte sous seing privé du 10 septembre 2019, la société Zara France a conclu avec la société Séphora une promesse synallagmatique de cession de droit au bail moyennant le prix de 600.000 euros sous plusieurs conditions. La date limite de réitération de la promesse était fixée au 31 janvier 2020.

Le 6 novembre 2019, l'assemblée générale a rejeté le projet de travaux de la société Séphora portant sur le remplacement de la devanture et le cloisonnement de l'accès au local poubelles, objet de la résolution n°5, et a sollicité un nouveau projet prévoyant un accès au local poubelles donnant sur la [Adresse 16] ainsi que la modification du projet de devanture intégrant cet accès.

La société Séphora a transmis de nouveaux plans modifiés permettant la création d'un local à poubelles de 8m², qui ont été refusés.

La condition suspensive n'ayant pas été levée au 31 janvier 2019, l'opération de cession entre les deux sociétés Zara France et Séphora n'a pas abouti.

Par ailleurs, la société Zara France ayant constaté l'entreposage de poubelles sur l'emprise de la servitude de passage, a adressé une mise en demeure à son bailleur le 14 novembre 2019 ainsi que plusieurs relances. 

La société Zara France a donné congé à son bailleur par acte du 18 février 2020 et a quitté les locaux le 28 août 2020.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2020, la société Zara France a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, et la SCI Prony Bureaux aux fins essentielles d'obtenir l'indemnisation de son préjudice lié à l'échec de l'opération de cession de droit au bail résultant du refus du projet de travaux soumis à l'assemblée générale du 6 novembre 2019 et à l'entreposage de poubelles sur l'emprise de la servitude.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023. L'affaire était plaidée le 23 novembre 2023.

Par ordonnance du 27 février 2024, la clôture a été révoquée et une réouverture des débats a été prononcée, en raison de la transmission en cours de délibéré de nouvelles pièces par le syndicat des copropriétaires.

Par conclusions récapitulatives n°3 après réouverture des débats notifiées par RPVA le 25 novembre 2024, la société Zara France demande au tribunal de :
 
" Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,
Vu la promesse synallagmatique de cession de droit au bail du 10 septembre 2019,
Vu le règlement de copropriété du 28 septembre 1972 et son modificatif du 4 avril 1996,
Vu le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2019,
Vu l'ensemble des pièces versées aux débats,
Dire la société Zara France recevable en ses demandes et la déclarant bien fondée,
 
Sur l'absence de réitération de la cession de droit au bail du fait de la copropriété
 
Juger que les refus et silence opposés abusivement par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 15], aux demandes d'installation d'une enseigne et de réalisation de travaux d'aménagement du local commercial, en violation du règlement de copropriété et de la destination commerciale des lots, sont constitutifs d'une faute du syndicat des copropriétaires,
 
Dire que la faute du syndicat des copropriétaires a empêché la réitération de la cession de droit au bail objet de la promesse synallagmatique du 10 septembre 2019 et la société Zara France de percevoir le prix de cession convenu,
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à verser à la société Zara France la somme de SIX CENT VINGT TROIS MILLE SEPT CENT TRENTE DEUX EUROS (623.732 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les refus abusifs opposés aux demandes d'autorisation de travaux et d'enseigne ayant empêché l'opération de cession de droit au bail d'aboutir,
 
Sur l'entreposage sauvage des poubelles de la copropriété dans les locaux loués
 
Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 15] a commis une faute à l'égard de la société Zara France en entreposant ses poubelles sur l'emprise du droit de passage dans le local dont la société Zara France avait la jouissance exclusive, tandis que la copropriété dispose d'un local prévu à cet effet,
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à verser à la société Zara France la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'entreposage sauvage des poubelles de la copropriété dans les locaux dont la société Zara France avait la jouissance exclusive,
 
Sur l'intervention de la SCI Prony Bureaux - les autres demandes
 
Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SCI Prony Bureaux et constater que la société Zara France se réserve de former toutes éventuelles autres demandes au regard des éléments que pourra apporter l'instruction du procès,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] de sa demande particulièrement infondée de dommages et intérêts pour procédure abusive,
 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] et la SCI Prony Bureaux de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société Zara France,

Constater que la société Zara France s'en rapporte à la justice sur les autres demandes formées par la SCI Prony Bureaux à l'égard du syndicat des copropriétaires et réciproquement,
 
Sur les frais irrépétibles, dépens et l'exécution provisoire
 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15] à verser à la société Zara France la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
 
Le condamner aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Charles-Edouard Brault,
 
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. "

Aux termes de ses conclusions en défense n°2 après réouverture des débats notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, la SCI Prony Bureaux demande au tribunal de :

" Vu les articles 637, 705 et 1240 du code civil,
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées aux débats,

- Constater que la servitude de passage grevant le lot numéro 20 ne permet pas au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] de sortir les poubelles par la façade située au droit du lot numéro 20 ;
 
- Constater qu'aucune servitude ne peut valablement grever un lot privatif au profit d'une partie commune au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
 
- Constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] a commis un abus de droit en refusant l'aménagement sollicité par la SCI Prony Bureaux lors de l'assemblée générale du 6 novembre 2019 ;
 
- Constater que la prise en charge de la totalité des salaires et charges d'emploi d'un gardien de jour par le propriétaire du lot n°20, n'est pas la contrepartie de la jouissance exclusive des parties communes concédée au propriétaire dudit lot suivant assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 1983 ;
 
- Constater que l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] visant à voir annuler la décision par laquelle l'Assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 1983 a concédé à titre réel et perpétuel la jouissance exclusive des parties communes correspondant à l'ancienne loge de concierge est dénuée de base et légale, outre qu'elle est prescrite ;
 
- Constater que le refus abusif du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] a occasionné un important préjudice à la SCI Prony Bureaux, laquelle est fondée à en solliciter la réparation intégrale ;


- Constater que les modalités de répartitions des frais d'emploi d'un gardien de jour adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires sont incompatibles avec les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par conséquent,
 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]) de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SCI Prony Bureaux comme étant parfaitement infondées ;
 
- Réputer non écrit le modificatif au règlement de copropriété adopté lors de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 1983 en ce qu'il grève le lot numéro 20 d'une servitude de passage d'accès au local poubelle;
 
- Réputer non écrit le modificatif au règlement de copropriété adopté lors de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 1983 en ce qu'il met à la charge du propriétaire du lot n°20 l'intégralité des frais d'emploi d'un gardien de jour ;
 
Subsidiairement,
 
- Annuler le modificatif au règlement de copropriété adopté lors de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 1983 en ce qu'il met à la charge du propriétaire du lot n°20 l'intégralité des frais d'emploi d'un gardien de jour ;
 
En tout état de cause,
 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à garantir la SCI Prony Bureaux du montant de la quote-part qui lui incomberait sur les sommes dues par ledit syndicat des copropriétaires à la société Zara France, à savoir à hauteur de 43 % desdites condamnations ;
 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SCI Prony Bureaux la somme de 450.000 € en réparation du préjudice locatif subi ;
 
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SCI Prony Bureaux la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. "

Par conclusions en réponse n°3 et récapitulatives après réouverture des débats notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

" Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil,
Vu l'article 544 du code civil,
Vu l'article 1380 du code civil,
Vu les articles 637 et suivants du code civil,
Vu l'article 2255 et suivants du code civil,
Vu l'article 71-6 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955,
Vu l'article 11, I, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu l'article R157-6 du code de la construction,
Vu l'ancien article R.111-3 du code de la construction dans sa version en vigueur le 8 juin 1978,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété du 28 septembre 1972 et l'acte notarié du 4 avril 1996,
Vu les pièces communiquées,
 
A titre principal,
 
o Débouter de toutes demandes, fins et prétentions la société Zara France ;
o Débouter de toutes demandes, fins et prétentions la société SCI Prony Bureaux ;
o Enjoindre la SCI Prony Bureaux à réaliser sous six mois dans ses parties privatives à compter du jugement à intervenir la fermeture du couloir d'accès aux poubelles en prévoyant une sortie directe du couloir sur la [Adresse 16] ;
o Lui ordonner de réaliser lesdits travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
 
A titre subsidiaire,
Si le tribunal venait à condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre d'un refus abusif des travaux sollicités,
o Evaluer le montant du préjudice de la société Zara France à la somme maximale de 7.750 euros ;
 
Si le tribunal venait à condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de l'entreposage des poubelles ;

o Evaluer le montant du préjudice de la société Zara France à la somme d'un euro symbolique ;
 
Si le tribunal faisait droit à la demande d'annulation de la servitude de passage d'accès au local poubelle grevant le lot n°20 au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4],

o Juger éteinte la servitude portant sur l'ancienne loge de concierge en faveur du lot n°20 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4] ;
 
o Juger que l'ancienne loge de concierge appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeublesis [Adresse 4] qui en aura la pleine jouissance ;
 
o Ordonner la restitution de l'ancienne loge de concierge au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] ;
 
o Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] est propriétaire par usucapion de l'espace définit par l'emprise au sol de la servitude de passage situé
dans le lot n°20 en rez-de-chaussée ;
 
En tout état de cause,

 
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o Débouter la SCI Prony Bureaux de sa demande de garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à hauteur de 43% des condamnations prononcées à son encontre ;

o Débouter la SCI Prony Bureaux de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer la somme de 450.000 euros en réparation du préjudice locatif ;

o Condamner la SCI Prony Bureaux à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

o Condamner in solidum la société Zara France et la SCI Prony Bureaux à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

o Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. "

Il est renvoyé aux termes des conclusions susvisées pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2024.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 23 janvier 2025 à l'issue de laquelle, elle a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de " dire ", de " juger " et de " constater "

Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

De même, la prétention formée par la société Zara France de " Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SCI Prony Bureaux et constater que la société Zara France se réserve de former toutes éventuelles autres demandes au regard des éléments que pourra apporter l'instruction du procès " est sans objet compte tenu de ce que la SCI Prony Bureaux est d'ores et déjà attraite à la cause, d'une part, et que le tribunal n'a pas à examiner des demandes portant sur une hypothèse future et donc par nature aléatoire, d'autre part. 


1. Sur les demandes principales d'indemnisation résultant du refus des travaux de devanture

o Sur la demande d'indemnisation de la société Zara France

L'article 1240 du code civil prévoit que " tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " 
La mise en jeu de ce régime de responsabilité implique que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Aux termes de l'article 637 du même code, " Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ".

Son article 701 prévoit en outre que " Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode (...) ".

Enfin, l'article suivant du même code précise que " De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la situation du premier ".

*

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 623.732 euros, la société Zara France, fait valoir au visa de l'article 1240 du code civil, que le syndicat des copropriétaires a commis une faute par son refus au projet de travaux soumis par la société Séphora, lequel a entrainé l'échec de l'opération de cession du droit au bail. Elle prétend que :

- ce refus est abusif puisque les travaux de façade étaient conformes à l'usage commercial des lots et que la pose d'enseigne est autorisée par le règlement de copropriété lequel prévoit que les copropriétaires des lots commerciaux pourront utiliser la totalité de la façade de l'immeuble au rez de chaussée et à l'entresol pour la création d'une devanture commerciale ;

- le syndic et les membres du conseil syndical ont refusé de soumettre ce projet à l'architecte de l'immeuble en violation de l'article 10 du règlement précité qui ne conditionnait les travaux d'aménagement des devantures qu'à la validation de l'architecte de la copropriété et non à l'autorisation de l'assemblée générale ;

- l'assemblée générale ne pouvait valablement fonder son refus sur l'exigence d'aménager une sortie des poubelles sur rue à travers la vitrine du lot n°20 alors que ni le règlement de copropriété ni l'assemblée générale du 22 juin 1983 constituant le titre de la servitude de passage, ne portent mention de cet accès sur rue ;

- la servitude créée par l'assemblée générale du 22 juin 1983 et publiée dans le cadre d'un acte modificatif du règlement de copropriété en 1996 n'incluait pas une sortie des poubelles sur la rue à travers la vitrine ; que le plan annexé au modificatif ne montre pas davantage d'ouverture dans la vitrine, outre qu'il a été unilatéralement établi à la demande de M. [G], membre du conseil syndical, en 1995, soit 12 ans après l'assemblée générale de 1983 ; que ce plan n'a aucune valeur contraignante et n'expose qu'une emprise et non un cheminement ; que la servitude doit s'interpréter de manière restrictive et n'aurait pu être aggravée sans l'accord de la SCI Prony Bureaux ;

- en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas qu'avant l'entrée dans les lieux de la société Zara France, une telle sortie sur rue existait et était empruntée pour sortir les poubelles ;
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- un deuxième projet a été rejeté sans discussion alors qu'il proposait l'aménagement d'un local poubelles plus grand et conforme, prévoyant un passage facilité des poubelles contrairement à l'actuel local poubelles qui n'est pas conforme et ne comporte pas de point d'eau ni de ventilation ;

- les travaux sollicités ne portant atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des copropriétaires, le refus du syndicat des copropriétaires qui était parfaitement informé des conséquences de son refus et en particulier de ce que la société Séphora refuserait un projet revu à la baisse constitue une faute et caractérise une intention de nuire;

- l'ensemble des autres conditions suspensives ayant été levées, le refus et le silence opposés par le syndicat des copropriétaires ont causé de manière directe, certaine et exclusive l'échec de la cession du droit au bail, établissant ainsi le lien de causalité entre la faute et le préjudice subi ;

- n'ayant pu trouver un autre acquéreur intéréssé par une vitrine ainsi réduite, son préjudice s'élève à 623.732 euros comprenant 600.000 euros résultant de l'échec de l'opération, 20.000 euros de frais engagés pour la rédaction de la promesse et du projet d'acte, les discussions avec le syndicat des copropriétaires, le bailleur et la société Séphora ainsi que des frais de diagnostics s'élevant à 3.732 euros ;

- la résolution n°5 de l'assemblée générale du 6 novembre 2019 ne comportait pas deux objets distincts mais un seul et unique projet de travaux, les travaux de cloison et de devanture étant nécessairement liés puisque le syndicat des copropriétaires avait souhaité que la cloison se prolonge jusqu'à la devanture ;

- elle souscrit à la demande et aux moyens développés par la SCI Prony Bureaux visant à réputer non écrite la servitude de passage.

Pour sa part, la SCI Prony Bureaux forme une demande indemnitaire de 450.000 euros à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des pertes de loyers. Elle souscrit aux moyens developpés par la société Zara France et affirme en outre que :

- la servitude de passage, créée par l'assemblée générale du 22 juin 1983 ne prévoit pas une sortie des poubelles directement sur la rue en passant par le lot n°20 ; les plans annexés au modificatif du règlement de copropriété de 1996 établis unilatéralement par le syndic sont dénués de force contraignante. Au demeurant, ils ne laissent apparaître aucune ouverture à travers la vitrine et ne sauraient aggraver sans son consentement la servitude créée en 1983 laquelle doit être interpretée de manière restrictive ;

- pour le cheminement de la sortie des poubelles, il a toujours été emprunté une ouverture entre le lot n°20 et le hall d'entrée de sorte qu'une sortie par la vitrine n'est pas nécessaire ; les allégations du syndicat des copropriétaires concernant l'existence d'un accès sur rue entre 1983 et 1991 ne sont pas démontrées ;

- si le précédent propriétaire du lot n°20 a consenti la création de cette servitude dans cette configuration, c'est précisément pour conserver son linéaire de façade ;

- la mise en conformité des parties communes en particulier du local poubelles relève de la compétence du syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; par conséquent, il était abusif de conditionner l'autorisation de travaux à une telle exigence ;

- les conditions posées par le syndicat des copropriétaires pour l'autorisation de travaux modifiaient les modalités de jouissance des parties privatives de ses lots prévues à l'article 26 de la loi précitée ;

- le projet de travaux ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, aux droits des copropriétaires ni à la solidité du bâtiment;

- la résolution n°5 ne comportait pas deux objets distincts mais portait sur un seul et unique projet de travaux et relevait d'une seule et même majorité. En effet, le remplacement de la devanture et le cloisonnement de l'accès au local poubelles sont indissociables et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à invoquer un vote bloqué alors que l'assemblée générale a expréssément rejeté les deux postes de travaux au motif qu'ils ne permettaient pas la sortie des poubelles sur la rue ;

- elle a subi une perte locative de sept mois après le depart de la société Zara France. La recherche d'un nouveau locataire a été rendue complexe du fait de la résistance du syndicat des copropriétaires à autoriser les travaux d'aménagement de façade ;

- la promesse de cession de droit au bail souscrite par la société Zara France et la société Séphora prévoyait un loyer annuel de 800.000 euros de sorte que son préjudice de jouissance doit être évalué à 450.000 euros.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de la société Zara France et de la SCI Prony Bureaux en affirmant que le refus opposé par l'assemblée générale au projet de travaux était légitime. Il soutient que :

- la résolution n°5 de l'assemblée générale du 6 novembre 2019 a été rejetée car elle encourait la nullité en ce qu'elle comportait deux objets distincts à savoir les travaux de cloison du couloir et les travaux de la devanture et constituait un vote bloqué ; l'assemblée générale aurait pu autoriser les travaux de la devanture si la demande avait été présentée par le biais de résolutions distinctes ;

- les travaux portaient atteinte aux droits des copropriétaires puisqu'ils ne permettaient pas à ces derniers d'accéder librement au local poubelles et de pouvoir les sortir de façon correcte ;

- par le passé, les poubelles étaient sorties par ce couloir délimité par un grillage et qui débouchait sur la rue ; la société Habitat, locataire en 1991, avait fait poser une serrure sécurisée sur cette porte d'accès causant des difficultés aux copropriétaires et au gardien, conduisant l'assemblée générale du 6 avril 1995 à sommer la SCI Prony Bureaux d'obtenir de son locataire la clé de la porte d'accès ; cet accès est également attesté par le plan annexé au modificatif de règlement de copropriété, de 1996 ;

Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/11075 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTFE6

- le projet de la société Séphora amputait en partie l'emprise de la servitude et privait la copropriété de la possibilité de sortir ses poubelles sur la rue par la porte au bout du couloir, la contraignant à emprunter un accès moins aisé par le hall de l'immeuble ;

- il n'est pas opposé par principe au projet mais en l'état aucun plan modifié des sociétés Séphora ou Zara France n'a été communiqué au syndic ; si la société Zara France soutient avoir envoyé des plans à M. [G], membre du conseil syndical, ce dernier n'est qu'un copropriétaire et n'a pas été attrait à l'instance ; en tout état de cause, ces plans manquaient de précisions sur la faisabilité technique et ne prévoyaient pas d'aération et de point d'eau, en violation du règlement sanitaire départemental de [Localité 14] ;

- il n'existe pas de lien de causalité entre son refus et l'échec de l'opération de cession de droit au bail puisque la société Zara France, en ne présentant pas de projet amendé, a causé elle-même l'échec de l'opération ; en outre, la société Zara France ne peut lui imputer cette responsabilité puisque le projet proposé n'était pas respectueux des contraintes de la copropriété et qu'elle a négligé d'informer son cessionnaire sur les engagements de la SCI Prony Bureaux à l'égard de la copropriété et sur la situation liée au local poubelle ; enfin, la promesse de cession ne faisait mention d'aucune servitude ;

- au demeurant, le préjudice de la société Zara France doit s'analyser en une perte de chance, l'opération étant incertaine ;

- à titre subsidiaire, le préjudice de la société Zara France ne peut être évalué à plus de 7.750 euros ;

- s'agissant du préjudice allégué par la SCI Prony Bureaux, celle-ci ne justifie pas de ses recherches de locataires ni des échecs à louer résultant de la question du local poubelles et de la servitude de passage;

- la vacance locative résulte davantage, selon lui, du contexte de la covid-19 et les loyers élevés pratiqués par la SCI Prony Bureaux.

Sur ce,

*Sur la caractérisation de la faute du syndicat des copropriétaires

La résolution n°5 de l'assemblée générale du 6 novembre 2019, dont le rejet est caractérisé d'abusif en demande, était ainsi rédigée :

" CINQUIEME RESOLUTION : Autorisation à donner à la SCI Prony Bureaux, copropriétaire pour effectuer des travaux modifiant l'harmonie extérieure ou affectant les parties communes
Projet de résolution :
Les copropriétaires réunis en assemblée générale, sont informés du projet travaux présenté par la SCI Prony Bureaux, pour le compte de la société Séphora consistant :
- Le remplacement de la devanture existante avec la pose d'une enseigne ( Séphora)
- Au cloisonnement de l'accès au local poubelle
L'assemblée générale, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l'immeuble était respectée, autorise la SCI Prony Bureaux, copropriétaire le souhaitant à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/11075 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTFE6

- Remplacement de la devanture existante avec la pose d'une enseigne, tel que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation, du cabinet Arcane en date du 13 septembre 2019, sous réserve de :
Se conformer à la règlementation en vigueur (fournir les diverses autorisations) ;Si le syndic formule une demande expresse en ce sens, faire effectuer les travaux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, à ses frais et en justifier ;Faire un constat par huissier de l'état des parties communes et privatives limitrophes avant le début des travaux et aux frais du copropriétaire demandeur ;Souscrire toutes les assurances nécessaires (et notamment une assurance dommages-ouvrages, une garantie de responsabilité civile, etc…) dans le cas où celles-ci seraient obligatoires non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants ;- Au cloisonnement de l'accès au local poubelle

Un nouveau projet sera présenté lors d'une prochaine assemblée générale afin d'obtenir l'accord sur ces travaux sous réserve :
- Remplacement de la devanture existante avec la pose d'une enseigne en prévoyant un accès au local poubelle sur la rue à la place de la vitrine animée présenté sur le projet du cabinet Arcane du 13 septembre 2019, conformément au modificatif du règlement de copropriété du 4 avril 1996 qui est annexé au procès-verbal. Un nouveau projet sera présenté à la Direction de Séphora et aux architectes des Bâtiments de France, afin d'en obtenir les accords.
- Au cloisonnement de l'accès au local poubelle jusqu'au plafond et donnant impérativement accès sur la rue. La cloison sera coupe-feu pour isolement par rapport aux tiers.
Le copropriétaire restera seul responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment. 
Ont voté contre : 11 copropriétaires représentant 5342 tantièmes
A voté pour : 1 copropriétaire représentant 4301 tantièmes
SCI Prony Bureaux Départem. Immobilier (4301)
La majorité requise en la circonstance n'étant pas réunie, la résolution n'est pas adoptée. ".

Elle avait donc pour objet global d'autoriser la SCI Prony Bureaux à faire réaliser des travaux modifiant la devanture de ses lots et le cloisonnement de l'accès au local poubelles.

Cette devanture commerciale est prévue à l'article 10 du règlement de copropriété qui prévoit que : " Les copropriétaires des locaux commerciaux pourront utiliser la totalité de la façade de l'immeuble au rez de chaussée et à l'entresol pour la création d'une devanture commerciale et il pourra y être apposer, sous réserve des autorisations administratives nécessaires, toutes enseignes, même lumineuses, à condition que les plans et croquis de la devanture et des enseignes reçoivent l'approbation préalable de l'architecte de l'immeuble ".

Il peut déjà être déduit de cette disposition que les propriétaires des locaux commerciaux peuvent utiliser la totalité de la façade de l'immeuble au rez de chaussée et à l'entresol pour la création d'une devanture commerciale, sans limitation particulière.

En outre, ce même règlement stipule " Le propriétaire du lot 20 s'oblige, et ce de façon perpétuelle, à laisser libre le passage de l'ensemble des copropriétaires par son lot afin de permettre l'accès au local poubelles situé au rez de chaussée. ". Enfin, il comporte plusieurs annexes dont un plan d'un géomètre expert établi en 1995 matérialisant une emprise de la servitude de passage au local poubelles mesurant 1,23 mètre de large allant jusqu'à la vitrine.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la servitude de passage créée par la résolution n°2 de l'assemblée générale du 22 juin 1983 précitée, ajoutée au règlement de copropriété par modificatif en 1996, prévoyait une sortie des poubelles par la vitrine du lot n°20, force est de constater en premier lieu que cet accès sur rue n'a pas été précisé dans ladite résolution, et que le plan du géomètre expert annexé audit modificatif du règlement de copropriété ne matérialise pas davantage l'accès sur rue allégué.

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires excipe de l'existence de ce passage depuis 1973, et produit différentes pièces pour justifier de cet accès sur rue en particulier les documents suivants :

- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 1995 exposant que " les copropriétaires demandent à la SCI [Adresse 3] qu'elle obtienne de la société Habitat, son locataire la clé de la porte d'accès au local poubelle afin que le gardienne puisse sortir normalement les poubelles comme cela a toujours été fait lors les GMF occupaient les locaux et conformément aux plans remis par Maître [B] " ;

- La lettre de M. [G], président du conseil syndical, présumée datée du 1er avril 1996, indiquant " Je constate que le plan que vous m'avez fait parvenir (lot 20) ne reflète pas le souci exprimé par la majorité des copropriétaires d'obtenir enfin d'Habitat un libre accès à la rue pour sortir la poubelle. En effet, la partie " A " de ce plan s'arrête avant la porte d'Habitat qui donne sur la rue, ce qui peut laisser croire que le libre accès dont il est question dans le texte imprécis préparé par le cabinet Durant des [Localité 12] pourrait ne concerner que le passage par la porte située entre l'escalier et le local poubelles " ;

- Le courrier de M. [G] du 28 novembre 1997 évoquant le défaut de conformité des aménagements de la façade du magasin Zara en ce que le système de fermeture du local livraison du magasin n'autorisait pas un accès indépendant au local poubelle et que la copropriété " ne laissera pas s'établir le fait accompli en ce qui concerne l'accès sur 
rue " ;

- La lettre du syndic du 1er décembre 1997 indiquant " Monsieur [S] [Directeur immobilier de Zara] m'a précisé que l'accès à la zone sortie de secours ne sera pas dans un premier temps cloisonné ; un simple marquage au sol délimitera la zone concernant la jouissance commune de la copropriété. Le gardien pourra donc ouvrir la porte à double battant pour sortir les poubelles ".

- La lettre de M. [S] du 10 mars 1998 indiquant " Pour faire suite à votre courrier du 3 mars 1998, nous vous informons que nous entreprendons rapidement des travaux pour déconnecter le rideau de fer de l'alarme générale et remettre une clé au gardien afin qu'il puisse sortir les poubelles par la porte prévue à cet effet ".

Or, ces pièces, produites en dehors de leur contexte, ne sont pas suffisamment précises ni probantes pour établir que la servitude litigieuse, laquelle doit être interprétée de façon restrictive, comprenait un accès par la devanture qui était habituellement emprunté par le gardien pour sortir les poubelles.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas davantage que les copropriétaires ont depuis 1973 et à une quelconque période, emprunté de manière habituelle un tel accès sur rue par ladite devanture.

Dans ces conditions, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l'emprise alléguée de la servitude de passage jusqu'à l'accès sur rue par la devanture, le refus opposé par l'assemblée générale au projet de travaux de la SCI Prony Bureaux doit être considéré comme abusif.

L'assemblée générale ne pouvait imposer l'aménagement d'un accès sur rue sans aggraver la servitude grevant le fond de la SCI Prony Bureaux a fortiori sans son consentement.

Le prétendu défaut de conformité du local poubelles, partie commune, ne pouvait permettre au syndicat des copropriétaires de modifier les modalités de jouissance de la partie privative du lot n°20, dès lors que l'aménagement d'un tel local en conformité avec les normes en vigueur relève de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires.

Le moyen de défense tiré de ce que la résolution critiquée a été refusée en raison de sa nullité en ce qu'elle constituait un vote bloqué ne saurait davantage être accueilli puisque les deux volets de travaux votés étant tributaires du tracé de cette servitude sont nécessairement liés et n'auraient pu être autorisés indépendamment l'un de l'autre.

Par conséquent, ce refus d'une majorité de copropriétaires d'autoriser les travaux soumis par la SCI Prony Bureaux alors que le règlement de copropriété lui affectait l'intégralité de la devanture pour l'exercice de son activité commerciale et alors qu'il n'est pas justifié qu'ils portaient atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, s'est avéré abusif et constitue une faute ouvrant droit à réparation au sens de l'article 1240 précité, et ce sans qu'il soit besoin, à ce stade, d'examiner le prétendu caractère non-écrit de la clause prévoyant la servitude litigieuse.

*Sur la demande indemnitaire de la société Zara France

La promesse de cession de droit au bail conclu avec la société Séphora le 10 septembre 2019 prévoyait un certain nombre de conditions suspensives dont celle d'obtenir l'accord de la copropriété pour la réalisation de travaux d'aménagement et la pose de l'enseigne en façade au 1er étage et ce au plus tard le 31 décembre 2019.
Décision du 08 Avril 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/11075 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTFE6

La société Zara France produit aux débats les justificatifs de la réalisation des conditions suspensives liées au droit de préemption de la Ville de [Localité 14] et aux diagnostics techniques, ainsi que plusieurs échanges de courriels entre elle et son cessionnaire prouvant que la négociation du bail était finalisée (courriel du 9 octobre 2019) et qu'il ne demeurait que la condition liée au vote de l'autorisation de travaux susvisés, qui n'a de fait pas été réalisée.

De plus, il n'est pas contesté que, suite à ce refus, la société Séphora a proposé un autre projet à M. [G] qui ne l'a pas transmis au conseil syndical ni à l'architecte estimant qu'il ne comportait aucun changement par rapport au premier projet.

Dans ces conditions, il est établi que le refus abusif de l'assemblée générale des copropriétaires a participé de l'échec de l'opération commerciale de cession de droit au bail prévue entre les sociétés Zara France et Séphora.

Si le syndicat des copropriétaires impute à la société Zara France une part de responsabilité dans l'échec de l'opération, en ce qu'elle avait omis de préciser l'existence d'une servitude dans la promesse de vente, ce moyen apparaît inopérant puisqu'il s'avère que la société Séphora en était informée et en a d'ailleurs tenu compte dans son projet de travaux, notamment par l'édification d'une cloison de l'accès au local poubelles, soumis à l'assemblée générale du 6 novembre 2019.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut davantage reprocher à la SCI Prony Bureaux son refus de reporter la date de l'échéance triennale du bail puisqu'il n'est pas justifié en quoi un tel report aurait permis d'influer sur les positions respectives de la société Séphora et de la copropriété.

De la même façon, il ne peut être davantage reproché à la société Zara France d'avoir tenté de céder son droit au bail au montant envisagé et d'avoir refusé de revoir le prix à la baisse, celle-ci étant libre de sa politique commerciale.

Pour autant, il doit être tenu compte de ce qu'une promesse de cession conclue sous conditions suspensives est par nature un contrat aléatoire, d'une part, et que le fait pour un copropriétaire d'un lot de se voir opposer un refus de l'assemblée générale en cas de demande d'autorisation de travaux est un risque inhérent au régime de la copropriété, d'autre part.

Par conséquent le préjudice financier allégué par la société Zara France doit s'analyser non pas comme une perte " sèche " mais en une perte de chance de conclure la cession litigieuse.

Ce d'autant plus qu'il ne peut être tenu pour certain que la société Séphora aurait conclu la vente quand bien même l'autorisation litigieuse lui avait été accordée, au regard du contexte économique d'alors (dernier trimestre 2019 - début d'année 2020, manifestations des gilets jaunes, et pandémie de Covid), de l'envergure de l'opération globale et de l'importance des sommes engagées.



Pour chiffrer le préjudice de perte de chance de la société Zara, il doit être tenu compte de la localisation des locaux dans une rue commerçante centrale et très prisée de [Localité 14], de sa surface de 755 m², de l'importance de son linéaire de devanture recherché par des grandes enseignes, mais également du fait qu'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 60.000 euros était prévue aux termes de la cession litigieuse, dont le versement n'est pas contesté, au profit de la demanderesse.

Par conséquent cette perte de chance sera évaluée à un quantum que le tribunal estime devoir fixer, au regard des éléments précités, à 160.000 euros.

S'agissant des frais de 3.732 euros relatifs aux diagnostics réalisés, ils ne seront pas retenus comme constitutifs d'un préjudice matériel subséquent, dès lors qu'il s'agit de dépenses que devait en toute hypothèse assumer la société Zara France pour mener à bien la cession envisagée.

Enfin, elle échoue également à justifier du caractère prétendument préjudiciable de la somme de 20.000 euros qu'elle réclame au titre des frais engagés pour les discussions avec la copropriété, le bailleur et la société Séphora, la rédaction de la promesse de vente et du projet d'acte et les discussions par ses équipes sur une longue période. En effet, les courriels versés ne permettent pas d'évaluer un quelconque quantum des frais allégués.

Au global, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Zara France la somme de 160.000 euros à titre de dommages et intérêts, le surplus réclamé à ce titre injustifié étant rejeté.

*Sur la demande indemnitaire de la SCI Prony Bureaux

S'agissant de la faute, il a été établi ci-avant, que le refus de la copropriété a causé l'échec de la cession du droit au bail afférent aux lots appartenant à la SCI Prony Bureaux.

Celle-ci a ainsi été privée de la possibilité de trouver, sans délai, un repreneur à la suite de son locataire en partance.

Cependant, à l'instar de la société Zara France, ce préjudice doit s'apprécier au titre de la perte de chance de conclure plus rapidement un nouveau bail afférent à ses locaux et de percevoir des loyers, et non comme une perte sèche de loyers.

Les avenants de renouvellement n°1 et n°2 du bail signés avec la société Zara France respectivement le 23 novembre 2006 et le 20 janvier 2014 attestent que le loyer annuel avait été augmenté à 738.650 euros puis à 857.250 euros hors taxes et hors charges.

Si la SCI Prony Bureaux prétend que la société Séphora avait accepté un loyer annuel de 800.000 euros, il convient de rappeler qu'une promesse de vente est par nature aléatoire et peut être révoquée pour des raisons diverses en particulier dans un contexte de crise sanitaire défavorable pour le commerce.


Il ne peut donc être tenu pour acquis que la société Séphora aurait acquiescé à cette promesse à ces conditions financières, dans un tel contexte.

A fortiori, aux termes du contrat de bail conclu postérieurement avec la société Alinéa le 31 mars 2021, le montant du loyer est substantiellement modifié, ce dernier étant composé d'une partie fixe à savoir le loyer minimum garanti de 350.000 euros et d'une partie variable constituant 10% de la partie du chiffre d'affaires excédant 2.000.000 euros pour une année pleine démontrant si besoin était de la dégradation du contexte économique durant cette période, et ce, indépendamment du refus de travaux litigieux.

Si la SCI Prony Bureaux prétend que les difficultés liées à la devanture ont obéré ses recherches de locataire elle n'en justifie pas, étant en outre relevé qu'elle ne prétend ni ne démontre que la société Alinéa, nouvelle preneuse des locaux, a été contrainte de réduire sa devanture commerciale et n'a pas pu l'installer selon les mêmes modalités que la société Zara France.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le tribunal estime devoir évaluer son préjudice à 80.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer cette somme à la SCI Prony Bureaux à titre de dommages et intérêts résultant des pertes de loyers.

Par ailleurs, compte tenu des éléments développés ci-avant et en particulier de l'échec du syndicat des copropriétaires à