Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/09558 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5QQQ


N° MINUTE : 2

Assignation du :
24 Juillet 2024


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[O] [U][2]

[2] 
[Adresse 11]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 08 Avril 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. EDGAR QUINET
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082



DEFENDERESSE

S.A.R.L. HARMONY
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Me Gérard KRIEF, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0237


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 octobre 2012, la SCI Edgar Quinet a donné à bail commercial, en renouvellement, à la SARL Harmony des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2012 et jusqu’au 31 octobre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 50 000 euros hors taxes et hors charges, indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. 

Les parties n’ont pas défini contractuellement la destination des locaux loués, mais s’accordent de façon constante à la présente procédure sur le fait que la SARL Harmony exploite les locaux loués comme un hôtel.

À compter du 1er novembre 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la SARL Harmony a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 pour une nouvelle durée de neuf ans.

Le loyer du dernier trimestre 2023 s’élevait à la somme de 15 928,87 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 63 715,48 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 février 2024, la SCI Edgar Quinet a accepté l’offre de renouvellement et proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principal de 100 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2024, la SCI Edgar Quinet a notifié à la SARL Harmony un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 94 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2024, se prévalant de l’évaluation effectuée par un expert en immobilier commercial mandaté à titre amiable, et subsidiairement, si un expert venait à être désigné, de fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 90 000 euros en principal.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SCI Edgar Quinet a ensuite fait assigner la SARL HARMONY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 94 000 euros par an en principal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 février 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la SCI Edgar Quinet, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 16 janvier 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principal de 94 000 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,
- juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances, ou subsidiairement à compter de la saisine du tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 90 000 euros en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L.145-27 du code de commerce,
- très subsidiairement, fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer offert par la société Harmony, soit à la somme de 66 000 euros en principal pendant la durée de l’instance,
- débouter en tout état de cause la société Harmony de l’ensemble de ses moyens et prétentions,
- condamner la société locataire en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Edgar Quinet fait notamment valoir que :
- le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la méthode dite « hôtelière » qui détermine la valeur locative en fonction du flux théorique de chiffres d’affaires à considérer dans une vision actuelle, les statistiques de taux d’occupation et de prix moyen étant lissés, méthode qui a été adoptée par l’expert sollicité par elle-même dans son rapport amiable du 26 avril 2024,
- elle s’oppose à l’intervention de tout correctif dans la détermination de la valeur locative des locaux loués.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 4 janvier 2025, la SARL Harmony demande à la juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principal de 66 000 euros, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées à l’exception de celles non conformes à la loi Pinel,
- ajuster la fixation du loyer de renouvellement annuel en principal hors taxes et hors charges,
- débouter la SCI Edgar Quinet de ses demandes fins et conclusions,
- à titre subsidiaire, et si une mesure d’expertise était ordonnée, fixer en ce cas le loyer provisionnel durant l’instance au montant du loyer actuel,

- en tout état de cause, condamner la SCI Edgar Quinet au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, y compris ceux de l’expertise éventuelle.

La société SARL Harmony soutient principalement que : 
- le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la méthode dite « hôtelière » qui détermine la valeur locative en fonction du chiffre d’affaires réalisable, d’un taux de recette appliqué et d’effectuer un correctif en fonction des charges,
- doit être retenu un abattement sur la valeur locative pour les travaux de conformité engagés par la locataire ainsi que pour les charges exorbitantes pesant sur le locataire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.


MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par dérogation à cet article, les articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce prévoient que le loyer des baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.

Le rapport établi à la requête de la SCI Edgar Quinet par M. [T] [S], expert en immobilier commercial près la cour d'appel de Paris, apporte certes des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu'il ait été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité en cause, soit l’hôtellerie, étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 6 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société SCI Edgar Quinet qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les dépens.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la SCI Edgar Quinet et la SARL Harmony et portant sur les locaux situés [Adresse 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

M. [O] [U]
[Adresse 11]
[Courriel 12]
[XXXXXXXX03]

Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 4] à [Localité 14], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause, déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, au 1er janvier 2024,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Edgar Quinet à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud [Adresse 7]) avant le 30 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mars 2026,

Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [P] [R]
[Adresse 6]
[Courriel 13]
[XXXXXXXX02]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,


Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société SARL Harmony, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 26 juin 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit. 


Fait et jugé à Paris le 08 Avril 2025

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL C. AHSSAINI