Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


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N° RG 24/56379 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OGM

N° : 3

Assignation du :
17 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 avril 2025



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [C] [P]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS - #C0419



DEFENDERESSE

La société MAMABALI S.A.S. (SPA MAMABALI)
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Agnès MONCLA, avocat au barreau de PARIS - #E1140




DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 mai 2018, Mme [P], représentée par la société [F] [D] en sa qualité d’administrateur de biens, a donné à bail commercial à la société Mamabali des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 15 octobre 2018, moyennant un loyer en principal de 40 000 € par an.

En novembre 2018, la société Mamabali a entrepris des travaux de rénovation du local commercial, dont la réception a eu lieu le 24 mai 2019 avec réserves. Des désordres sont apparus postérieurement à la réception. 

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge des référés du tribunal de Paris a ordonné une expertise judiciaire concernant les désordres survenus, dont le rapport final a été déposé le 15 novembre 2024.

A partir du mois de février 2024, des loyers sont demeurés impayés.

Le 11 juin 2024, le bailleur a adressé une mise en demeure de payer la somme de 25 468,11 € à la société Mamabali. 

Le 15 juillet 2024, un courrier officiel a été délivré à la société Mamabali afin de régulariser sa dette locative sous huitaine.

Par acte délivré le 17 septembre 2024, Mme [P] a fait assigner la société Mamabali devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 

- condamner la société Mamabali à lui payer la somme provisionnelle de 30 190,73 € au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal, conformément aux dispositions contractuelles, et ce à compter du 11 juin 2024 date de la mise en demeure de payer adressée à la société Mamabali ;
- condamner la société Mamabali à lui payer la somme provisionnelle de 3 019,07 €, outre les intérêts conventionnels calculés au taux légal au titre des pénalités conventionnelles ;
- condamner la société Mamabali à lui payer la somme de 3 500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

A l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi. A l’audience de renvoi du 4 mars 2025, l’affaire a été plaidée et Mme [P] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 35 671,10 €. Elle s’est déclarée opposée à la demande de suspension de la dette et, à titre subsidiaire, favorable à l’octroi de délais de paiement de douze mois. 






Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Mamabali demande au juge des référés de : 
A titre principal :
-débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
-dire et juger pour les loyers et charges que :
- la société Mamabali effectuera un règlement mensuel des loyers à terme échu ;
-l’arriéré des loyers arrêté au 28 février 2025 (32 071,10 €.) sera gelé pendant une période d’un an jusqu’au 31 décembre 2025, date à laquelle :
-cette somme sera payée par la société Mamabali dans son intégralité, si elle a été indemnisée de ses préjudices ;
-cette somme sera payée en douze mensualités à compter du 1er janvier 2026 par la société Mamabali, si elle n’a pas été indemnisée de ses autres demandes ;
-débouter Mme [P] de l’intégralité de ses autres demandes ;
En toute hypothèse :
-condamner Mme [P] à verser à la société Mamabali la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Agnès Moncla.

En réponse, aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [P] sollicite du juge des référés de :
-condamner à titre provisionnel la société Mamabali à payer à Mme [P] :
-une somme de 35 671,10 €, à parfaire, outre les intérêts au taux légal, conformément aux dispositions contractuelles et ce à compter du 11 juin 2024, date de la mise en demeure,
- une somme de 3 567,11€, sauf à parfaire, outre les intérêts conventionnels calculés au taux légal au titre des pénalités conventionnelles ;
-débouter la société Mamabali de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
-dire et juger que l’arriéré locatif devra être payé en douze mensualités en sus du loyer courant par la société Mamabali à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-dire et juger qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance même de manière partielle ou /et du loyer et des charges courants, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible pour le tout ;
En tout état de cause :
-dire et juger que l’arriéré locatif devra être réglé en une fois par la société Mamabali au jour où cette dernière sera indemnisée de ses préjudices et au plus tard dans le délai d’un an à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-condamner la société Mamabali à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à « dire et juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes, qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de provision au titre des loyers 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.











Pour s'opposer au paiement des sommes sollicitées par la demanderesse au titre des loyers et charges, la défenderesse soutient que cette dernière, en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance, faisant valoir que les locaux ont été livrés dans un état vétuste et inexploitable, que d’importants travaux de transformation ont été engagés au mois de novembre 2018 et se sont achevés le 24 mai 2019 avec des réserves lors de la réception. L’exploitation a ainsi débuté fin mai 2019. Elle fait également valoir que des désordres sont apparus à partir d’octobre 2019 empêchant une exploitation normale, notamment des infiltrations d’eau avec de nombreuses traces de dégâts des eaux et une humidité persistante. La société Mamabali soutient alors avoir subi des préjudices matériels et immatériels du fait des désordres consécutifs tant aux travaux réalisés qu’au défaut d’entretien de l’immeuble ayant conduit à la fermeture de son établissement de mi-mai 2021 à février 2022, puis à nouveau du 29 janvier au 9 février 2024 pour mettre fin aux désordres établis, ces préjudices ayant fortement impacté sa situation financière et l’exploitation commerciale de son local.

L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise déposé le 15 novembre 2024 que la majorité des désordres sont imputables aux sociétés JDS Home Design et AGT, sociétés mandatées par le preneur pour réaliser des travaux d’aménagement et que seuls trois désordres sont imputables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans la mesure où ils sont liés aux installations communes de l’immeuble (défaut d’étanchéité de façade au niveau d’un réseau et défaut d’étanchéité de canalisation). Il résulte en outre des éléments versés aux débats que les travaux affectant les parties communes ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires du 29 janvier au 9 février 2024, ayant pour conséquence la fermeture totale du local commercial donné à bail pendant 12 jours. 

Par conséquent, est caractérisée une impossibilité totale d’exploiter par la société Mamabali pendant 12 jours du 29 janvier au 9 février 2024, correspondant aux débuts des impayés de loyers en février 2024. 



Cependant, ces travaux ont pour cause le défaut d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires et la société preneuse ne caractérise pas suffisamment le défaut de diligences de la bailleresse à l’égard du syndicat des copropriétaires pour lui opposer valablement l’impossibilité d’exploiter pendant le temps des travaux comme exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers et charges. Dès lors la contestation ainsi soulevée n’apparaît pas sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement par provision des loyers, charges et accessoires, soit la somme de 35.671,10 euros TTC arrêté au 25 février 2025, 1er terme 2025 inclus. 

Par ailleurs, le preneur ne peut valablement faire valoir oralement que le bailleur lui aurait consenti la possibilité de payer les loyers à terme échu au cours des opérations d’expertises, sans en rapporter la preuve. Dès lors, le terme de mars 2025, inclus au décompte actualisé au 25 février 2025, est échu conformément aux stipulations du bail qui prévoient que le loyer est payable en quatre termes égaux d’avance. 

Par conséquent, la société Mamabali est condamnée à payer par provision à la bailleresse la somme de 35.671,10 euros, au titres des loyers et charges impayés arrêtés au 25 février 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus. 

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 11 juin 2024 à la société Mamabali, à hauteur de la somme de 25.468,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 

En revanche, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande au titre des intérêts conventionnels étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délai

A titre subsidiaire, la société Mamabali sollicite le gel de l’arriéré des loyers jusqu’au 31 décembre 2025, date à laquelle elle s’engage à payer l’intégralité de sa dette en cas d’indemnisation de ses préjudices suite à l’instance au fond en cours ou à payer la dette en douze mensualités dans le cas contraire.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.





En l'espèce, compte tenu tant, de la reprise de l’exploitation du local, de la reprise des paiements des loyers par la société preneuse depuis l’envoi de l’assignation, démontrant ainsi sa bonne foi, ainsi que de l’ampleur des désordres et travaux constatés par l’expertise judiciaire et de la perte d’exploitation commerciale qui en a suivi, il convient, à défaut de geler la dette, d'accorder à la défenderesse des délais de paiement, dont les modalités seront précisées au dispositif.

A défaut de respecter les délais de paiement, l'intégralité des sommes deviendra exigible.


Sur les demandes accessoires

La société Mamabali, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Mamabali ne permet d’écarter la demande de Mme [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,


Condamnons la société Mamabali à payer à Mme [C] [P] la somme par provision de 35.671,10 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 25 février 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 à hauteur de la somme de 25.468,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en 11 versements mensuels de 2.900 € qui devront être versés au plus le tard le 10 de chaque mois, en précisant que le premier versement sera dû le 10 du mois suivant le mois la signification de la présente décision, le 12ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas non-paiement des mensualités ainsi fixées ou des loyers, charges et accessoires ou en cas de non-respect de ces modalités de paiements, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme due sera exigible,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Mamabali à payer à Mme [C] [P] la somme de 1 000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la société Mamabali aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 08 avril 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN