Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 avril 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/01719 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BIR

N° de Minute : 25/00079

JUGEMENT 

DU : 03 Avril 2025





[X] [Z] [E]
[H] [D] [F] épouse [E]


C/

[G] [Y]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [X] [Z] [E]
né le 28 Juillet 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
 comparant


Mme [H] [D] [F] épouse [E]
née le 21 Juin 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
 comparante





ET :


DÉFENDEUR

M. [G] [Y]
né le 25 Juin 1990 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
non comparant






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025 

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier









PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2024, M. [X] [E] et Mme [H] [E] née [F] ont donné à bail à M. [G] [Y] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 690,00 euros, payable d’avance avant le 5 du mois, outre 10,00 euros de charge.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er août 2024 les bailleurs ont fait commandement au preneur d'avoir à payer la somme de 556,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2024 dans le délai d’un mois du présent acte, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 novembre 2024, M. [X] [E] et Mme [H] [E] née [F] ont fait citer M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8]-sur-Mer, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins :
de constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonner l’expulsion conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil ;de le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges échus selon décompte ci-dessus détaillé soit la somme de 1160,55 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 ;de voir ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;de l’entendre condamner à payer une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et des charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de la résiliation qui sera retenue par le tribunal jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ;de l’entendre condamner à payer la somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers , de la notification CCAPEX, de la présente assignation ;de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 2 décembre 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 6 février 2025, où elle a été retenue.

M. [X] [E] et Mme [H] [E] née [F], comparants en personne, maintiennent leurs demandes et actualisent leur demande de paiement à la somme de 1084,66 euros arrêtée au 30 janvier 2025. Ils se plaignent des nuisances sonores et des dégradations commises par leur locataire qui ne paye son loyer courant que quand il en a envie et dont le comportement a généré un syndrome dépressif à la bailleresse.

M. [G] [Y] bien que régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 5 août 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 2 décembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.


Sur le constat de la résiliation du bail
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet, à l'initiative du bailleur.
 
Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 1er août 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 13 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail conclu le 1er avril 2024, le commandement de payer du 1er août 2024, un décompte de créance au 30 janvier 2025.

Au vu de ces pièces, M. [G] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 851,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 30 janvier 2025, déduction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 556,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [G] [Y], qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, ne s’en explique pas devant le tribunal et ne formule aucune offre de paiement pour apurer sa dette.

En conséquence il n’apparait pas que le locataire soit en mesure d’apurer celle-ci de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement. 


Sur les autres demandes
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [G] [Y], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.



Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
En l’espèce M. [G] [Y] est condamné à payer à M. [X] [E] et à Mme [H] [E] née [F] la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à M. [X] [E] et à Mme [H] [E] née [F] la somme 851,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 556,00 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4], à [Localité 9] conclu le 1er avril 2024, entre M. [X] [E] et Mme [H] [E] née [F], d’une part et M. [G] [Y], d’autre part, à la date du 13 septembre 2024 ;

ORDONNE à M. [G] [Y] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [X] [E] et Mme [H] [E] née [F] seront autorisés à faire procéder à son expulsion dans les délais légaux, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; 

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à M. [X] [E] et à Mme [H] [E] née [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [G] [Y] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur notification et de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à M. [X] [E] et Mme [H] [E] née [F] la somme de 350,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 avril 2025.

La greffière, Le juge,