Tribunal Judiciaire · Référés — 4 avril 2025

DU 04 Avril 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/00910 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5P7

Code NAC : 30B

S.A.S. [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT

C/
S.A.S. ATELIER ART DE BOIS RABOUHI

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 


LE JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Julie GASPARRI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 32, Me Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K154





DÉFENDEUR

S.A.S. ATELIER ART DE BOIS RABOUHI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, Me Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1859






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Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 04 Avril 2025
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 27 juin 2023, la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a consenti un bail commercial à la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI, portant sur un local commercial d'une surface de 299m² et quatre places de parking extérieures dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6] pour une durée de douze années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 32 890 euros HT et HC. Le bailleur a également consenti au preneur une franchise de loyer de six mois, applicable sur la période du 1er août 2023 au 31 janvier 2024. 

Un avenant au bail était conclu entre les parties le 12 février 2024, prévoyant notamment:
- l'application d'un loyer complémentaire annuel de 1 600 euros hors taxes et hors charges pendant trois années, soit du 1er avril 2024 au 31 mars 2027, en raison des travaux réalisés par le bailleur dans le cadre l'augmentation de la puissance électrique,
- une date de prise d'effet du bail au 1er octobre 2023,
- une franchise de loyer d'une durée de six mois, applicable sur la période du 1er octobre 2023 rétroactivement au 31 mars 2024.

Le 14 juin 2024, la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'encontre de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI, portant sur la somme de 11 460,57 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait assigner la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
- Déclarer la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,
- Dire y avoir lieu à référé,
- Condamner la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à verser à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 22 829,02 euros TTC au titre des loyers échus, augmentée des intérêts légaux à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer, ainsi qu'une provision de 2 282,90 euros au titre de la clause pénale,
- Constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 14 juillet 2024,
- Prononcer l'expulsion de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI et de tout occupants de l'ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial précité, sis [Adresse 6] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir, 
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à la somme de 90,11 euros HT par jour,
- Condamner à titre provisionnel la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à payer à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT l'indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef,
- Condamner la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI aux entiers dépens ainsi qu'à verser à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'assignation a été dénoncée au créancier inscrit. 

Après renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 5 mars 2025. 

A l'audience, la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes aux termes de son assignation. 

Elle soutient que la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI ne s'est pas acquittée du paiement de toutes les sommes dues au titre du bail et de son avenant, à savoir le loyer de base payable trimestriellement, le loyer complémentaire, les charges et taxes. 
Elle fait valoir que la société défenderesse ne s'est pas acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 14 juin 2024 et que la dette s'élève à 22 829,02 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024. 
Dans ce contexte, et conformément aux clauses du contrat du bail, elle sollicite notamment l'expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI ainsi que le versement d'une provision au titre de la dette locative et de la clause pénale. 

Au visa de ses conclusions développées oralement à l'audience, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI, représentée par son avocat, demande au juge des référés de :
A titre principal : sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
- JUGER que les demandes de la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT se heurtent à des contestations sérieuses
- DIRE y avoir lieu à référé, et notamment NE PAS CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire
- ACCORDER un délai de 22 mois à la société ATELIER ART DE BOIS [Adresse 5] pour le paiement des loyers et de ses accessoires dus depuis le 1er août 2024 correspondant à la somme de 33 204,62 euros,
Subsidiairement, s'il était constaté l'acquisition de la clause résolutoire
- JUGER que la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI pourra s'acquitter de la somme à laquelle elle serait condamnée à titre provisionnel selon un échéancier de 24 mois à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir,
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,
- JUGER qu'en cas de respect par la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
En tout état de cause
- REJETER l'ensemble des demandes formulées contre la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI qui seraient contraires au présent dispositif,
- CONDAMNER la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT à payer à la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 
La société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI allègue de l'existence de contestations sérieuses. Au visa de l'article 1719 du code civil, elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance car le local pris à bail ne disposait pas d'un raccordement électrique permettant une utilisation normale et conforme à sa destination contractuelle. 
Elle fait valoir que l'acceptation des lieux " en l'état " ne suffit pas à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme. S'agissant des travaux de raccordement électrique, elle expose qu'aucune stipulation du bail ne prévoit leur prise en charge financière par le preneur et que si le bailleur les a préfinancés, il les a en réalité mis à la charge du preneur par l'application d'un loyer complémentaire. Elle soutient que ces travaux constituent des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, qui ne peuvent être mis à la charge du preneur. 
Dans ce contexte et au visa de l'article 1219 du code civil, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI allègue que le locataire peut refuser d'exécuter son obligation de payer les loyers jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur. 
Soutenant que le raccordement électrique du local n'a été effectif qu'à compter du 1er août 2024, elle considère que le commandement de payer les loyers dus avant cette date est sujet à des contestations sérieuses dans la mesure où l'exigibilité du loyer sur cette période est plus que contestable. 
Elle fait également valoir que le commandement de payer n'a pas été délivré de bonne foi, conformément aux dispositions de l'article 1104 du code civil, puisque le bailleur avait connaissance des difficultés rencontrées par la société preneuse. Elle en conclut que le commandement de payer ne peut produire aucun effet et que l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ne peut être constatée. 
S'agissant de sa dette qu'elle estime à 33 204,62 euros, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI sollicite des délais de paiement sur 22 mois pour le règlement des loyers et accessoires dus depuis le 1er août 2024, soit 1 500 euros par mois, outre le loyer courant à compter du 1er avril 2025. Elle conteste les sommes réclamées par le bailleur au titre du coût du commandement de payer et de la taxe foncière 2023 laquelle serait indue dans le contexte d'inexploitation des locaux. 

A l'issue de l'audience, le juge des référés a proposé aux parties une médiation et les a autorisé à formuler leurs observations sur ce point par RPVA avant le 14 mars 2025. 

Par message RPVA du 11 mars 2025, la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a déclaré qu'elle ne souhaitait pas que les relations contractuelles soient maintenues avec la société défenderesse et qu'il n'était pas opportun d'ordonner une médiation entre les parties.

Par message RPVA du 12 mars 2025, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI a indiqué prendre acte de la position de la société demanderesse. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. 

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l'application de ces dispositions que l'opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d'actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 27 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 36 page 22) qui stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie, ou fond de roulement, ou leurs compléments, indemnité d'occupation (…), charges, accessoires ou pénalités à leur échéance, reconstitution du dépôt de garantie et/ou de son complément ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, de ses annexes, (…) et un mois après un commandement ou mise en demeure par exploit d'huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus. 

Sur la régularité du commandement de payer et sa délivrance de bonne foi

La société bailleresse justifie avoir délivré à la société preneuse le 14 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 11 460,57 euros en principal correspondant au dépôt de garantie, au loyer et charges des 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024 et 2ème trimestres 2024, aux taxes et impôts pour 2023, à la garantie complémentaire, aux taxes et impôts pour 2024. 

Le décompte visé au commandement de payer permet de déterminer la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. 

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte arrêté au 05 février 2025 et produit par la société preneuse, que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est en principe acquise. 

Le preneur allègue de la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement et il appartient au juge des référés d'examiner cette question, étant rappelé que la bonne ou mauvaise foi s'apprécie au jour de la délivrance du commandement. 

La société preneuse fait valoir que le bailleur connaissait les difficultés qu'elle rencontrait. Toutefois, elle ne justifie pas avoir informé le bailleur de ses difficultés financières et matérielles, ni d'une quelconque demande d'échéancier pour rembourser sa dette.

Par ailleurs, il résulte du décompte joint au commandement de payer délivré le 14 juin 2024 que la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI n'a procédé qu'à un seul règlement le 4 mars 2024 alors que le date de prise d'effet du bail a été fixée rétroactivement au 1er octobre 2023 et qu'une franchise de loyer de six mois était prévu contractuellement. 

Dès lors, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI ne démontre pas que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. 

Sur l'exception d'inexécution de la société preneuse

L'exception d'inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations peut constituer une contestation sérieuse, faisant ainsi obstacle à ce que soit constatée en référé l'acquisition de la clause résolutoire. 

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Toutefois la Cour de cassation ne reconnaît au preneur le droit de se soustraire au paiement du loyer que dans des circonstances exceptionnelles. Ainsi, il est admis que le locataire peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires ou lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux ou d'exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant alors plus son obligation de délivrance. 

La société preneuse fait valoir que le local pris à bail ne disposait pas d'une installation électrique suffisante lui permettant une utilisation normale et conforme à sa destination contractuelle. Au soutien de son argumentation, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI verse aux débats divers courriers et courriels échangés avec le prestataire ENEDIS.

Il résulte de ces courriers que la société défenderesse a adressé le 29 août 2023 à ENEDIS une demande de " raccordement individuel conso. BT supp. ". Le devis signé d'un montant de 5 940,36 euros et le règlement de l'acompte ont été réceptionnés par le prestataire le 29 septembre 2023. 

Par courrier électronique du 13 octobre 2023, Mme [E] [K], chargée de projet chez ENEDIS informait la société preneuse qu'il leur était impossible de se servir du fourreau posé par l'aménageur depuis le poste de distribution public pour raccorder une armoire de plus de 120KVA. 
Elle précisait qu'il était nécessaire de tirer un départ de réseau depuis le poste de distribution qui se trouve à l'entrée de la zone d'activité jusqu'à son lot, de réaliser un terrassement puis le déroulage du câble réseau directement dans la terre. 
Une facture du solde des travaux d'un montant de 2 970,18 euros lui a été transmise par voie postale le 5 février 2024 et la mise en service de l'installation électrique s'est faite le 1er août 2024. 

La société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI soutient également qu'elle n'a pas pu travailler, honorer ses commandes et rechercher de nouveaux clients avant le 1er août 2024 et produit son bilan comptable pour l'année 2023 sur lequel apparait un chiffre d'affaires de 201 495 euros et un résultat d'exercice de 69 933 euros. Ainsi, elle ne démontre pas une absence d'activité sur le 4ème trimestre 2023 et ne verse aucune pièce justifiant de son activité pour l'année 2024. 

Elle évoque également le dysfonctionnement de la machine principale pour la fabrication des fenêtres qui serait la conséquence de l'arrêt prolongé de la machine et dont le coût de réparation s'est avéré très important, sans pour autant en justifier. 

Ainsi, s'il est établi que la société preneuse est à l'initiative des travaux d'augmentation de la puissance électrique du local auprès de la société ENEDIS, la défenderesse ne démontre pas que l'installation électrique initiale du local l'empêchait d'utiliser les lieux ou d'exercer son activité de menuiserie conformément au bail. 

De plus, il ne ressort pas des pièces produites que la société preneuse se soit plaint auprès du bailleur d'une insuffisance de puissance électrique, après son entrée dans les lieux, l'empêchant d'exercer son activité.

De surcroit, il résulte des développements de la société défenderesse et des termes de l'avenant au bail signé entre les parties le 12 février 2024 que le bailleur a participé financièrement à la réalisation des travaux dans le cadre de l'augmentation de la puissance électrique du local et que le preneur a accepté l'application d'un loyer complémentaire à ce titre. Enfin, la durée des travaux de raccordement ne peut valablement être reprochée au bailleur. 

En conséquence, la société preneuse ne peut utilement soutenir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et invoquer l'exception d'inexécution.

Dès lors, il n'est pas sérieusement contestable que la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI devait s'acquitter des loyers, charges, taxes et accessoires dus depuis le 1er octobre 2023, date de prise d'effet du bail prévue contractuellement. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement:

Il résulte des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Aux termes de l'article 1343-5 précité, " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...) ".

La société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI sollicite des délais de paiement de 24 mois pour la totalité de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période. Elle déclare avoir rencontré des difficultés sur le plan financier et avoir dû réparer la machine principe pour la fabrication de fenêtre. 
Elle rappelle également la durée des travaux de raccordement électrique. Elle prétend pouvoir s'acquitter d'une somme de 1 500 euros par mois, outre le loyer courant. Elle fait également valoir qu'elle dispose dorénavant d'un local conforme et de machines pleinement opérationnelles. Elle ajoute qu'elle est en train de remplir son carnet d'adresse de commandes. Au soutien de sa demande, elle produit uniquement son bilan comptable pour l'année 2023 sur lequel apparait un chiffre d'affaires de 201 495 euros et un résultat d'exercice de 69 933 euros. 

La société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement. 

Or, il ressort des pièces produites et tout particulièrement du décompte arrêté au 5 février 2025 que la dette locative a doublé et que la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI n'a procédé qu'à un seul règlement le 4 mars 2024 de 18 111,39 euros. Elle n'établit pas non plus la preuve des difficultés financières alléguées et ne produit aucune facture relative à la réparation de la machine principale. 

Si elle argue de l'amélioration de sa situation financière, elle n'en justifie pas et ne démontre pas avoir réalisé des efforts de paiement, notamment depuis le 1er août 2024, date effective du raccordement de la nouvelle installation électrique lui permettant selon elle d'exercer pleinement son activité commerciale. 

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI a déjà bénéficiés, de la patience dont a fait preuve le bailleur et du montant de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire. 

En conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 juillet 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L'obligation de la société preneuse ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

En revanche, la demande d'expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n'étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l'expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée. 

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon le décompte visé dans l'assignation, la dette locative s'élevait à 22 829,02 euros au 1er juillet 2024. La société défenderesse produit un décompte actualisé, arrêté au 5 février 2025, lequel mentionne un solde débiteur de 50 544,60 euros.

Au vu des développements précédents, il n'est pas sérieusement contestable que la société défenderesse devait s'acquitter des loyers, charges et taxes prévus au bail et dans l'avenant, depuis le 1er octobre 2023, date de prise d'effet du bail. 

En revanche, il sera déduit de la dette la somme de 88,42 euros correspondant au " frais de commandement " mentionnés sur le décompte, qui constituent des dépens. 

Ainsi, et au vu des pièces produites, l'obligation de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 50 456,18 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 5 février 2025. 

Dès lors, il conviendra de condamner la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 11 460,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Il n'est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s'acquitter, au titre de l'occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. 

L'indemnité d'occupation due par la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article 23 " A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% HT à titre d'indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable. " 

En l'espèce, la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT justifie avoir délivré un commandement de payer le 14 juin 2024. Elle sollicite le versement d'une provision de 
2 282,90 euros, correspondant à 10% du montant de la dette selon le décompte visé dans son assignation. 

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu'elle n'est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n'excédant pas les 10% habituels en la matière. 

Dès lors, la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI sera condamné à verser la somme provisionnelle de 2 282,90 euros à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT à ce titre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 

L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. 

L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI ne permet d'écarter la demande de la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 juin 2023 à effet au 1er octobre 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 14 juillet 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours 

REJETONS la demande d'expulsion sous astreinte de la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à payer à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 50 456,18 EUROS au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 5 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 11 460,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT, à compter du 14 juillet 2025, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à payer à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 2 282,90 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société ATELIER ART DE BOIS RABOUHI à payer à la société [Localité 3] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 04 Avril 2025.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE