Tribunal Judiciaire · Ventes — 3 avril 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)


JUGEMENT : Société UBS ([Localité 4]) SA / S.C.I. DMV ESTATE
N° RG 24/00014 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPP2
N° 25/00079
Du 03 Avril 2025







































Grosse délivrée 

Me SZEPETOWSKI





Expédition délivrée 
Me SZEPETOWSKI

Me Michael MOUHRIZ

Le 03 Avril 2025

Mentions :




DEMANDERESSE
Société UBS ([Localité 4]) SA société anonyme de droit monegasque au capital de 49 197 000,00€ immatriculée au repertoire du commerce et de l’industrie de [Localité 4] sous le numéro 56 S 0336 prise en la personne de Monsieur [W] [E] administrateur délégué, Directeur général domicilié es qualité audit siège, 

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 371

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE


DEFENDERESSE
S.C.I. DMV ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Michael MOUHRIZ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant et Maître Yulia BAYGILDINA de l’ASSOCIATION BESSY - GARCIA - DEMUN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
PARTIE SAISIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur MELHEM, Vice-Président
GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l'audience du 06 Février 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 03 Avril 2025 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile. 


JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du trois Avril deux mil vingt cinq, signé par Monsieur MELHEM, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier, 
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 10 octobre 2023 par la société UBS ([Localité 4]) à la société DMV ESTATE, pour le paiement de la somme totale de 4.207.499,96 € arrêtée provisoirement à la date du 10 octobre 2023 ; 
Vu la publication de ce commandement déposé le 27 novembre 2023 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 5],( volume 2023 S n° 183) ;

Vu l’assignation à comparaître à l'audience d'orientation signifiée au débiteur saisi le 18 janvier 2024 ;

Vu l'acte de dépôt du 19 janvier 2024 du cahier des conditions de vente au greffe de la juridiction ;

Par conclusions visées le 6 février 2025, la société DMV ESTATE demande à la juridiction :
- de déclarer irrecevables l’ensemble des demandes que la Banque UBS [Localité 4] formulé aux termes de l’assignation du 18 janvier 2024, dans la mesure où cette assignation a été délivrée en violation du délai de l’article R 322-4 du Code des procédures civiles d’Exécution augmenté des délais de distance,
- de condamner la Banque UBS [Localité 4] à payer à la SCI DMV Estate la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
AVANT DIRE DROIT
- d’enjoindre à la Banque UBS [Localité 4] de produire à la présente instance, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le décompte détaillé des intérêts prélevés, ainsi que ceux inclus au principal pour l’intégralité de la période non couverte par la prescription,
- qu’aux termes dudit décompte, seront ventilés les intérêts sur les deux tranches du prêt, les intérêts calculés à compter de l’échéance du prêt, les intérêts majorés appliqués le cas échéant, ainsi que les modalités d’imputation du produit de liquidation du portefeuille des instruments financiers, ainsi que les intérêts calculés sur le solde de la dette à partir de cette date,
- d’enjoindre à la Banque UBS de produire un décompte corrigé, permettant d’apprécier la manière dont le gage a été imputé sur les sommes réclamées et notamment sur la clause pénale, dont la modification est demandée,
AU FOND
Vu l’art. 1231-5 du Code civil,
Vu les articles 1084 et 1086 du Code civil monégasque,
- de dire que la majoration du taux des intérêts stipulée à l’article 3 des conditions générales du contrat de prêt s’analyse en une clause pénale,
- de dire que les pénalités prévues aux articles 3 et 7 des conditions générales du contrat de prêt sont manifestement excessives,
- de dire en toute hypothèse, que la clause pénale stipulée à l’article 7 ne devrait s’appliquer qu’au solde du prêt restant dû après la réalisation du gage de la société DMV Estate,
Par conséquent,
- d’annuler la majoration du taux des intérêts stipulée à l’article 3 des conditions générales du contrat de prêt et fixer le taux d’intérêt aux taux contractuel hors majoration,
- de condamner la Banque UBS [Localité 4] à lui rembourser la clause pénale prélevée sur le montant du gage des monnaies et valeurs immobilières et ordonner la compensation de cette somme avec les sommes restantes dues au principal,
A titre subsidiaire,
- fixer la clause pénale à 1,5 % du solde du prêt après la réalisation du gage de la société DMV Estate,
A infiniment titre subsidiaire,
- de fixer le montant de la clause pénale a 5% du solde du prêt après la réalisation du gage de la société DMV Estate,
Vu l’article L 322-6 al. 2 du Code des procédures civiles d’Exécution,
- de fixer la mise à prix à la somme de 12.500.000 euros,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
- d’autoriser la vente amiable au prix minimum de 12.500.000 euros,
- de dire que les frais taxés de poursuite ainsi que les émoluments dus à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, 
- de déclarer les dépens frais privilégiés de vente.

Par conclusions déposées le 4 février 2025, la société UBS ([Localité 4]) s’oppose aux prétentions adverses, demandant à titre subsidiaire en cas de vente amiable la taxation des frais à la somme de 4.352,02 euros, outre le droit prévu par l’article A444-191 du Code de commerce calculé sur le prix de vente.

S’agissant du montant de sa créance, elle demande sa fixation à la somme de 4.207.499,96 €, acceptant à titre subsidiaire à sa réduction à la somme de 4.201.188,49 euros.

Elle sollicite enfin la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens complémentaires qui seraient la résultante de toute demande incidente ou contestation de sa part.
 
L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 février 2025 et mise en délibéré au 3 avril 2025. 

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

Vu les dernières conclusions des parties mentionnées ci-dessus, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile pour connaître leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

Le créancier poursuivant sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens saisis qui se trouvent dans la commune de [Localité 6], [Adresse 1]. 

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société DMV ESTATE

Aux termes de l’article R322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l'exécution à une audience d'orientation.
L'assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l'audience.

En l’espèce, la société DMV ESTATE soulève l’irrecevabilité des demandes de la Banque UBS [Localité 4] dans la mesure où son assignation a été délivrée en violation du délai de l’article R 322-4 du Code des procédures civiles d’Exécution augmenté des délais de distance.

Sa demande à ce titre ne saurait prospérer, les délais prévus par ce texte n’étant pas prévus sous peine d’irrecevabilité.

Certes, l’article R311-11 du Code des procédures civiles d’exécution mentionne cet article au titre des délais prescrits sous peine de caducité du commandement de payer valant saisie immobilières.

Il ressort cependant d’un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 21 février 2019 n° 17-27.487 que le délai minimal d’un mois augmenté des délais de distance n’est pas au nombre des délais sanctionnés de caducité.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société DMV ESTATE.

Sur le titre

A l’appui de sa demande, le créancier poursuivant produit : 
- la copie exécutoire d’un acte reçu le 26 juillet 2007par Me [T] [P], notaire associé à [Localité 5], comportant l’acte d’acquisition des biens saisis par la société défenderesse, le prêt qui lui est consenti par la SG PRIVATE BANKING et l’inscription du privilège de prêteur de deniers et hypothèque conventionnelle,
- la copie exécutoire d’un acte reçu le 26 octobre 2017 par Me [Z] [B], notaire associé à [Localité 5] contenant ouverture de crédit consenti par la société demanderesse à la société défenderesse à hauteur de 8.000.000 euros pour une durée de 5 ans renouvelable, une quittance subrogative au profit de la société demanderesse dans le bénéfice du privilège de prêteur de deniers du créancier primitif d’un montant de 8.000.000 euros, outre deux affectations hypothécaires.

Le créancier dispose donc d’un titre exécutoire au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution lui permettant de procéder à la présente saisie immobilière.

Sur les demandes avant dire droit de la société DMV ESTATE

Il résulte des dispositions de l’article R321-3 du Code des procédures civiles d’exécution que le commandement de payer valant saisie comporte le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires. 

La société DMV ESTATE demande à la juridiction :
- d’enjoindre à la Banque UBS [Localité 4] de produire à la présente instance, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le décompte détaillé des intérêts prélevés, ainsi que ceux inclus au principal pour l’intégralité de la période non couverte par la prescription,
- qu’aux termes dudit décompte, seront ventilés les intérêts sur les deux tranches du prêt, les intérêts calculés à compter de l’échéance du prêt, les intérêts majorés appliqués le cas échéant, ainsi que les modalités d’imputation du produit de liquidation du portefeuille des instruments financiers, ainsi que les intérêts calculés sur le solde de la dette à partir de cette date,
- d’enjoindre à la Banque UBS de produire un décompte corrigé, permettant d’apprécier la manière dont le gage a été imputé sur les sommes réclamées et notamment sur la clause pénale, dont la modification est demandée.

Ses demandes à ce titre ne sauraient prospérer.

En effet, celle-ci ne conteste pas la régularité du commandement de payer litigieux, conforme aux dispositions de l’article R321-3.

La production des pièces demandées par la société défenderesse n’est pas justifiée, puisque les pièces produites permettent à la juridiction de fixer la créance de la société demanderesse, la partie défenderesse ayant été informée de la réalisation du gage de monnaie.

Il convient dès lors de rejeter les demandes avant dire droit de la société DMV ESTATE.


Sur le montant de la créance

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

L'article 1231-5 du Code civil dispose en son alinéa 1 et 2 que : « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce, la société demanderesse demande la fixation de sa créance à la somme de 4.207.499,96 € arrêtée provisoirement à la date du 10 octobre 2023, acceptant à titre subsidiaire à sa réduction à la somme de 4.201.188,49 euros.

De son côté, la société défenderesse demande à la juridiction :
- de dire que la majoration du taux des intérêts stipulée a l’article 3 des conditions générales du contrat de prêt s’analyse en une clause pénale,
- de dire que les pénalités prévues aux articles 3 et 7 des conditions générales du contrat de prêt sont manifestement excessives,
- de dire en toute hypothèse, que la clause pénale stipulée à l’article 7 ne devrait s’appliquer qu’au solde du prêt restant dû après la réalisation du gage de la société DMV Estate,
Par conséquent,
- d’annuler la majoration du taux des intérêts stipulée à l’article 3 des conditions générales du contrat de prêt et fixer le taux d’intérêt aux taux contractuel hors majoration,
- de condamner la Banque UBS [Localité 4] à lui rembourser la clause pénale prélevée sur le montant du gage des monnaies et valeurs immobilières et ordonner la compensation de cette somme avec les sommes restantes dues au principal,
A titre subsidiaire,
- fixer la clause pénale à 1,5 % du solde du prêt après la réalisation du gage de la société DMV Estate,
A infiniment titre subsidiaire,
- de fixer le montant de la clause pénale a 5% du solde du prêt après la réalisation du gage de la société DMV Estate.

La société défenderesse fait état d’une erreur dans les calculs fournis en sa défaveur d’un montant de 6.506,64 euros.

Après vérification par la juridiction, cette erreur s’élève en réalité à la somme de 6.311,47 euros.

S’agissant de la clause pénale, elle s’élève au 2 octobre 2023 selon la pièce numéro 10 de la demanderesse à la somme de 240.000 euros (135.000 + 105.000).


Elle revêt un caractère manifestement excessif, au regard des échéances déjà payées et au taux d'intérêt pratiqué, de sorte qu’elle sera réduite d’office comme l’article 1231-5 du Code civil le permet, à la somme de 1.000 euros.

En revanche, la majoration du taux d’intérêts stipulée contractuellement est justifiée et ne s’assimile pas à une clause pénale.

Malgré les explications de la société défenderesse, seule la clause pénale au sens strict du terme est excessive.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la société UBS ([Localité 4]) à la somme de 3.962.188,49 € au 10 octobre 2023 (4.207.499,96 € - 6.311,47 € - 240.000 € + 1.000 €).

Compte tenu des développements ci-dessus, il ne sera pas fait droit au surplus des demandes des parties à ce titre, en ce compris la demande au titre du remboursement de la clause pénale prélevée ou d’une quelconque compensation.

Sur la fixation de la mise à prix en cas de vente forcée

Aux termes de l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

La mise à prix fixée par le créancier s’élève à la somme de 5.000.000 euros.

Cette mise à prix est destinée à attirer les enchérisseurs.

Certes, le bien a été acquis en 2007 pour 9.500.000 euros.

Compte tenu de la nature du bien destiné à un public réduit, une mise à prix attractive à 5.000.000 euros n’est cependant pas une mise à prix manifestement insuffisante au regard de l’article L322-6.

En conséquence, la société DMV ESTATE sera déboutée de sa demande à ce titre et ce malgré les développements et pièces produites par la société défenderesse, dont une partie sera évoquée ci-dessous.

Sur l'orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est notamment produit aux débats une estimation en date du 14 octobre 2022 pour 11.000.000 euros, une étude de marché du 7 juin 2024 à 16.491.397 euros et un mandat de vente.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 10.000.000 €, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les autres demandes

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 4.352,02 €, conformément à l’état de frais produit ; il n’y a pas lieu d’y inclure les émoluments ou le droit prévu à l’article A 444-191 du Code de commerce, le Juge de l’Exécution n’ayant pas à se prononcer sur des montants ne pouvant pas être déterminés lorsqu’il staute.

Il serait équitable de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la vente amiable autorisée, il n’y a pas lieu de statuer sur le surplus des demandes portant sur la vente forcée.

Il convient enfin de condamner la société DMV ESTATE aux dépens pour ceux excédant les frais taxés et de dire que ceux-ci pourront le cas échéant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société DMV ESTATE ;

Déboute la société DMV ESTATE de ses demandes avant dire droit ;

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

Valide la procédure de saisie pour la somme de 3.962.188,49 € au 10 octobre 2023 ;

Déboute la société DMV ESTATE de sa demande de modification de la mise à prix en cas de vente forcée ;

Vu les articles R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de  10.000.000 €, (dix millions d'euros), net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 4.352,02 € ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l'acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 04 septembre 2025, à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme , ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 4.352,02 € ; 

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société DMV ESTATE aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

Dit que les dépens pourront le cas échéant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.



 La greffière Le juge de l’exécution