Tribunal Judiciaire · TPX VER CG FOND — 4 avril 2025

TRIBUNAL
de [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 6]







N° RG 25/00027 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXFX



JUGEMENT


Du : 04 Avril 2025 





S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]


C/


S.C.I. R.S.INISHA

 























expédition exécutoire
délivrée le 
à Me ORTEGA GONZALEZ


expédition certifiée conforme
délivrée le 
à SCI R.S.INISHA


 Minute : /2025 

JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier, 

Après débats à l'audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE :


DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]
Agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA
MANSART SAS [Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par Maître Bruno ALLALI, avocats au barreau de PARIS

 

ET :



DEFENDEUR :

S.C.I. R.S.INISHA
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Monsieur [X] [P], gérant, assisté de Monsieur [H] [T], son frère








A l'audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d'ouverture au public.





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière (SCI) R.S.INISHA est propriétaire des lots n°5 et 141 (local commercial et parking) situés dans l’immeuble sis [Adresse 5].

La SCI R.S.INISHA n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété.

Par assignation en date du 8 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner la SCI R.S.INISHA à lui payer les sommes suivantes :
2.773,21 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 8 novembre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la sommation de payer du 28 mai 2024, 795,63 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de de la sommation de payer du 28 mai 2024,2.000 euros, à titre de dommage et intérêts, 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'audience du 6 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, maintient ses demandes et précise que la dette date de 2023. Il mentionne qu’il s’agit d’un commerce exploité en épicerie exotique. Il demande la condamnation sans délais de paiement.

La SCI R.S.INISHA, représenté, confirme qu’elle est débitrice de cette dette mais demande de pouvoir payer en plusieurs fois.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2025. 

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présents à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:
La matrice cadastrale,Le décompte arrêté au 8 novembre 2024,Les appels de fonds,Les procès-verbaux des Assemblées générales du 20/06/2022 au 24/06/2024,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Le contrat de syndic du 24/06/2024,La fiche immeuble. 
Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 1er octobre 2023 au 8 novembre 2024 s’élèvent à la somme de 2 773,21 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte. 

Il convient en conséquence de condamner la SCI R.S.INISHA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 773,21 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 8 novembre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus. 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 mai 2024.

2– Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 795,63 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.
Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de la SCI R.S.INISHA des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » à hauteur de 250 euros, des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » à hauteur de 410 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 15 euros. 

En conséquence, il convient de condamner la SCI R.S.INISHA à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts 

L’irrégularité de paiement des charges par la SCI R.S.INISHA a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, la SCI R.S.INISHA a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant la SCI R.S.INISHA au paiement d’une indemnité de 500 euros.

4- Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l’espèce, la SCI R.S.INISHA demande de s’acquitter des sommes dues en plusieurs fois.

Il convient donc d’accorder à la SCI R.S.INISHA des délais de paiement selon les modalités prévues dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. 

5- Sur les autres demandes

La SCI R.S.INISHA, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI R.S.INISHA à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART au paiement de la somme totale de 3288,21 euros, répartie de la manière suivante :

la somme de 2.773,21 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 1er octobre 2023 et le 8 novembre 2024, appel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 mai 2024,la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,
ACCORDE un délai à la SCI R.S.INISHA pour le paiement des charges de copropriété, 

AUTORISE la SCI R.S.INISHA à s’acquitter de la dette en 6 fois, en procédant à 5 versements de 548 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,


DIT qu’à défaut d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE la SCI R.S.INISHA aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI R.S.INISHA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.
 
LE GREFFIER                                                                  LE PRESIDENT