Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation 
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 11 octobre 2024
 à Me Jérémie GHEZ
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/00375 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MZJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [F], domicilié : chez PAUQUET IMMOBILIER, [Adresse 1]

représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [U] [M]
né le 13 Octobre 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 22 novembre 2021, Monsieur [T] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 320 euros, outre 30 euros de provision sur charges et 15 euros de taxe d’ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [F] a fait signifier à Monsieur [U] [M] par acte de commissaire de justice en date du 06 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1408,31 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, Monsieur [T] [F] a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Condamner Monsieur [M] à payer à la somme 2 411,20 à titre de provision, selon décompte arrêtée au 14 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation de lieux, Constater au bénéfice de la clause résolutoire, insérée au contrat liant les parties, la résiliation dont il s’agit,Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] des lieux loués sis [Adresse 4], ainsi que tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique, Autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tous les garde-meubles du choix du propriétaire, aux frais, risques et périls du défendeur, Refuser d’accorder des délais de grâce à la partie requise, Condamner Monsieur [M] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer échu, charges en sus à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,Condamner Monsieur [M] à la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 06 mars 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 21 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4911,93 euros, selon décompte en date du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [U] [M], comparait en personne à l’audience du 21 mars 2024 mais ne présente aucune observation. Il ne comparait pas à l’audience du 04 juillet 2024. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [F] justifie du titre de propriété du bien loué sis [Adresse 5].

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 22 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mars 2023, pour la somme en principal de 1408,31 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 mai 2023.
 
Il résulte du décompte que Monsieur [U] [M] n’a pas versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et n’a pas sollicité de délais de paiement à l’audience du 21 mars 2024.
Monsieur [U] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 430,92 euros actuellement,  indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [U] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [M] reste devoir la somme de 4880,94 euros, à la date du 01 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [M] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [U] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4383,64 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1408,31 euros à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2021 entre Monsieur [T] [F] et Monsieur [U] [M] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à verser à Monsieur [T] [F], à titre provisionnel, la somme de 4383,64euros décompte arrêté au 01 juin 2024 incluant la mensualité de juin 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 430,92 euros à ce jour, à compter du 01 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à verser à Monsieur [T] [F] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT