Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 1 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 25/ 


Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 07 Avril 2025
Président : Madame YTHIER, Juge
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Mars 2025





N° RG 24/03780 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5KJG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VERONIQUE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par le Cabinet D’AGOSTINO, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [W] [G] [L]
né le 30 Octobre 1997 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant


















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2022, la SCI VERONIQUE a donné à bail commercial à Monsieur [W] [G] [L] des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 4080 euros hors taxes, hors charges.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 18 novembre 2022.

La SCI VERONIQUE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la SCI VERONIQUE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [G] [L], pour une somme de 1879,45euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SCI VERONIQUE a fait assigner Monsieur [W] [G] [L], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] [L] outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 3 mars 2025 la SCI VERONIQUE, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail à la date du 10 août 2024 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [G] [L], et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Autoriser la SCI VERONIQUE à recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsionCondamner Monsieur [W] [G] [L] à payer à la SCI VERONIQUE :Une indemnité provisionnelle de 1908,62 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
Une indemnité égale au montant de la somme due majorée à 10% à compter du 28 mars 2024, en application de la clause pénaleUne indemnité d’occupation mensuelle sur la base du double du loyer global de ma dernière année de location, à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 723,80 euros; 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du11 juillet 2024.
Monsieur [W] [G] [L], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience du 3 mars 2025 mais avait comparu aux autres audiences et avait sollicité des renvois pour demander l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er août2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 juillet 2024. 

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 10 août 2024. L'obligation de Monsieur [W] [G] [L] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Cette expulsion sera réalisée avec le concours si besoin est de la force publique et d’un serrurier, la demande sollicitant de recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion sera rejetée ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 10 août 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 351,90 euros, outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 351,90 euros.

Sur les loyers et charges impayés : 

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 01er août 2024 que Monsieur [W] [G] [L] a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du 31 octobre 2024, et reste lui devoir une somme de 1908,62 euros, arrêtée au 1er août 2024. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 1908,62 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 1er août 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée. 
Sur la demande de clause pénale, majoration du double de l’indemnité d’occupation
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, toute clause qui prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du bail par le preneur est une clause pénale, qu’il s’agisse de la clause prévoyant la majoration de 10 % des sommes dues, la majoration égale au double du loyer global de la dernière année de location de l’indemnité d’occupation,

La clause pénale peut être modulée par le juge du fond et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision.

En outre, le cumul des demandes à ce titre (indemnité de 10%, majoration de l’indemnité d’occupation) est de nature à constituer un avantage excessif pour le bailleur qu’il appartient au juge du fond d’apprécier.

En conséquence, les demandes de provisions à ce titre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :


Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, Monsieur [W] [G] [L] sera condamné, à payer à la SCI VERONIQUE, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [G] [L] qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024. 

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 18 novembre 2022 entre la SCI VERONIQUE et [W] [G] [L], à la date du 10 août 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [W] [G] [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et avec le concours d’un serrurier ;

REJETONS la demande de recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs et déménageurs pour réalisation pratique de l’expulsion ;

CONDAMNONS [W] [G] [L] à payer à la SCI VERONIQUE une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 10 août 2024, d’un montant de 351,90 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS [W] [G] [L] à payer à la SCI VERONIQUE la somme provisionnelle de 1908,62 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 1er août 2024 ;

REJETONS la demande au titre de la pénalité contractuelle de 10% ;

REJETONS la demande de majoration égale au double du loyer global de la dernière année de location de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS [W] [G] [L] à payer à la SCI VERONIQUE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [W] [G] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT