Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024


 GROSSE :
 Le 11 octobre 2024
 à Me TIXIER Brice
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/04748 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3W7V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant









EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 03 juin 2019 ayant pris effet le 01 juin 2019, la S.A. UNICIL a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [H] et à Monsieur [F] [V] portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 731,83 euros, outre 112,40 euros au titre des provisions pour charges ;
Par acte sous-seing privé du 02 juillet 2019 ayant pris effet le 01 juillet 2019, la S.A. UNICIL a consenti à Madame [J] [H] et à Monsieur [F] [V] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement référencé 3230.8007, accessoire au logement, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 49,88 euros, outre 2,83 euros au titre des provisions pour charges ;

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V], le 30 juin 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 9809,24 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée le 05 juillet 2022 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 19 juillet 2023, la S.A. UNICIL a fait assigner en référé Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] devant le juge du contentieux de la protection afin d'obtenir :
- leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5794,90 euros due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06 mars 2023, sous réserve d’actualisation,
- le constat de la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire au 31 août 2022;
- l'expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;
- leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- leur condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- écarter l’exécution provisoire de droit seulement si la juridiction déboutait la SA UNICIL et entrait en voie de condamnation à son encontre ;
L'affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2023 et après un renvoi, a été retenue à l'audience du 30 novembre 2023 ;
A l'audience, la S.A. UNICIL représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 15426,88 euros au 17 août 2023 et en indiquant que cette somme incluait des surloyers ;
Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés ;
La décision a été mise en délibéré au 01 février 2024, par mise à disposition au greffe.
Par décision du 01 février 2024, le Juge du contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 04 juillet 2024, afin que la SA UNICIL justifie du départ des locataires, fasse toutes observations utiles sur le décompte actualisé versé aux débats, justifie de l’indemnité compensatrice portée au débit du compte des requis pour un montant de 3443 euros et justifie de l’envoi par courrier recommandé de la mise en demeure du 02 mars 2022 aux locataires et de son accusé de réception, qu’elle aura adressés aux défendeurs avant l’audience de renvoi.

A l’audience de renvoi, la SA UNICIL, représentée par son conseil, produit les justificatifs demandés, hormis l’envoi par courrier recommandé de la mise en demeure du 02 mars 2022 aux locataires et de son accusé de réception.

En conséquence, les frais d’enquête sociale ne seront pas retenus dans le décompte des sommes dues.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juillet 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 03 juin 2019 ayant pris effet le 1er juin 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2022, pour la somme en principal de 9809,24 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 août 2022.

Les défendeurs ayant quitté les lieux suivant état des lieux de sortie en date du 16 mai 2023, il n’y pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V], ni de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité et indivisibilité entre les cotitulaires du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] restent devoir la somme de 14 935,74 euros déduction faite des frais de justice et frais d’enquêtes, à la date du 17 août 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 14 935,74 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9809,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 juin 2019 ayant pris effet le 01 juin 2019 entre la SA UNICIL et Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] concernant le logement, situé [Adresse 4] et du contrat de location du 02 juillet 2019 ayant pris effet le 01 juillet 2019 portant sur un emplacement de stationnement référencé 3230.8007, accessoire au logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 août 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] suivant état des lieux établit contradictoirement en date du 16 mai 2023, 

DIT n’y avoir lieu de condamner Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation, 

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 14 935,74 euros décompte arrêté au 17 août 2023 incluant la mensualité d’août 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9809,24 euros à compter du 30 juin 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [F] [V] à verser à la SA UNICIL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT