Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 7 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me ELBERG (C1312)
C.C.C.
délivrée le :
à Me COPPINGER (P0053)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 23/11376 

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LXU

N° MINUTE : 1

Assignation du :
31 Août 2023













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 07 Avril 2025
DEMANDERESSE

S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS (RCS de [Localité 10] 752 839 985)
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. PRAGMA GROUPE (RCS de [Localité 9] 415 027 432)
[Adresse 1]
[Localité 7]

S.A.S. CLOVER MDB SAS (RCS de [Localité 10] 884 471 871)
[Adresse 8]
[Localité 5]

représentées par Maître Frédéric COPPINGER de la S.C.P. COBLENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0053



MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2012, la S.A. RENE LIAUD ET CIE, aux droits de laquelle viennent la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE, a donné à bail commercial à la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans à effet du 20 septembre 2012, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 161.460 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux commerciaux, réserves, et accessoirement à cet usage à celui d'emplacements de stationnement. Ils sont destinés à être utilisés par le PRENEUR exclusivement pour l'exercice en commun de la profession d'avocat. »

Par acte d'huissier de justice signifié le 3 août 2020, la S.A. RENE LIAUD ET CIE, aux droits de laquelle viennent la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE, a donné congé à la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS pour le 19 septembre 2021 en refusant le renouvellement du bail, ouvrant droit au paiement d'une indemnité d'éviction au preneur. Cet acte précise qu'à défaut d'accord sur le montant de l'indemnité, celle-ci sera déterminée par le tribunal à dires d'expert.

Par acte authentique en date du 27 juillet 2021, la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE ont fait l'acquisition des locaux loués litigieux.

Par ordonnance contradictoire du 24 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation à laquelle pourrait prétendre la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS et d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation susceptible d'être due par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS depuis le 20 septembre 2021,
- fixé à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle.

Par arrêt contradictoire du 7 juin 2023, la cour d'appel de Paris a notamment :
- infirmé l'ordonnance en référé du 24 août 2022 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle et la confirme pour le surplus,
- condamné la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS à payer à la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. MR CONSEILS la somme provisionnelle mensuelle de 15.425,33 euros (soit 14.102 euros hors TVA au titre de l'indemnité proprement dite, et 1.323,33 euros au titre des charges) à valoir sur l'indemnité d'occupation due sur la période du 20 septembre 2021 au 3 janvier 2023,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle de l'indemnité d'éviction présentée par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 août 2023, la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS a assigné la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE devant le présent tribunal aux fins de voir notamment condamner solidairement la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE à lui payer la somme de 500.000 euros à titre d'indemnité d'éviction.

Monsieur [B] [M] a déposé son rapport d'expertise le 6 septembre 2023. Il a évalué le montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleresses à la somme de 193.834,45 euros et le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire à la somme de 257.162 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE demandent au juge de la mise en état, aux visas des articles 9, 132, 133, 134 et 142 et suivants, 700 et 788 du code de procédure civile, de :
"CONDAMNER sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de cinq jours suivant la mise à disposition par le greffe de la décision à intervenir, la Société LEXINGTON AVOCATS d'avoir à communiquer aux Sociétés CLOVER MDB SAS et PRAGMA GROUPE :
- le bail commercial régularisé par la société Lexington avocats concernant les locaux sis [Adresse 2] a [Localité 13] ;
- tout élément relatif à une éventuelle franchise de loyers accordée sous quelque forme que ce soit à la société Lexington avocats dans le cadre de sa prise à bail des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 13].
REJETER la demande de condamnation provisionnelle formulée par la Société LEXINGTON AVOCATS concernant :
- la somme de 193.834,45 euros au titre de l'indemnité d'éviction évaluée par l'expert judiciaire ;
- la somme de 43.722,76 euros au titre du dépôt de garantie.
CONDAMNER la Société LEXINGTON AVOCATS à verser aux Sociétés CLOVER MDB SAS et PRAGMA GROUPE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Frédéric COPPINGER ;".

Elles soutiennent essentiellement que les frais de réinstallation et notamment de travaux d'aménagement à la charge de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS dans ses nouveaux locaux loués situés au [Adresse 3] [Localité 11] ont été surévalués par l'expert judiciaire et que la fourniture du nouveau bail conclu par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS leur permettrait de vérifier si lesdits travaux ont donné lieu à une franchise au bénéfice de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS ou à un quelconque aménagement de la part du nouveau bailleur. Elles considèrent que si la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS a bénéficié de franchise, elle aurait déjà obtenu une indemnisation de ces travaux d'aménagement et qu'elle ne peut donc être à nouveau indemnisée au titre de l'indemnité d'éviction, à défaut cela aboutirait à un enrichissement sans cause de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS. Elles allèguent qu'elles ont fait sommation à la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS de leur communiquer sous 48h les documents dont elles sollicitent la communication devant la présente juridiction, et qu'elle est demeurée infructueuse.

En outre, elles demandent le débouté de la demande de provision sur l'indemnité d'éviction formulée par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS aux motifs que si l'expertise judiciaire du 6 septembre 2023 a évalué une indemnité d'éviction au bénéfice de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS à la somme de 193.834,45 euros, cet élément est factuel et ne permet d'établir que la créance sollicitée est incontestable, d'autant qu'elles contestent le montant de l'indemnité d'éviction retenue par l'expert et qu'il en est de même s'agissant de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS qui estime le montant de son indemnité d'éviction à la somme de 500.000 euros. Elles demandent en outre le débouté de la demande de provision sur le dépôt de garantie formulée par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS aux motifs qu'elles contestent ladite créance en ce qu'elle n'est pas due par eux, dans la mesure où les conditions contractuelles pour la restitution des locaux ne sont pas réunies, des travaux de remise en état des locaux loués ayant été nécessaires. Elles ajoutent que la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS est redevable d'une indemnité d'occupation laquelle peut s'imputer sur le dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 7 février 2025, la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS demande au juge de la mise en état, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, de :
"- REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par les sociétés CLOVER MDB SAS et PRAGMA GROUPE (anciennement MR CONSEILS) dans le cadre de leur incident de procédure, 
- CONDAMNER provisionnellement les sociétés CLOVER MDB SAS et PRAGMA GROUPE (anciennement MR CONSEILS) à payer à la société LEXINGTON AVOCATS les sommes suivantes : 
➢ 193.834,45 euros au titre de l'indemnité d'éviction fixée par l'Expert judiciaire dans son rapport du 6 septembre 2023, 
➢ 43.722,76 euros au titre du dépôt de garantie, 
- CONDAMNER in solidum, les sociétés CLOVER MDB SAS et PRAGMA GROUPE (anciennement MR CONSEILS) aux entiers dépens de la présente instance et à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de procédure civile,".

Elle soutient essentiellement que la demande de la S.A.S. CLOVER MDB SAS et de la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE de communication de pièces est mal fondée en ce que les articles visés ne portent que sur la communication de pièces en lien avec l'objet du litige ou le débat judiciaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle ajoute qu'une telle demande, faite de mauvaise foi, a vocation à instrumentaliser la procédure au fond pour nourrir la procédure d'expertise judiciaire relative à la détermination du montant de l'indemnité d'éviction ordonnée en référé.

En outre, au soutien de sa demande de provision sur l'indemnité d'éviction, elle considère qu'il n'est pas contestable que l'expert judiciaire par rapport du 6 septembre 2023 a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 193.834,45 euros, que ledit rapport n'a fait l'objet d'aucune demande de nullité et qu'il est donc régulier et valable. Elle considère que cette somme serait une provision sur sa demande principale d'indemnité d'éviction à la somme de 500.000 euros. Concernant sa demande de provision sur le dépôt de garantie, elle considère qu'elle est fondée à la demander et que cette créance n'est pas sérieusement contestable dans la mesure où la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE ne peuvent prétendre avoir effectué des travaux de remise en état des locaux loués après la restitution des locaux par le locataire le 3 janvier 2023 alors même qu'ils ont revendu lesdits locaux le 2 avril 2024.
 
L'incident a été plaidé à l'audience du 12 février 2025 et mis en délibéré au 07 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

En vertu de l'article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces.

En outre, en application des dispositions de l'article 11 du même code, les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

En vertu des dispositions de l'article 138 dudit code, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

Selon les dispositions de l'article 139 de ce code, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 142 du code susvisé, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

En l'espèce, il y a lieu de relever que si les bailleresses, dans leurs dernières conclusions au fond en date du 11 janvier 2024, s'opposent à la prise en compte de frais de réinstallation dans le cadre de l'évaluation de l'indemnité d'éviction en soutenant que la locataire ne justifie pas qu'elle n'a pas bénéficié de son nouveau bailleur d'une franchise de loyers pour contribuer en partie aux travaux d'aménagement, il appartiendra cependant au tribunal statuant au fond d'apprécier le bien-fondé de ces moyens, au vu des éléments de preuve produits par chacune des parties, sans qu'il y ait lieu de palier l'éventuelle carence de la locataire dans l'administration de la preuve sur ce point, ce qui justifie le rejet de la demande de communication de pièces formée par les bailleresses.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE de leur demande de communication de pièce sous astreinte.

Sur la demande de provision 

Selon l'article 789 3° du code de procédure civile, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 

Une obligation non sérieusement contestable est entendue de façon constante par la jurisprudence comme une obligation manifeste relevant de l'évidence et qui n'impose pas au juge une analyse complexe de l'obligation invoquée par l'une des parties.

Sur la demande de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation 

En l'espèce, force est de constater que du fait de la restitution des locaux par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS le 3 janvier 2023, les bailleresses ne sont plus recevables à exercer leur droit de repentir que leur accorde l'article L.145-58 du code de commerce. 

Il résulte de ce qui précède que le principe de l'obligation d'indemnisation pesant sur la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE en suite de l'éviction de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS des locaux, objets du bail liant les parties, n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 789 du code de procédure civile.

Le rapport d'expertise judiciaire du 6 septembre 2023 de Monsieur [B] [M] conclut à une indemnité d'éviction d'un montant de193.834,45 euros.

Dans l'assignation délivrée le 31 août 2023, la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS a sollicité que le montant de l'indemnité d'éviction soit fixé à la somme de 500.000 euros.

La S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE, quant à elles, dans leurs conclusions notifiées au greffe le 11 janvier 2024, ont sollicité que le montant de l'indemnité d'éviction soit fixé à la somme de 57.730,50 euros. 

Il appartiendra au juge du fond de statuer sur la nature de l'indemnité d'éviction et sur son montant principal et accessoire.

Dans ces conditions, sans préjuger de la décision du juge du fond sur ces deux points, le juge de la mise état constate que la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE ont elles-mêmes admis que le montant de l'indemnité d'éviction pouvait être fixé à la somme de 57.730,50 euros.

En revanche, il n'y a pas lieu d'allouer la totalité de la somme sollicitée par la locataire mais une avance sur sa partie non sérieusement contestable, qu'il convient de chiffrer à 20.000 euros.

La S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE seront ainsi condamnées à payer à la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur le montant de l'indemnité d'éviction.

Sur la demande de provision à valoir sur le dépôt de garantie

S'agissant de la demande de provision au titre du dépôt de garantie, force est de constater que la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE s'opposent au fond à la restitution du dépôt de garantie en soutenant que des travaux de remise en état des locaux loués ont été nécessaires à la suite du départ de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS, ce que conteste celle-ci.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il existe des contestations sérieuses sur l'obligation de paiement de restitution du dépôt de garantie dont se prévaut la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS, nécessitant l'interprétation d'éléments factuels et de règles de droit, faisant obstacle à l'octroi d'une provision.

En conséquence, la demande de provision de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS relative au montant du dépôt de garantie sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, à la demande d'indemnité respective présentée par la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE et par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

En outre, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, de sorte que les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

 
PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort

DÉBOUTE la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE de leur demande de communication sous astreinte du bail commercial régularisé par la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 13] ainsi que tout élément relatif à une éventuelle franchise de loyers accordée sous quelque forme que ce soit à la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS dans le cadre de sa prise à bail des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 13],

CONDAMNE la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE à payer à la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction,

DÉBOUTE la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS de sa demande de provision au titre du dépôt de garantie,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre - 3ème section du mercredi 25 juin 2025 à 11h30, pour conclusions au fond de la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

DÉBOUTE la S.A.S. CLOVER MDB SAS et la S.A.R.L. PRAGMA GROUPE et la S.E.L.A.S. LEXINGTON AVOCATS de leur demande d'indemnité respective présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

RÉSERVE les dépens, 
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 

Faite et rendue à [Localité 10] le 07 Avril 2025


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Sandra PERALTA