Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 7 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

N° RG 21/04804 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUESL

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
31 Mars 2021









JUGEMENT 
rendu le 07 Avril 2025 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. [C] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG - SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0298




DÉFENDERESSE

S.A.S. FOURNITURES GENERALES POUR LE COMMERCE ET L’INDUSTRIE - F.G.C.I.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1878





Décision du 07 Avril 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/04804 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUESL


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 07 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 7 avril 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

La SARL [C] [F] est une société spécialisée dans la création et l'exploitation de tous fonds de commerce de maroquinerie, bonneterie, lingerie, ganterie, parapluies, confection pour hommes et dames, chemiserie, cravates et articles de [Localité 5]. 
 
La société par actions simplifiée Fournitures Générales pour le Commerce et l’Industrie (ci-après la société FGCI) est une société spécialisée dans la location de terrains et d’autres biens immobiliers. 

Par acte sous seing privé du 1er août 2009, la société FGCI a donné à bail commercial à la société [C] [F] divers locaux à usage essentiellement de boutiques situés [Adresse 3] à [Localité 6]. 

Aux termes d’un protocole d'accord signé le 20 décembre 2018, il a été stipulé la restitution par le locataire au propriétaire d'une partie des locaux et le renouvellement du bail pour le surplus. 

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, la société FGCI a ainsi renouvelé un bail commercial au bénéfice de la société [C] [F], portant sur les locaux désignés ainsi qu’il suit:
“ Au rez-de-chaussée, une grande boutique avec vitrines au fond du hall d'entrée, avec toilettes; accès direct intérieur au sous-sol correspondant à la cave n° 1 ex-cave chaufferie, le tout pour une superficie d'environ 56,2 m² .
Au rez-de-chaussée, vitrines extérieures sur rue (gauche et droite de l'entrée selon le projet plan travaux validé préalablement et en commun entre le preneur et le bailleur; elles ne devront jamais être occultées.)


Au rez-de-chaussée, une vitrine dans le hall d'entrée à droite (selon projet plan travaux validé préalablement et en commun entre le preneur et le bailleur, lequel sera annexé au renouvellement; elle ne devra jamais être occultée.)”

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er août 2018 pour s’achever le 31 juillet 2027 pour exercer l’activité de “tout commerce à l’exception de tout commerce de bouche ou générateur de troubles tant olfactifs que sonores ou de trépidations”. 
 
Par ailleurs, par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, la société FGCI a donné à bail commercial à la société [C] [F] un local dépendant du même immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], situé au quatrième étage à droite, d’une surface de 26,20 m2 environ, pour un usage exclusif de bureau. 

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er janvier 2019 pour s’achever le 31 décembre 2027.
 
Par actes d’huissier signifiés le 5 août 2020, la société FGCI a fait délivrer à la société [C] [F] deux commandements visant les clauses résolutoires figurant dans chacun des deux baux d’avoir à payer les sommes de : 
- 3.316,11 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires impayés concernant le bail commercial portant sur le bureau ; 
- 14.005,52 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires impayés concernant le bail commercial portant sur la grande boutique. 

Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2020, la société FGCI a fait assigner la société [C] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans les deux baux, d'ordonner son expulsion, de la condamner à lui payer à titre provisionnel une somme de 3.029,66 euros (pour le bail portant sur le bureau) et de 14 005,52 euros (pour le bail portant sur la boutique) et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation.

Aux termes d’une ordonnance réputée contradictoire rendue le 29 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, notamment :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire mentionnée aux deux baux litigieux à la date du 5 septembre 2020 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des locaux loués dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [C] [F] et de tout occupant de son chef des lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonné la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
- condamné la société [C] [F] à payer à la société FGCI les somme provisionnelles de 2.000 euros et 7.000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu'au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.


Par déclaration du 23 mai 2022, la société [M] a interjeté appel de cette décision, laquelle avait fait l’objet d’une suspension de l’exécution provisoire suivant ordonnance rendue par le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5] le 29 mars 2022.


Parallèlement à cette procédure en référé, la société [C] [F] a, par acte d’huissier signifié le 31 mars 2021, fait assigner la société FGCI au fond devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci, sur le fondement d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’exception d’inexécution de :
- condamner la société FGCI à lui payer la somme à parfaire de 46.000 euros au titre du remboursement des loyers facturés pour le bail portant sur la boutique,
- condamner la société FGCI à lui payer la somme à parfaire 7.130,56 euros au titre du remboursement des loyers facturés pour le bail portant sur le bureau,
- condamner la société FGCI à lui payer la somme à parfaire 83.365 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la société FGCI aux dépens,
- condamner la société FGCI au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Par la suite, par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2022, la société FGCI a fait signifier à la société [C] [F] deux commandements visant la clause résolutoire figurant aux deux baux enjoignant à la société preneuse de produire les attestations d’assurances conformes aux dispositions contractuelles et, pour les locaux à usage de bureau, de retirer en plus les films adhésifs apposés sans autorisation du bailleur.

Le 7 décembre 2022, la société [C] [F] a restitué les locaux à usage de bureau.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées avant la clôture par RPVA le 16 novembre 2022, la société FGCI demande au tribunal de :
- débouter la société [C] [F] de l’ensemble de ses demandes, 
A titre reconventionnel, 
- condamner la société [C] [F] au paiement des sommes suivantes : 
* 25.560 euros au titre des arriérés de loyers pour le bail afférent aux locaux commerciaux, sauf à parfaire ; 
* 14.457,63 euros au titre des arriérés de loyer pour le bail afférent au bureau, sauf à parfaire ; 
- constater le jeu de la clause résolutoire ; 
- ordonner l’expulsion de la société [C] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ; 
- condamner la société [C] [F] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 
En tout état de cause, 
- condamner la société [C] [F] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société [C] [F] en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance des commandements de payer, de l’assignation, de la notification à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023.



Par arrêt rendu le 8 mars 2023, la cour d’appel de [Localité 5] a infirmé l’ordonnance de référé rendue le 29 mars 2022 en toutes ses dispositions, considérant notamment que l'obligation de payer les loyers était sérieusement contestable en raison du caractère équivoque de la délivrance des lieux loués, a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné la société FGCI à payer à la société [C] [F] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ce contexte que l’ordonnance de clôture du 5 janvier 2023 a été révoquée suivant ordonnance rendue le 1er juin 2023, aux fins que soit versé aux débats cet arrêt.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 31 octobre 2023, la société [C] [F] demande au tribunal de :
- condamner la société FGCI à lui payer la somme à parfaire de 46.000 euros au titre du remboursement des loyers facturés pour le bail portant sur la boutique,
- condamner la société FGCI à lui payer la somme à parfaire 7.130,56 euros au titre du remboursement des loyers facturés pour le bail portant sur le bureau,
- condamner la société FGCI à lui payer la somme à parfaire 83.365 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire n'y avoir lieu à écarter l”exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la société FGCI aux dépens,
- condamner la société FGCI au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société FGCI n’a pas notifié de nouvelles conclusions après la révocation de l’ordonnance clôture.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 7 janvier 2025 puis mise en délibéré au 27 mars 2025, prorogé au 7 avril 2025.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

Il est constant que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause limitative de responsabilité, et que l’aménagement contractuel prévu par les parties est sans effet sur l’obligation de délivrance du bailleur

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 


S’agissant du bail portant sur la boutique 

Au soutien de ses demandes, la société [C] [F] fait valoir en substance que la société FGCI a manqué à son obligation de délivrance des locaux conformes et à celle de laisser le preneur jouir paisiblement des lieux loués. Elle indique qu’aux termes du bail, le bailleur avait la charge de faire réaliser des travaux portant sur les vitrines du local et l’accès aux lieux loués. Elle précise que ces travaux devaient être contractuellement réalisés dans un délai de six mois à compter de la prise d’effet du bail, soit au plus tard le 20 juin 2019, mais qu’ils n’ont finalement été réalisés qu’entre le 20 octobre 2020 et le 14 décembre 2020, et ce de façon incomplète. Elle soutient que l’absence de linéaires de vitrines l’a privée de toute possibilité de signaler la présence de la boutique et d’attirer des clients. Elle ajoute que les travaux affectant le hall de l’immeuble n’étaient pas finalisés au 20 octobre 2020 et ont été unilatéralement modifiés par le bailleur.

En réplique, la société FGCI fait exposer en substance que contrairement à ce que fait soutenir la société [C] [F], elle a respecté son obligation de délivrance. Elle expose que le retard de réalisation des travaux affectant les vitrines ne lui est pas imputable mais est dû aux contraintes liées à la crise sanitaire et aux règles régissant les immeubles classés. Elle ajoute que même si les parties ont contractuellement prévu les travaux portant sur le hall d’entrée, plusieurs modifications ont été rendues nécessaires en raison des normes impératives relatives à l’incendie et à l’accès aux personnes à mobilité réduite. Elle fait valoir également qu’il n’y a pas de problème d’accès aux locaux contrairement à ce que fait soutenir la preneuse, que le défaut d’exploitation du fonds est entièrement imputable à cette dernière qui a empêché les travaux et retenu les clés, et que la société [C] [F] ne démontre pas son impossibilité d’exercer son activité dans les locaux en raison d’une faute du bailleur.

L’article 4 du bail signé le 20 décembre 2018 portant sur la boutique, stipule que “d’un commun accord entre les parties, le bailleur s’engage à exécuter à ses frais exclusifs les travaux de dépose de l’ancienne enseigne, de création d’une enseigne drapeau et de l’aménagement des vitrines dans les conditions ci-dessous prévues à l’article 6". 

L’article 6 précise que le bailleur accepte de prendre en charge et dans la limite d’une enveloppe de 25.000 euros, dans un délai de six mois suivant la signature du bail (donc avant le 20 juin 2018), sauf dérogation ou cas de force majeure les travaux suivants :
- la dépose de l'ancienne enseigne sur rue « Tab Lingerie » ;
- la réparation du bandeau de rue suite à la dépose de l'ancienne enseigne ;
- la pose d'une nouvelle enseigne « drapeau » selon un modèle déterminé en commun par les parties ;
- l’aménagement des vitrines sur rue selon le plan approuvé par les parties et annexé aux présentes.

Les plans des locaux avant et après aménagement ainsi que les plans des futures vitrines et devis concernant l’enseigne Drapeau ont été annexés au bail et sont donc entrés dans le champ contractuel.

Il est établi et non contesté que les locaux loués à usage de boutique sont situés au fond du hall d’entrée de l’immeuble et que les plans des travaux projetés prévoyaient la présence de vitrines extérieures sur rue, d’une vitrine intérieure située tout de suite à droite de l’entrée, d’une porte sas s’ouvrant vers l’intérieur de l’immeuble et d’une porte de local poubelle localisée de manière à ne pas gêner la porte sas. Les travaux contractuellement prévus étaient ainsi destinés notamment à créer de linéaires de vitrines dédiés à la présentation des produits vendus par la société [C] [F].

 
Or il est versé aux débats par la société preneuse des constats d’huissier de justice établis les 23 mai 2019, 18 octobre 2019, 9 septembre 2020, 20 octobre 2020 et 14 décembre 2020, aux termes desquels il ressort :
- que les travaux portant sur la modification de la devanture des vitrines qui devaient contractuellement être achevés au 20 juin 2019 ont été réalisés entre le 20 octobre 2020 et le 14 décembre 2020, ce qui est d’ailleurs corroboré par la bailleresse qui indique que les vitrines extérieures et intérieures ont été installées respectivement les 13 novembre et 3 décembre 2020; 
- que les travaux portant sur le hall d’immeuble n’étaient pas achevés au 20 octobre 2020 ; qu’en comparaison avec les plans annexés au contrat, ceux-ci ont été modifiés en ce que la porte sas dans le hall d’entrée s’ouvre vers l’extérieur et non plus vers l’intérieur et que la porte d’accès au local poubelle a été déplacée ; que contrairement aux plans transmis, l’ouverture simultanée de la porte du local poubelle et de la porte sas sont impossibles, conduisant toute personne accédant au local poubelle à fermer la porte sas et rendant de fait la boutique de la société [C] [F] inaccessible ; 
- qu’au cours des travaux, le hall d’accès de l’immeuble servait d’espace de stockage pour les matériaux nécessaires au chantier et était constamment encombré, rendant l’exploitation sinon impossible, du moins très difficile.

Il ressort suffisamment de ces constatations que les locaux en litige n’ont pas été mis à la disposition de la société preneuse conformément à ce qui avait été contractuellement prévu et que les retards et non-conformités ont empêché un usage normal des locaux.

La société [C] [F] fait valoir en outre sans être contestée que la totalité des locaux loués a été rendue inaccessible pendant le confinement, la bailleresse ayant cadenassé l’entrée de l’immeuble, ce qui l’a également empêchée de recevoir son courrier.

Pour s’exonérer de son obligation de délivrance conforme, la société FGCI ne peut valablement faire valoir que les retards affectant les travaux sont dus aux effets de la crise sanitaire alors même que la date d’achèvement de ceux-ci avait été contractuellement fixée au 20 juin 2018, soit bien avant le début de l’épidémie de Covid 19.

Pas plus la société FGCI ne peut opposer à la société preneuse le fait que les travaux portaient sur un immeuble classé et soumis au régime de protection des abords des monuments historiques nécessitant des modifications impératives et générant des délais d’exécution allongés ; en effet ces contraintes, qui auraient du être prises en compte par la bailleresse lors de la conclusion du bail, ne sont nullement constitutives d’un cas de force majeure ; il en va de même du respect des normes incendie et PMR applicables. Etant entendu que la clause contractuelle dont se prévaut la société bailleresse relative aux conditions de jouissance, et qui prévoit que le preneur doit se conformer à la réglementation en vigueur sans pouvoir en demander quelconque indemnisation au bailleur ne dispense pas ce dernier de son obligation, essentielle, de délivrance.

Dès lors, un manquement grave et répété de la société FGCI à son obligation de délivrance est caractérisé s’agissant du bail portant sur les locaux à usage de boutique.

S’agissant du bail portant sur le bureau

Au soutien de ses demandes, la société [C] [F] fait exposer que la société FGCI a fait réaliser dans le local loué à usage de bureau des travaux afin de faire passer divers fluides, gaines et réseaux au profit d’autres locaux situés dans l’immeuble, et que ces travaux n’étaient pas finalisés à la remise des clés. Elle précise que le bureau a été laissé en chantier, avec un trou béant dans son plancher, et dépourvu d’accès à l’eau.

En réplique, la société FGCI fait valoir que les travaux de réfection du percement du plancher ont été réalisés le 27 octobre 2020 et que le retard est imputable au preneur qui refusait d’en laisser l’accès. Elle ajoute que les travaux nécessaires à l’installation d’une cuisine et d’un wc, comme ceux liés à l’embellissement sont contractuellement à la charge du preneur et qu’elle n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance.

Ainsi que rappelé supra, les locaux ont été rendus inaccessibles pendant le confinement, ce qui est constitutif d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il résulte par ailleurs de l’analyse des procès verbaux de constat établis par huissier de justice les 9 septembre et 20 octobre 2020 que le bureau en litige a été laissé en chantier, et privé d’eau malgré la présence d’équipement sanitaire (évier). L’huissier constate ainsi :
- le 9 septembre 2020 (soit 8 mois après la date d’effet du bail), qu’il existe, “dans la zone située face à la porte d’accès, après la fenêtre l’existence d’un percement au sol pour le passage d’une gaine de ventilation. Le diamètre du percement au sol est supérieur à celui de la gaine et permet une vue vers les locaux situés à l’étage inférieur, les contours n’ayant pas été rebouchés (...)”
- le 20 octobre 2020 que “l’état des lieux n’a pas évolué depuis le dernier constat dressé par acte de mon ministère. Nous avons toujours notamment ce percement qui est existant au niveau des sols, des gaines de ventilation et des fourreaux de câbles non encastrés (travaux propriétaires laissés). J’ai pu constater que nous avons des vannes d’arrivée d’eau non raccordées ce jour.” 

Dans un courrier électronique officiel adressé par l’avocat de la société FGCI à celui de la société [C] [F], il est mentionné que l’entreprise Avenir Construction, mandatée par la bailleresse interviendra le 27 octobre 2020 sur “le plancher bas et haut du local” de la société preneuse.

Le 24 novembre 2020, la société [C] [F] a adressé à la société FGCI une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception lui indiquant notamment que les seuls travaux réalisés avaient porté sur le rebouchage du trou dans le plancher, mais que le local était toujours impropre à sa destination de bureau, en ce que les conduits d’aération et fluide n’avaient pas été coffrés, le local n’était toujours pas alimenté en eau et les câblages installés par la bailleresse pendaient dans le local.

Il résulte suffisamment de ces constatations que les locaux objets du bail étaient impropres à leur destination de bureau.

Pour s’opposer aux demandes de la société [C] [F], la société FGCI ne peut valablement se prévaloir du procès verbal de constat d’entrée dans les lieux en date du 9 janvier 2019 qui montrerait que le local est en l’état. En effet, le percement réalisé entre le local en litige et les locaux voisins pour permettre l’installation d’une gaine dans le cadre de travaux de réfection des divers réseaux fluides de l’immeuble a été réalisé postérieurement par les soins de la bailleresse. Pas plus la société FGCI ne peut opposer à la société preneuse les dispositions du bail contenues à l’article 9 “Entretien-réparation-travaux” pour s’exonérer de son obligation de délivrance, compte tenu de la nature des travaux réalisés par le bailleur dans le local, en affectant l’usage.

Il s’ensuit que la société FGCI a également manqué à son obligation de délivrance conforme s’agissant du bail portant sur le local à usage de bureau.




Sur l’exception d’inexécution invoquée par la société [C] [F]

La société [C] [F] expose qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour réclamer le remboursement des loyers facturés durant des périodes où les locaux étaient inexploitables.

La société FGCI réplique que la société [C] [F] ne démontre pas son impossibilité d’exercer son activité dans les locaux en litige en raison d’une faute de sa part et que les loyers sont dus.

L’article 1728 du code civil énonce que « le preneur est tenu de deux obligations principales, [celle] d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; [et celle] de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1219 du même code prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

En l’espèce, il a été établi précédemment, concernant les deux baux liant les parties, un manquement de la société FGCI à son obligation de délivrance conforme, empêchant le preneur d’user des locaux conformément à leur destination contractuelle. Ce manquement était suffisamment grave pour que la société [C] [F] suspende son obligation de payer les loyers pendant les périodes où elle n’a pas pu exploiter normalement les locaux objets des deux contrats de bail en litige.

Dès lors, la société [C] [F] est fondée à faire valoir qu’elle n’était pas tenue de régler les loyers et charges au titre des deux baux pendant la période du 1er trimestre 2019 au 4ème trimestre 2020 inclus pour la boutique et du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2020 pour le bureau, en déduisant concernant le bail de la boutique 4 mois de franchise convenus entre les parties.

Au vu des factures versées aux débats, la créance de la société [C] [F] à l’encontre de la société FGCI s’élève à ce titre ainsi qu’il suit :
- pour la boutique à la somme de 46.000 euros[(6.900 x 8 ) - 9.200]
- pour le bureau à la somme de 7.130,56 euros (2.133 + 2.864,56 +2.133)

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires figurant dans chacun des deux contrats de bail formée par la société FGCI 

Pour s’opposer aux effets des commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été signifiés, la société [C] [F] fait valoir que la non-exécution des travaux par le bailleur malgré ses engagements démontre son manquement à ses obligations et son absence de bonne foi à réclamer les loyers, ainsi qu’à faire délivrer les commandements de payer le 5 août 2020, ceux-ci n’ayant que pour but de récupérer les loyers indus et les locaux à moindre frais.

Elle ajoute que suite à la délivrance des deux commandements du 22 septembre 2022, elle a immédiatement transmis par courrier les attestations d’assurances conformes aux exigences du bail. Elle soutient enfin que l’apposition d’adhésifs sur la vitrine ne peut pas être considérée comme des travaux soumis à autorisation préalable du bailleur, et justifier ainsi l’acquisition de la clause résolutoire pour manquement à ses obligations contractuelles.

La société FGCI réplique qu’elle a usé de bonne foi de ses prérogatives contractuelles et qu’elle est bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans les deux baux, en raison du défaut de paiement de l’arriéré locatif et des manquements de la société preneuse.

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

L’article 1103 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Disposition d’ordre public, cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

S’agissant des effets des deux commandements de payer visant la clause résolutoire de chacun des baux signifiés le 5 août 2020

La société FGCI a fait délivrer à la société [C] [F] le 5 août 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 13.800 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er juillet 2020 pour le bail portant sur la boutique et de la somme de 3.316,11 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté à la même date, outre la clause pénale.

Il est constant qu’un commandement de payer visant des sommes qui ne sont pas dues encourt la nullité. En l’espèce, les manquements graves de la société FGCI à son obligation de délivrance a justifié l’exception d’inexécution invoquée par la société preneuse pour chacun des deux baux en litige.

Par conséquent, les sommes visées dans les commandements de payer au titre de l’arriéré de loyers sont aujourd’hui sans objet.Au surplus, il résulte de ce que précède que lorsqu’elle a fait délivrer les commandements le 5 août 2020, les parties étaient en litige sur la délivrance des lieux loués de sorte que la bailleresse ne pouvait, en toute bonne foi, faire délivrer à la société preneuse de tels actes.

Dès lors, les commandements de payer étant nuls et de nul effet, la clause résolutoire figurant dans chacun des deux baux ne peut être déclarée comme acquise sur leur fondement.


S’agissant des effets des deux commandements de faire visant la clause résolutoire de chacun des baux signifiés le 22 septembre 2022

La société FGCI a fait signifier le 22 septembre 2022 à la société [C] [F] deux commandements d’avoir à justifier des attestations d’assurances conformes aux exigences de chacun des deux baux et faisant injonction à la société [C] [F] de retirer les films adhésifs apposés sur la vitrine concernant la boutique.

Outre qu’il est produit aux débats les attestations d’assurance pour les années 2022 et 2023, le tribunal relève que, dans le contexte contentieux liant les parties, il ne peut être considéré que ces actes, qui n’ont été précédés d’aucune lettre de relance antérieure, ont été délivrés de bonne foi par la bailleresse.


Au surplus, la présence de films adhésifs sur la vitrine de la boutique ne peut valablement être considérée comme étant constitutive de “travaux nécessitant une autorisation expresse et écrite du bailleur” et partant être constitutive d’un manquement contractuel justifiant l’acquisition de la clause résolutoire. 

Sous le bénéfice de ces observations, les demandes de la société FGCI d’acquisition de la clause résolutoire portant sur les deux contrats de bail en litige seront rejetées.


Sur les demandes respectives en paiement et les comptes entre les parties

La société FGCI sollicite la condamnation de la société [C] [F] à lui payer les sommes suivantes, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er août 2022 :
- 25.560 euros pour le bail portant sur la boutique; 
- 14.457,63 euros pour le bail portant sur le bureau

Hormis les oppositions émises sur le fondement de l’exécution d’inexécution, la société [C] [F] ne forme pas d’autre contestation sur la créance locative dont se prévaut la bailleresse.

Au regard de ce qui été jugé supra, ayant conduit à déclarer la société FGCI redevable envers la société [C] [F], sur le fondement de l’exception d’inexécution, des sommes facturées à hauteur de 46.000 euros pour la boutique et de 7.130,56 euros pour le bureau, il convient de juger:
- que pour le bail portant sur la partie boutique, la société FGCI sera déboutée de sa demande en paiement et condamnée à rembourser à la société [C] [F] la somme de 20.440 euros,

- pour le bail portant sur le bureau, la société [C] [F] sera condamnée à payer à la société FGCI la somme de 7.327,07 euros.

Il sera ordonnée d’office la compensation entre ces créances réciproques, jusqu’à due concurrence.


Sur la demande de dommage et intérêts de la société [C] [F] 

La société [C] [F] sollicite la condamnation de la société FGCI à lui payer la somme de 83.365 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à une perte totale de chiffre d’affaires au titre des années 2019 et 2020, évaluée sur la base du chiffre d’affaires moyen des années 2016, 2017 et 2018.

Elle fait valoir que les manquements de la société FGCI ont eu pour conséquence d’affecter de manière conséquente et durable son activité.

La société FGCI réplique que la société preneuse a délibérément choisi de ne pas exploiter les locaux, qu’elle a empêché les travaux prévus et retenu les clés.

L’article 1217 du code civil dispose :
“La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”

Il résulte suffisamment des éléments rappelés ci dessus que la société [C] [F] a été empêchée d’exploiter normalement les locaux loués jusqu’à la fin de l’année 2020 en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Elle a incontestablement subi un préjudice, constitué par une perte de revenus.

Les travaux prévus entre les parties devant être achevés le 20 juin 2019, la période indemnisable doit être fixée entre cette date et le 30 décembre 2020, de sorte que seule une perte de revenus sur une période de six mois en 2019 est à prendre en compte.


En outre, le préjudice ne peut être fixé, comme le soutient la société [C] [F] à hauteur de la perte du chiffre d’affaires estimée pour les années 2019 et 2020, et ne peut s’analyser que comme un préjudice de perte de chance en lien avec une perte d’exploitation.

Sur la base d’un chiffre d’affaires moyens de 63.000 euros HT/an, la perte de chiffre d’affaires est pour l’année 2019 de 32.395 euros (soit 16.197,50 euros pour une demie-année) et pour l’année 2020 de 50 635 euros.

Au regard des bilans, le taux de marge brute peut être évalué à 50 %.

Dans l’évaluation du préjudice, il y a lieu de tenir compte en outre des mesures de restriction sanitaire qui auraient entraîné dans n’importe quelle hypothèse la fermeture administrative temporaire du commerce.

Sur ces bases, le préjudice d’exploitation subi pour les années 2019 et 2020 résultant de la perte de chance d’obtenir un revenu sera donc fixé à 18.000 euros.

La société FGCI sera donc condamnée à payer à la société [C] [F] la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande de dommages et intérêts de la société FGCI 

Rien ne vient établir en l’espèce que la société [C] [F] a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la société FGCI de dommages-intérêts .

La société FGCI sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef. 

Sur les autres demandes 

La société FGCI qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société [C] [F] la somme de 4 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré:


Rejette les demandes d’acquisition de la clause résolutoire insérée aux deux baux conclus le 20 décembre 2018 entre la société FGCI et la société [C] [F], et les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

Condamne la société [C] [F] à payer à la société FGCI la somme de 7.327,07 euros au titre de l’arriéré locatif portant sur les locaux à usage de bureau,

Condamne la société FGCI à payer à la société [C] [F] la somme de 20.440 euros en remboursement des sommes indûment versées dans le cadre de l’exécution du bail portant sur les locaux à usage de boutique,

Ordonne d’office la compensation entre ces créances réciproques, jusqu’à due concurrence,

Condamne la société FGCI à payer à la société [C] [F] la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la société FGCI,

Condamne la société FGCI aux dépens,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.


Fait et jugé à [Localité 5] le 07 Avril 2025.


Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME