Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 12]


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N° RG 24/54371 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BOT

N° : 7

Assignation du :
17 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 avril 2025



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 14] FILS ET [X] [K] S.A.
[Adresse 9]
[Localité 11]

représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS - #B0282

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]
[Adresse 8]
[Localité 10]

Madame [S] [N]
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentés par Maître Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, avocats au barreau de PARIS - #P0213

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [D] [N] et Mme [S] [N] sont propriétaires du lot n°44 dépendant de l’immeuble précité. 

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 mars 2024, les époux [N] ont fait mettre aux voix un projet de résolution afin d’obtenir l’autorisation de supprimer deux jardinières situées sur les terrasses de leur lot.

Cette autorisation a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mars 2024.

Le 6 mai 2024, le conseil syndical de l’immeuble du [Adresse 5] [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 13] a mis en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, les époux [N] de supprimer des structures en bois qu’elle avait fait édifier sur les jardinières dépendantes des terrasses de leur lot. 

Le 27 mai 2024, les époux [N] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, fait part de leur refus de supprimer la structure en bois édifiée sur les jardinières. 


Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Adresse 1] et [Adresse 3] à Paris 15ème, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Loiselet père et fils et [X] [K], a assigné les époux [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins, principalement, d’obtenir la dépose de cette structure en bois, la communication du dossier de travaux et subsidiairement la désignation d’un expert. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

« Vu les articles 145 et 835 du CPC,
Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions du règlement de copropriété,
À titre principal

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de ce qu'il se désiste de sa demande visant à obtenir la condamnation in solidum Monsieur et Madame [N] à procéder à leur frais à la dépose :
- des poutres installer sur la terrasse, partie commune, afin de permettre son rehaussement,
- du plancher en bois installé sur la terrasse et sur les jardinières,
- des plaques en plexiglas installées au pourtour des garde-corps.

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à transmettre au syndicat des copropriétaires l'ensemble du dossier des travaux réalisés, à savoir :
- Le descriptif des travaux établi par un architecte,
- Le devis et la facture de l'entreprise,
- Les attestations d’assurance
Et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.

COMMETTRE tel expert qu'il plaira à Madame, Monsieur le Juge, avec mission de :

- Se rendre sur place,
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
- Visiter les lieux,
- Examiner les désordres allégués par le demandeur,
- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis,
- Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit
- Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût des travaux,

En cas d’urgence reconnue par l’expert,

Dire que l'expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de PARIS,

À titre subsidiaire,

AUTORISER le syndicat des copropriétaires à accéder au lot n°44 pour pouvoir constater la nature des travaux réalisés et leur éventuelle atteinte aux parties communes et à cette fin,

DESIGNER tel huissier avec pour mission de :
- Se rendre sur place et, avec l'assistance d'un serrurrier, se faire ouvrir les portes du lot n°44 et ce, en présence du Cabinet LOISELET & [K], syndic et de l'architecte de l'immeuble, afin de permettre à ces derniers de constater si le relevé d'étanchéité au niveau de la jardinière a été ou non percé et de s'assurer que les trous réalisés dans la structure de l'étanchéité n'ont pas compromis l'étanchéité réalisée il y a deux ans par l'entreprise UTB,
- Dresser tous constats utiles et prendre toutes photographies des lieux,
- Constater la fermeture des portes du lot qui aura été ouvert 







A titre plus subsidiaire :

CONDAMNER in solidum de Monsieur et Madame [N] à laisser l'accès au lot n°44, au syndic, ainsi qu'à l'architecte de l'immeuble, afin de permettre de procéder à tous constats des lieux et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 3 mai 2024 et 4 juin 2024,

RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. »


Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 10 mars 2025, les époux [N] demandent au juge des référés de :

« Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile 

Juger irrecevable le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 4], en ses demandes 
Subsidiairement, 
 
Vu les articles 835, 1 er al. et 145 du code de procédure civile, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ; 

En tout état de cause, 

Condamner le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 4], à verser aux époux [N] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Le condamner aux dépens avec distraction au profit Me Nicolas Dhuin de la SELARL NHDA (AARPI d’Ornano Dhuin) ». 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025.
MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen du fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité à agir ou le défaut d’intérêt à agir.

Les défendeurs soutiennent que le syndicat n'a pas intérêt à agir, les désordres invoqués affectant des parties selon eux privatives.

Le demandeur rétorque au contraire que les parties en causes sont communes. 

En l’espèce, le règlement de copropriété versé aux débats comprend un article 6 « distinction des parties communes et des parties privatives ». Selon cet article, sont des parties communes : « les terrasses, balcons, loggias accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au-dessus du complexe d’étanchéité, pour ceux qui sont affectés à l’usage exclusif de certains copropriétaires ». 

Les demandes du syndicat des copropriétaires visent notamment à « s’assurer que les trous réalisés dans la structure de l’étanchéité n’ont pas compromis l’étanchéité ».

Le syndicat des copropriétaires qui a dès lors intérêt à agir sera jugé recevable en sa demande.

Sur les mesures d’instruction sollicitées

Le syndicat des copropriétaires sollicite la communication du descriptif des travaux établi par un architecte, le devis et la facture de l’entreprise ainsi que les attestations d’assurance, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et la désignation d’un expert. Subsidiairement, il sollicite la désignation d’un expert et plus subsidiairement celle d’un commissaire de justice pour faire toute constations utiles et la possibilité de pénétrer avec l’architecte de l’immeuble dans le lot n°44 pour faire toute constatations utiles. 

Les époux [N] opposent que les jardinières sont une partie privative et que le système d’accroche ne pouvait avoir aucune incidence sur l’étanchéité de la dalle située quelque soixante centimètres plus bas. 


***


Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La mise en œuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

La juridiction des référés, saisie en application de l'article 145, dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d'un motif légitime.







En l’espèce, l’article 6 du règlement de copropriété fait des « terrasses, balcons, loggias accessibles ou non, à l’exclusion du revêtement superficiel au-dessus du complexe d’étanchéité, pour ceux qui sont affectés à l’usage exclusif de certains copropriétaires » des parties communes ; ce même article prévoit que « l’immeuble est divisé : (…) en partie privatives ci-dessous définies qui appartiennent divisément à chacun des copropriétaires, selon la division indiquée dans l’Etat Descriptif de Division » alors que l’état descriptif de division décrit le lot n°44 de la manière suivante : « dans le bâtiment A, porte 42, escalier 1, au 9ème étage à gauche en sortant de l’ascenseur, porte à droit dans le couloir, un APPARTEMENT de quatre pièces principales avec deux terrasses et deux jardinières ».

L’existence d’un motif légitime nécessite de déterminer si les travaux qui ont été effectués par les défendeurs ont été susceptibles d'impacter les parties communes de la copropriété, en particulier l’étanchéité de la dalle de la terrasse.

Il est établi par les pièces versées aux débats par les défendeurs que la couverture reposait sur les jardinières en béton, 60 cm au-dessus du complexe d’étanchéité (Pièces 3, 4, 6 et des défendeurs).

Il est également établi que les travaux des défendeurs ont consisté en l’installation d’une structure en bois sur les jardinières d'une de leurs terrasses, cette structure étant destinée à être recouverte d'un plancher en bois, pour permettre de mettre au même niveau la terrasse et les jardinières.

Or les travaux, qui ont consisté en la pose d’une couverture reposant sur les jardinières, n’ont pu porter atteinte à l’étanchéité de la dalle de la terrasse, dalle sur laquelle, aucun élément versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, n’indique que des travaux sont intervenus.

Le demandeur ne justifie donc pas d'un motif légitime pour obtenir une mesure d’instruction avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, qu’il s’agisse de la production de pièces, de la désignation d'un expert ou d’un commissaire de justice, ou encore de la demande d’accès au lot privatif.

En outre, à supposer que le syndicat des copropriétaires prétende qu’il a été porté atteinte à l’étanchéité des jardinières, le juge des référés relève que les parties sont opposées sur la qualification de celles-ci (parties privatives ou parties communes), de sorte qu’une contestation sérieuse relevant de l’appréciation du juge du fond s’oppose à ce qu’il soit statué sur ce point en référé.


Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne commande pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de porcédure civile, les parties seront déboutées de lerus demandes respectives à ce titre.

Toutes les demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.
 

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, 

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] recevable à agir ; 

Donnons acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] de ce qu’il se désiste de sa demande visant à obtenir la remise en état de la terrasse et des jardinières ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] de condamnation de M. [D] [N] et Mme [S] [N] à lui communiquer l’ensemble du dossier de travaux réalisés, d’expertise, de désignation d’un commissaire de justice aux fins de constatations utiles et d’autorisation à accéder au lot n°44 ; 

Laissons à chaque partie la charge de ses propres dépens. 

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et déboutons les parties de leurs demandes respectives à ce titre ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires des parties.


Fait à [Localité 12] le 07 avril 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON