Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 4 avril 2025

MINUTE:




N° RG 25/00013 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2BFD



S.A. DOMOFRANCE

C/

[M] née [T] [D], [H] [D]


Le
- Expéditions délivrées à

- la SELARL [Localité 5] RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
-consorts [D]
-prefecture de la gironde



TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON


GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 21 Février 2025

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :
Réputé contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :
S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître [Localité 5] RAFFY de la SELARL [Localité 5] RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEURS :
Madame [M] née [T] [D]
[Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Présente

Monsieur [H] [D]
[Adresse 7]


[Adresse 4]
[Localité 2]
Absent

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date du 23 octobre 2023, DOMOFRANCE a donné à bail à M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 401,46 € et 87,18 € de provision sur charges ainsi qu'une place de stationnement n°0025- UG 099946 pour un loyer de 28€ par mois, outre 3,83€ de provision sur charges. 

Le 1er octobre 2024, DOMOFRANCE a fait signifier à M et Mme [D] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. 

DOMOFRANCE a ensuite fait assigner M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 05 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion des lieux et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 21 février 2025, DOMOFRANCE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] et les condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1888,44 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

DOMOFRANCE précise ne pas avoir reçu de congé de la part de M [H] [D]. 
Elle indique par ailleurs ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement à Mme [D] qui a repris le paiement des loyers courants. 

Mme [M] [T] épouse [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en proposant de régler la somme due par mensualités de 80€ en sus du loyer courant. 
Elle explique ses difficultés par un accident du travail qui a débouché sur un licenciement pour inaptitude ainsi que le départ de M [D] du logement en septembre 2024. 
Bénéficiaire d'allocations chômage depuis décembre 2024, elle indique avoir signé un contrat de travail à durée déterminée du 17 février 2025 au 20 octobre 2025 devant lui procurer un revenu de l'ordre de 1400€ par mois. 

M [H] [D], cité à étude, n'a pas comparu. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILIE DE LA DEMANDE 

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 décembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 06 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE 

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 23 octobre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. 
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024 à M et Mme [D] pour la somme en principal de 1520,98 € en visant un délai de deux mois pour régulariser. 
Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024. 
III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 
En sa qualité de conjoint co titulaire du bail, M [D] est solidairement tenu au paiement des loyers jusqu'à transcription d'un éventuel jugement de divorce en marge des registres de l'état civil. 

En l'espèce, DOMOFRANCE produit un décompte selon lequel M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1562,94 € à la date du 18 février 2025. 

Mme [M] [T] épouse [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et M [D], non comparant, non plus. 

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à verser à DOMOFRANCE cette somme de 1562,94 € à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1520,98 € à compter de la date du commandement de payer (1er octobre 2024).

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS

En vertu des dispositions de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 , le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

En l'espèce, il ressort du décompte produit par DOMOFRANCE que Mme [D] a effectué un paiement de 1000€ le 09 décembre 2024 et repris le paiement de son loyer courant en janvier 2025. Titulaire d'un nouveau contrat de travail depuis le mois de février 2025, sa situation financière permet un apurement de la dette en 21 mensualités.

Compte tenu de ces éléments et de l'accord sur un plan d'apurement de la dette conclu lors de l'audience par les parties, M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

IV. SUR L'EXPULSION

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. 

En l'espèce, en l'état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d'assurer un maintien de M et Mme [D] dans les lieux tant qu'ils respecteront leurs engagements. 

Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèreront pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à DOMOFRANCE de poursuivre l'expulsion des locataires au besoin avec le concours de la force publique. 
Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. 

A l'inverse, si les locataires procèdent au paiement des loyers et charges courants et se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. 

VI. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir DOMOFRANCE, M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2023 entre DOMOFRANCE d'une part et M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation n° 0023 2ème etg et la place de stationnement n°0025- UG 099946 situés [Adresse 9], sont réunies au 1er décembre 2024;

CONDAMNE solidairement M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] à verser à DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 1562,94 € (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 sur la somme de 1520,98 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;

AUTORISE M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 75 € chacune , outre une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , DOMOFRANCE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] soient condamnés à verser à DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] à verser à DOMOFRANCE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M [H] [D] et Mme [M] [T] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .


 Le Greffier Le Président