Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 21/02563 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VAMT
N° de MINUTE : 25/00474

DEMANDEUR

S.C.I. JEREMY INVESTISSEMENT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. COMPTOIR DE [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0391


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 10 Février 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.





EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous signature privée du 26 octobre 2010, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a donné à bail à la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (93), pour une durée de neuf années et à effet au 3 novembre 2010, le loyer annuel étant fixé à la somme de 42 000 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle.

Par acte du 30 avril 2019, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] un congé avec offre de renouvellement pour le 2 novembre 2019, moyennant un loyer annuel de 80 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2019, la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le loyer proposé par le bailleur.

Par acte du 17 février 2021, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 23 634,75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2021, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a assigné la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de la voir notamment condamner au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte du 30 août 2021, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 32 240,38 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2021, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a assigné la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier.

La SARL COMPTOIR DE [Localité 5] a saisi le juge de la mise en état d’un incident visant à la voir autoriser à suspendre le paiement des loyers du fait de désordres affectant les locaux, demande dont elle a été déboutée par ordonnance du 28 décembre 2022, qui l’a condamnée à payer à la SCI JEREMY INVESTISSEMENT la somme de 140 059,55 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

L’affaire a fait l’objet d’une première clôture le 15 mars 2023.

Par jugement du 5 juin 2023, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et rouvert les débats au regard de la production non contradictoire d’une pièce par la SARL COMPTOIR DE [Localité 5].

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT sollicite du tribunal de :
-Valider l’acte de rétraction de l’offre de renouvellement en date du 9 décembre 2022, 
-Dire que le bail du 26 octobre 2010 a pris fin le 2 novembre 2019, 
-Ordonner l’expulsion de la société COMPTOIR DE [Localité 5] et de celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec, le cas échéant, l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, 
-Ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles du choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 


-Condamner la société COMPTOIR DE [Localité 5] à payer à la SCI JEREMY INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation, par jour de retard, égale à deux fois le loyer quotidien, charges et taxes en sus, jusqu’à sa parfaite libération des lieux et remise des clés, 
A titre subsidiaire, 
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 26 octobre 2010, à la date du 27 août 2021, 
-Ordonner l’expulsion de la société COMPTOIR DE [Localité 5] et de celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec, le cas échéant, l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, 
-Ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles du choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 
-Condamner la société COMPTOIR DE [Localité 5] à payer à la SCI JEREMY INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation égale, par jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TTC, jusqu’au jour de la restitution des clés, et ce conformément à l’article 22 du bail. 
En toute hypothèse,
-Condamner, la société COMPTOIR DE [Localité 5] à lui payer la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] sollicite du tribunal de :
-Déclarer régulières et de plein effet les oppositions à commandements de payer des 17 mars 2021 et 27 septembre 2021 délivrées par la société COMPTOIR DE [Localité 5] ; 
-Ordonner la rectification de l’erreur matérielle portée dans le jugement de réouverture des débats du 5 juin 2023 rendu par le Tribunal de céans et qui indique de manière erronée en page 3, 3ème paragraphe que la société COMPTOIR DE [Localité 5] n’aurait pas fait opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 août 2021 dans le délai d'un mois qui lui était imparti, une opposition à commandement ayant été délivrée dans le délai requis ; 
-Débouter la SCI JEREMY INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes, 
-Écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir s’agissant des demandes formées par la SCI JEREMY INVESTISSEMENT ; 
-Condamner la SCI JEREMY INVESTISSEMENT à payer à la société COMPTOIR DE [Localité 5] la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que la concluante a dû exposer en vue de faire valoir ses droits ; 
-Condamner la SCI JEREMY INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance et de tous actes d’exécution.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de “déclarer que" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande visant à voir « Déclarer régulières et de plein effet les oppositions à commandements de payer des 17 mars 2021 et 27 septembre 2021 délivrées par la société COMPTOIR DE [Localité 5] », faute pour celle-ci d’avoir la moindre portée juridique.

Sur la demande en rectification d’erreur matérielle

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] sollicite que le jugement de réouverture des débats du 5 juin 2023 soit rectifié en ce qu’il mentionne en l’exposé du litige que la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] n’a pas formé opposition au commandement de payer du 26 août 2021, ce alors qu’elle a fait délivrer par acte extrajudiciaire une opposition à commandement le 27 septembre 2021.

L’article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.
Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.
La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.

En l’espèce, faute pour la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] d’avoir saisi sur requête le tribunal, comme elle y a été invitée au demeurant par le juge de la mise en état, elle sera jugée irrecevable en sa demande.

Sur la rétractation de l’offre de renouvellement du 9 décembre 2022

Se fondant sur l'article L. 145-17 du code de commerce, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT sollicite que soit validé l’acte de rétractation de l’offre de renouvellement en date du 9 décembre 2022, et qu’il soit donc jugé que le bail a pris fin le 2 novembre 2019. Elle fait valoir que la persistance des impayés, ce malgré la délivrance de deux commandements de payer, de deux saisies-conservatoires et de deux assignations, constituent un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement.

La SARL COMPTOIR DE [Localité 5] ne répond pas précisément à cette demande, auquel elle n’oppose aucun moyen en droit, mais fait valoir qu’elle s’est acquittée de l’intégralité de sa dette locative suite à l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 décembre 2022, ainsi que des échéances postérieures. Elle ajoute avoir subi des désordres conséquents, consistant en d’importantes infiltrations résultant de l’état délabré de la toiture, et se prévaut à cet égard d’un procès-verbal de constat du 3 août 2023. Elle indique avoir estimé légitime de ne pas s’acquitter de ces loyers du fait de ces désordres, et précise avoir systématiquement fait opposition aux commandements qui lui étaient délivrés.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, il est constant que le 30 avril 2019, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] un congé avec offre de renouvellement.

Le 9 décembre 2022, la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a fait délivrer à la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] une rétractation de l’offre de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, se prévalant de deux commandements de payer en date des 1er janvier 2021 et 26 août 2021, portant respectivement sur les sommes de 21 286,35 euros et de 32 240,38 euros, ainsi que des procédures en cours.

L’existence d’un arriéré locatif ne suffit pas à caractériser un manquement suffisamment grave au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce précité, ce d’autant qu’il est constant que la SCI JEREMY INVESTISSEMENT a fait réaliser des saisies-conservatoires correspondant au montant des sommes dues.

La SCI JEREMY INVESTISSEMENT sera dès lors déboutée de sa demande visant à voir valider l’acte de rétractation du 9 décembre 2022 ainsi que des demandes subséquentes.

Sur la demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire

La SCI JEREMY INVESTISSEMENT sollicite à titre subsidiaire que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 26 août 2021. Répondant aux moyens soulevés par la SARL COMPTOIR DE [Localité 5], elle soutient que le constat réalisé le 3 août 2023 ne met en évidence aucune impossibilité d’exploiter les locaux loués, et ajoute que les désordres décrits sont en réalité imputables aux travaux réalisés par la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] sur la toiture, consistant en la pose de skydomes.

La SARL COMPTOIR DE [Localité 5] se prévaut des oppositions à commandement de payer qu’elle a délivrées à la SCI JEREMY INVESTISSEMENT, ainsi que de l’exception d’inexécution du fait des désordres affectant les locaux.

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’espèce, contrairement à ce que semble soutenir la SARL COMPTOIR DE [Localité 5], l’existence ou non d’une opposition à commandement de payer est sans portée sur la validité et les effets dudit commandement, étant observé que la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] ne sollicite ni la nullité du commandement de payer ni des délais rétroactifs de paiement de nature à faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de l’exception d’inexécution, il ressort de l’analyse des pièces produites par la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] que :
-le 15 novembre 2010 a été constaté par un huissier l’état dégradé de la structure métallique, ainsi que la présence d’eau stagnante à quatre endroits du sol
-par arrêté du 8 janvier 2013 la Ville de [Localité 4] a émis un avis favorable à l’ouverture des locaux au public
-la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] s’est régulièrement plainte par courriels, entre 2016 et 2021, de l’état dégradé de la toiture et de l’existence d’infiltrations
-le 3 août 2023 a été constatée par commissaire de justice la présence d’une zone humide dans une partie de l’entrepôt, l’analyse de la vidéosurveillance démontrant qu’elle était causée par des infiltrations provenant de la toiture.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] ne justifie pas d’un manquement suffisamment grave de la bailleresse pour justifier une exception d’inexécution, dans la mesure où elle ne démontre pas que la présence d’eau au sol dans une zone restreinte de l’entrepôt l’ait empêchée d’exploiter les locaux ni même ait nui à son activité.

Le bail stipule en son article 22 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 26 août 2021 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 26 septembre 2021. L’obligation de la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire et la demande de la SCI JEREMY INVESTISSEMENT en ce sens sera donc écartée.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut d'office modérer le montant de l'indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l'une des parties dans l'exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. 

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit en son article 22 qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité journalière correspondant à 2 % du loyer trimestriel. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation corresponde au double du loyer facturé.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des taxes et charges.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL COMPTOIR DE [Localité 5], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI JEREMY INVESTISSEMENT l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL COMPTOIR DE [Localité 5] sera donc condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Juge la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] irrecevable en sa demande de rectification d'erreur matérielle,

-Déboute la SCI JEREMY INVESTISSEMENT de sa demande visant à voir valider l’acte de rétractation du 9 décembre 2022 ainsi que des demandes subséquentes,

-Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 26 septembre 2021 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93),

-Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] et de tous occupants de son chef,

-Déboute la SCI JEREMY INVESTISSEMENT de sa demande d’astreinte,

-Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

-Condamne la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] à payer à la SCI JEREMY INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes à compter du 26 septembre 2021 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

-Condamne la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] à payer à la SCI JEREMY INVESTISSEMENT la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la SARL COMPTOIR DE [Localité 5] aux dépens,

-Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 7 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON