Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 12]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04490 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSAA




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


S.A. CITE JARDINS

 
 
 
C/

[M] [K]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] 
[Adresse 10] 
[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [M] [K], 
[Adresse 8] 
[Adresse 3] 
[Localité 6]

comparante en personne














RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 28 août 2020, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [M] [K] et Monsieur [L] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 513,11€ charges comprises.

Le 23 juin 2023, Monsieur [H] délivrait congé avec préavis d’un mois prenant effet le 23 juillet 2023.

Le 31 juillet 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [M] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 4351,36€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 25 octobre 2024, somme à parfaire à l’audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, 
- d'une somme de 500€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 février 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5188,50€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités en défense compte tenu de la reprise des loyers courants.

Madame [M] [K], comparante, reconnaît la dette, explique travailler et être actuellement en congé maternité. Elle précise avoir deux enfants et percevoir environ 1000€ de ressource. Elle demande à rester dans les lieux et propose de verser 100€ par mois pour apurer la dette locative.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 31 mai 2022 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de Madame [M] [K], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 août 2020 contient une clause résolutoire (page 5) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3701,27€ a été signifié le 31 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [M] [K] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme (600€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. 

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024. 

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 7 février 2025 démontrant que Madame [M] [K] reste devoir, hors frais non justifiés en l’espèce (aucun justificatif produit) de pénalité d’enquête (7,62€x2) la somme de 5173,26€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [M] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5173,26€.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l'audience, de ses ressources stables et des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [M] [K] et acceptées par son bailleur, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En outre, conformément à la demande de Madame [M] [K] à laquelle ne s’oppose par le bailleur et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [M] [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [M] [K] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 11] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [M] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020 entre la SA CITE JARDINS et Madame [M] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5173,26€ (décompte arrêté au 7 février 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

AUTORISONS Madame [M] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [M] [K] soit condamnée à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, La Vice-Présidente,