Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04493 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSAE




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


S.A. CITE JARDINS

 
 
 
C/

[H] [M]
[P] [M]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, 
dont le siège social est sis [Adresse 1] 
[Adresse 9] 
[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [H] [M], 
[Adresse 13] 
[Adresse 6] 
[Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [P] [M], 
[Adresse 13] 
[Adresse 6] 
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

 




RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 28 octobre 2013, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] une villa à usage d'habitation avec garage située [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 636,29€ charges comprises.

Le 9 juillet 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par actes de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme provisionnelle de 5326,33€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 24 octobre 2024, somme à parfaire à l’audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, 
- d'une somme de 500€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 février 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4418,07€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense.

Monsieur [H] [M], comparant, reconnaît la dette et explique qu’ils ont tous les deux perdu leur emploi en octobre 2024 pour son frère et en août 2024 pour lui et qu’ils ont tous les deux retrouvé un emploi pour lequel il perçoit 2200€ et son frère 1800€. Il demande à rester dans les lieux et propose de verser 300€ par mois pour apurer la dette locative.

Monsieur [P] [M], bien que convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, n’est présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 octobre 2013 contient une clause résolutoire (page 4) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 10281,89€ a été signifié le 9 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme (900€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. 

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024. 

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 7 février 2025 démontrant que Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] restent devoir, après annulation du surloyer facturé et hors frais non justifiés en l’espèce de pénalité d’enquête (7,62€x3) la somme de 4395,21€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette que [H] [M] reconnait d’ailleurs à l’audience. 

Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4395,21€ et ce solidairement au regard de la clause figurant au contrat de bail.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l'audience depuis plusieurs mois, des versements effectués en plus du loyer afin d’apurer la dette, de leurs ressources stables et des propositions d’apurement de la dette, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En outre, conformément à la demande de Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] et ces derniers ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2013 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] concernant la villa à usage d'habitation avec garage située [Adresse 7] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 4395,21€ (décompte arrêté au 7 février 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

AUTORISONS Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 300 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] soient condamnés à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [M] et Monsieur [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, La Vice-Présidente,