Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 4]
[Adresse 10]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04522 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSV3




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

 
 
 
C/

[N] [H]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, 
dont le siège social est sis [Adresse 8] 
[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [N] [H]
[Adresse 9] 
[Adresse 1] 
[Localité 7]

non comparant, ni représenté













RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 1er octobre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [N] [H] et Madame [U] [I] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 616,60€ provision sur charges comprises.

Par contrat à effet au 5 octobre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [N] [H] et Madame [U] [I] [F] un parking (n°2) situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 24,4€ charges comprises.

Madame [U] [I] [F] a donné congé par courrier du 24 avril 2023.

Monsieur [N] [H] a saisi la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne qui a déclaré recevable le dossier le 14 mars 2024 orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation personnelle avec effacement de la dette locative pour un montant de 536,66€.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a notifié à la Banque de France qu’elle acceptait cet effacement de dette par courrier du 26 mars 2024.

Le 22 août 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [N] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés postérieurs à cet effacement visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux (logement et parking), son expulsion avec suppression du délai de deux mois en raison de sa mauvaise foi, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, l’autorisation en cas d’abandon des lieux à le reprendre et de déclarer les biens se trouvant encore dans les lieux et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 3016,54€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 4 novembre 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 300€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4682,90€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [H] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 26 juillet 2024 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de Monsieur [N] [H], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

A titre préliminaire, sur les conséquences de procédure de surendettement, il convient de rappeler que l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs précise que “Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. (...) Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
Si le commandement de payer est intervenu le 22 août 2024 après la décision de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne de recevabilité du 14 mars 2024 et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation personnelle avec effacement de la dette locative, il résulte cependant du décompte locatif que Monsieur [H] ne s’est pas acquitté du paiement des loyers et des charges nés postérieurement à cette décision de rétablissement personnel de sorte que la clause de résiliation reprenait son plein effet et que le bailleur était en droit d’en solliciter l’application en délivrant un commandement de payer.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 1er octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat de location de stationnement à effet au 5 octobre 2021 conclu par les mêmes parties sera donc considéré comme l’accessoire du contrat de bail du logement.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1353,50€ a été signifié le 22 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [N] [H] n'a fait aucun règlement dans le délai de deux mois. 

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024. 

Monsieur [N] [H] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [N] [H] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 3 février 2025 démontrant que Monsieur [N] [H] reste devoir, après déduction de la dette locative effacée par la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne, la somme de 4682,90€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [N] [H], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4682,90€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1353,50€ à compter du commandement de payer (22 août 2024), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. 

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2021 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [N] [H] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] et au bail à effet au 5 octobre 2021 entre les mêmes parties concernant un parking (n°2) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 4682,90€ (décompte arrêté au 3 février 2025 , comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1353,50€ à compter du 22 août 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


La greffière, La Vice-Présidente,