Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04396 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ4C




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


Société [Localité 12] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine, Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

 
 
 
C/

[Z] [J]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à La Société [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La Société [Localité 12] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine, Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 
dont le siège social est sis [Adresse 7] 
[Localité 4]

représentée par Madame [G] [O], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDERESSE

Madame [Z] [J], 
[Adresse 10] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

comparante en personne










RAPPEL DES FAITS

Par un contrat à effet au 27 octobre 2020, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 479,59€ provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte du 18 novembre 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] si nécessaire avec l'assistance de la force publique,
- la condamner au paiement :
* d'une provision de 2233,90€ à titre de provision sur les loyers échus, charges et indemnités avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
* d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et aux charges jusqu'à la libération effective des lieux,
* 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- la condamner aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 26 septembre 2024 par Madame [Z] [J] et a déclaré son dossier recevable le 5 décembre 2024 avec orientation vers un réaménagement des dettes. Le 21 janvier 2025, la commission a proposé un plan de surendettement prévoyant l’échelonnement de la dette locative sur 9 mensualités.

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [G] [O], munie d’un pouvoir reprend les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 2022,69€, précise qu'il y a reprise du paiement des loyers courants et sollicite compte tenu du plan de surendettement, la suspension de la clause dans l’attente de l’adoption du plan si Madame continue à payer les loyers courants.

Madame [Z] [J], comparante, reconnait la dette. Elle demande à pouvoir rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement dans l’attente de la décision de la Banque de France. Elle explique être en CDI en tant qu’agent technique dans les écoles.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le contrat de bail à effet au 27 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 9).

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait commandement à Madame [Z] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1931,01 €, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement partiel ayant été effectué dans ce délai à hauteur de 1732,67€, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

Par décision postérieure du 5 décembre 2024, le dossier de surendettement déposé par Madame [Z] [J] a été déclaré recevable avec une orientation vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 5 décembre 2024, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 septembre 2024.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte locatif démontrant que Madame [Z] [J] reste devoir la somme de 2022,69€ à la date du 11 février 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Madame [Z] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2022,69€ et ce avec intérêts à taux légal à compter de la décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; »

En l'espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité et d’orientation vers un réaménagement des dettes le 5 décembre 2024 et a proposé par courrier adressé le 21 janvier 2025 au bailleur un plan de redressement prévoyant pour la dette locative retenue à hauteur de 2439,90€ un échelonnement du paiement de la dette par le biais de 9 mensualités de 271,10€. En outre, il résulte du décompte locatif du 11 février 2025 que la locataire a repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les délais et modalités prévues par le plan.

En conséquence, il y a lieu d'autoriser Madame [Z] [J] à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d'office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s'il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l'espèce, Madame [Z] [J] ayant formulé à l'audience une demande de rester dans les lieux qui peut s'analyser en demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur ayant également sollicité cette suspension.

La locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et faisant l'objet d'une procédure de surendettement en cours de traitement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [Z] [J] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [J] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 9] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
En l'espèce, compte tenu de la situation financière délicate de Madame [Z] [J] et pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande de l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 27 octobre 2020 entre l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT d'une part et Madame [Z] [J] d'autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;
CONDAMNONS Madame [Z] [J] à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2022,69€ (décompte arrêté le 11 février 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) avec intérêts à taux légal à compter de la décision ;
CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [Z] [J] le 5 décembre 2024 ;
AUTORISONS Madame [Z] [J] à s’acquitter de sa dette en 9 mensualités de 271,10€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;
DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [Z] [J], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [Z] [J] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;
DEBOUTONS l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT de sa demande tendant à la condamnation de Madame [Z] [J] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,