Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04402 

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ4S




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


MINUTE N°B25/ 



DU : 03 Avril 2025


Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine, Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

 
 
 
C/

[D] [L] épouse [C]

 





Copie revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Avril 2025

à la Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La Société [Localité 10] METROPOLE HABITAT, l’OPH de la métropole toulousaine, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 
dont le siège social est sis [Adresse 7] 
[Localité 4]

représentée par Madame [Z] [N], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDERESSE

Madame [D] [L] épouse [C], 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

comparante en personne















RAPPEL DES FAITS

Par un contrat à effet au 5 novembre 2020, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [D] [L] épouse [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 564,92€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 août 2024.

Par acte du 13 novembre 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [D] [L] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l'assistance de la force publique, l’autorisation de séquestrer les meubles aux frais du défendeur et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 2001.85€, représentant les arriérés de charges et de loyers ainsi que les échéances postérieures impayées s'il y a lieu, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 150€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l’audience du 11 février 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [Z] [N], munie d'un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1899,18€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. Il indique que le dernier paiement remonte au 9 juillet 2024 et qu’en l’absence de reprise des loyers courant, il s’oppose aux délais sollicités. Il fait également valoir qu’il a été proposé à Madame [L] dans la mesure où elle vit seule un T2 au lieu de ce T4 mais que cette dernière a refusé.

Madame [D] [L] épouse [C], comparante, reconnaît la dette et indique avoir pour seules ressources le RSA. Elle demande à pouvoir rester dans les lieux et propose de régler 250€ par mois en plus du loyer pour apurer sa dette. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. 

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 25 juin 2024 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de Madame [D] [L] épouse [C], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu à effet au 5 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, a été signifié le 26 août 2024, pour la somme en principal de 1018,27€. 

Madame [D] [L] épouse [C] n’a fait aucun règlement dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit outre le contrat de bail, un décompte du 11 février 2025 démontrant que Madame [D] [L] épouse [C] reste devoir la somme de 3193,97€, mensualité de janvier 2025 incluse.

Madame [D] [L] épouse [C] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3193,97€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [D] [L] épouse [C] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience puisque le dernier paiement a été effectué il y a plusieurs mois, à savoir le 9 juillet 2024. Elle ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l'article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n'a fait qu'augmenter pour arriver à la somme conséquente de 3193,97€, soit l'équivalent de plus de 5 mois de loyers. 

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Madame [D] [L] épouse [C] et de ses charges, il est peu crédible de considérer qu'elle sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Madame [D] [L] épouse [C] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 27 octobre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [D] [L] épouse [C] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [D] [L] épouse [C] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. 

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [L] épouse [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Madame [D] [L] épouse [C] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 5 novembre 2020 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Madame [D] [L] épouse [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [D] [L] épouse [C] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [L] épouse [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [L] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] épouse [C] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3193,97€ (mensualité de janvier 2025 incluse) ; 

CONDAMNONS Madame [D] [L] épouse [C] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] épouse [C] à payer à l'EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] épouse [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier La Vice-Présidente