Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01345 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSCJ

PRONONCÉE PAR 

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 21 février 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. PARDES PATRIMOINE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Odile COHEN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0051

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jonathan AYACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1706

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART



ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

– Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre le bailleur et la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER ;

– Ordonner l'expulsion de la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER ainsi que de tout occupant de son chef des locaux qu'elle occupe à [Adresse 11] à [Localité 10], étant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

– Ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

– Condamner la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE, à titre de provision, la somme de 8.820,47 euros au titre des loyers et charges impayés au 4e trimestre 2024 inclus ;

– Condamner la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération ;

– Condamner la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement en date du 30 septembre 2024.

A l'appui de ses demandes, la SCI PARDES PATRIMOINE expose que, par acte sous seing privé du 6 mars 2020, elle a donné à bail commercial à la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER des locaux à usage de micro crèche moyennant un loyer annuel de 18.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 30 septembre 2024 par commissaire de justice un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 13.528,19 euros, lequel est demeuré infructueux dans les délais impartis. Elle s'estime en conséquence bien fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire, sa locataire restant lui devoir la somme de 8.820,47 euros.

Appelée à l'audience du 21 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 février 2025 au cours de laquelle la SCI PARDES PATRIMOINE, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.487,62 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus et s'est opposée à la demande de délai formulée par la défenderesse tout en maintenant le surplus de ses demandes. 

En défense, la SARL BDR 91 [Adresse 9], représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de : 

à titre principal,

– Constater que le commandement de payer est sans effet ;

– Débouter la SCI PARDES PATRIMOINE de sa demande visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

– Constater en tant que de besoin la compensation entre les créances respectives des parties et condamner la SCI PARDES PATRIMOINE à payer la SARL BDR 91 [Adresse 9] une provision de 5.914,65 euros pour le surplus ;

– Juger qu'il n'y a lieu à référé à l'égard des demandes de la SCI PARDES PATRIMOINE compte tenu des contestations sérieuses ;

– Condamner la SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la SARL BDR 91 [Adresse 9] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

à titre très subsidiaire, si la créance du bailleur est réputée certaine, liquide et exigible,

– Octroyer les délais de paiement les plus larges à la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER à raison de 3 mensualités ;

– Dire que les effets de clause résolutoire sont suspendus et qu'elle sera réputée ne pas avoir joué si la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER se libère dans les conditions fixées par l'ordonnance à intervenir ou par anticipation par rapport aux délais accordés ;

– Dire que, faute pour la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER de payer à bonne date, en sus des loyers, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et quinze jours après la date de première présentation d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise.

La SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER fait valoir que le commandement de payer ne lui est pas opposable en raison de son manque de clarté ne lui permettant pas de comprendre la portée de cet acte. Elle ajoute que, pour la période du mois de mars à décembre 2020, le local est resté impropre à la destination pour laquelle il a été loué au motif que l'[Localité 3] l'a autorisée à exercer son activité par arrêté seulement le 15 décembre 2020, il y a donc lieu de déduire les loyers et charges réglés pour la période susvisée. Elle précise qu'en opérant par compensation, le bailleur est débiteur à son égard de la somme de 5.914,65 euros. A l'appui de sa demande de délai de paiement, elle soutient être en mesure de procéder au règlement de la somme de 3.487,62 euros au 12 mars 2025 au plus tard. 


La SCI PARDES PATRIMOINE réplique que le commandement de payer vise bien la clause résolutoire de sorte qu'il est parfaitement opposable à la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER. Elle ajoute que le bail prévoyait notamment comme conditions suspensives la délivrance de l'autorisation de l'[Localité 3] pour exercer l'activité visée et qu'en conséquence, elle ne peut avoir manqué à son obligation de délivrance. Elle soutient que sa locataire est de mauvaise foi et qu'il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail du 6 mars 2020 en son article 18.1 intitulé «clause résolutoire» page 33 stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 13.518,19 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024, est donc parfaitement opposable à la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER.

Il en résulte l'existence d'un défaut de paiement permettant à bon droit l'application des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception d'inexécution résultant de l'impossibilité d'utiliser les locaux à l'usage auxquels ils sont destinés pour la période du mois de mars à décembre 2020.


Il sera rappelé qu'en application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf à justifier d'un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu'il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

Au cas présent, la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER exploite les locaux conformément au bail depuis l'obtention de l'autorisation de l'[Localité 3] par arrêté du 15 décembre 2020 et ce conformément aux termes du bail liant les parties. 

Il résulte de ce qui précède que les explications et pièces versées aux débats ne démontrent nullement l'impossibilité actuelle d'utiliser l'intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail. 

En conséquence, la défenderesse, qui échoue à rapporter la preuve d'un manquement à l'encontre de son bailleur, ne peut invoquer l'exception d'inexécution.

Dès lors, l'obligation pour la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER de payer ses loyers et charges n'apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées en intégralité dans le délai imparti, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 octobre 2024. 

Ainsi, le maintien dans les lieux de la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER causant un préjudice à la SCI PARDES PATRIMOINE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçues si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 31 octobre 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, il ressort de l'examen du décompte arrêté au 20 février 2025 inclus que sont réclamés en paiement les loyers, charges, taxes et accessoires jusqu'au 1er trimestre 2025 inclus.

La partie défenderesse, qui n'établit pas s'être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe et le montant de la dette.

L'obligation de la partie défenderesse de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de condamnation provisionnelle en paiement au titre des arriérés locatifs, et ce, en deniers ou quittances, compte tenu des paiements intervenus.

En conséquence, il convient de condamner la SARL BDR 91 [Adresse 8] BERANGER à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 3.487,62 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus jusqu'au mois de mars 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l'espèce, la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles s'oppose la SCI PARDES PATRIMOINE.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que des versements récents sont intervenus permettant de réduire la dette.

Ainsi, il y lieu de prendre en compte les difficultés financières et les récents efforts de la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER en vue d'apurer le passif. 

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL BDR 91 [Adresse 7] BERANGER est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 11] à [Localité 10] à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SARL BDR 91 [Adresse 7] BERANGER à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 3.487,62 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 3 mensualités d'un montant de 1.162,54 euros à verser en plus des loyers et charges courants ; 

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 avril 2025 et les suivants avant le 1er de chaque mois ; 

DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : 
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, 
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet, 
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la SARL BDR 91 [Adresse 9] et de tous occupants de leur chef hors du local commercial loué situé [Adresse 11] à [Localité 10] ;
- la SARL BDR 91 [Adresse 6] 3 BERANGER devra payer mensuellement à la SCI PARDES PATRIMOINE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet effective de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BDR 91 [Localité 5] 3 BERANGER à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,