Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 04 Avril 2025 
Dossier N° RG 21/08308 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JJVB
Minute n° : 2025/83

AFFAIRE : 

S.C.I. BARFOED PROPERTIES C/ [D] [I], S.A.R.L. WONDERLAND PRODUCTIONS



JUGEMENT DU 04 Avril 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :

Me Lionel ESCOFFIER
Me Jean Bernard GHRISTI
Me Antoine FAIN-ROBERT


Délivrées le 04 Avril 2025

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.C.I. BARFOED PROPERTIES, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Nicolas BRAHIN de la SELARL BRAHIN, avocat plaidantau barreau de NICE et Maître Jean Bernard GHRISTI, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN



D’UNE PART ;




DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la SELARL FRASSON-GORRET AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.R.L. WONDERLAND PRODUCTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Lionel ESCOFFIER, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Clotilde CAZAMAJOUR, avocat plaidant au barreau de Bordeaux


D’AUTRE PART ;









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FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI BARFOED PROPERTIES est propriétaire depuis le 8 octobre 2008 d'une maison située sur une parcelle numérotée B1 [Cadastre 3], au sein du lotissement [Adresse 4]. 
La SCI BARFOED PROPERTIES DES GONCOURT, propriétaire d'une parcelle voisine BI [Cadastre 2] située au sein du même lotissement a confié en 2014 un contrat d'architecture et de maîtrise d'œuvre à la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS pour l'édification d'une villa avec piscine sur son terrain. Un permis de construire a été obtenu le 21 novembre 2014.
Monsieur [I] a obtenu le transfert à son profit du permis de construire par arrêté du 21 juillet 2016.


Estimant que le projet de construction et les travaux déjà entrepris étaient en contravention avec le règlement et le cahier des charges du lotissement, la SCI BARFOED PROPERTIES a obtenu la désignation d'un huissier judiciaire par ordonnance sur requête en date du 15 décembre 2016 missionné pour " procéder aux mesures de la bâtisse concernant les limites séparatives de propriété ". 
La SCI BARFOED PROPERTIES a ensuite obtenu, également par ordonnance sur requête datée 22 juillet 2018, la désignation de Monsieur [F], expert géomètre, pour procéder à un relevé de l'ensemble des bâtiments implantés sur la propriété avec les points de niveaux. Monsieur [F], expert désigné, a déposé son rapport le 14 décembre 2018. Par ordonnance du juge des référés saisi par Monsieur [D] [I], l'ordonnance désignant Monsieur [F] a cependant été rétractée et le rapport déposé a été annulé.
Un permis de construire modificatif relatif à la construction de Monsieur [D] [I] a été délivré le du 12 mars 2019. Le Tribunal administratif de Toulon par jugement du 18 mai 2021 a rejeté la requête en annulation de ce permis déposé par la SCI BARFOED PROPERTIES.
Cette dernière a parallèlement obtenu la désignation de Monsieur [V], expert judiciaire, au contradictoire de Monsieur [D] [I] par ordonnance de référé du 12 avril 2019.Par ordonnance du 30 octobre 2019, les opérations d'expertises ont été rendues communes et opposables à la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS.
En lecture du rapport déposé par Monsieur [G] [V] le 05 octobre 2020, la société a fait assigner Monsieur [D] [I] par exploit d'huissier du 17 décembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en démolition de la construction litigieuse. 
Monsieur [D] [I] a appelé en garantie la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS selon exploit d'huissier du 05 septembre 2022. L'affaire enrôlée sous le numéro de RG 22/06009, a été jointe à la présente procédure suivant ordonnance du juge de la mise en état du 07 novembre 2022. 

1/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 14 juin 2024, la SCI BARFOED PROPERTIES sollicite du tribunal de :

JUGER recevables et bien fondées les demandes, moyens, fins et arguments de la SCI BARFOED PROPERTIES ;

A titre principal,

JUGER que Monsieur [I] n'a pas respecté les stipulations du cahier des charges et du règlement du lotissement d'[Adresse 5] et notamment les exigences portant sur le nombre d'étages et le style de son immeuble mais également concernant sa hauteur et concernant les limites séparatives de propriété ;
CONDAMNER Monsieur [I] à la démolition de sa villa ;

A titre subsidiaire,

JUGER que Monsieur [I] n'a pas respecté les stipulations du cahier des charges et du règlement du lotissement d'[Adresse 5] et notamment les exigences portant sur le nombre d'étages et le style de son immeuble mais également concernant sa hauteur et concernant les limites séparatives de propriété ;

JUGER que Monsieur [I] a commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité

CONDAMNER Monsieur [I] à payer à la SCI BARFOED PROPERTIES la somme de 270.000 € en dommages et intérêts compte tenu de la perte de valeur de l'immeuble de la SCI BARFOED PROPERTIES

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que Monsieur [I] n'a pas respecté les stipulations du cahier des charges et du règlement du lotissement d'[Adresse 5] et notamment les exigences portant sur le nombre d'étages et le style de son immeuble mais également concernant sa hauteur et concernant les limites séparatives de propriété ;
JUGER que Monsieur [I] à commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité ;
CONDAMNER Monsieur [I] à payer à la SCI BARFOED PROPERTIES la somme de la somme de 270.000 € en dommages et intérêts compte tenu de la perte de valeur de l'immeuble de la SCI BARFOED PROPERTIES ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 10.000 € par année pour le préjudice d'agrément et le trouble du voisinage subi depuis la construction de sa maison litigieuse, à savoir, la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens sur son affirmation de droit de Maître GHRISTI.


Au soutien de ses prétentions, la SCI BARFOED PROPERTIES répond à titre liminaire à la demande de la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS concluant à l'irrecevabilité du rapport d'expertise non contradictoire de Monsieur [F], qu'il s'agit d'une pièce régulièrement présentée aux débats et soumise au contradictoire des parties en tant qu'expertise non contradictoire, et qu'elle est recevable en tant que telle en vertu des dispositions des articles 10 et 15 du code de procédure civile.

Au fond, à l'appui de sa demande principale en démolition, formée sur le fondement des dispositions des articles 1101, 1231-1 et 1222-1 du code civil, elle indique que :
- la nature contractuelle et contraignante du cahier des charges pour les colotis n'est pas contestable, nonobstant l'entrée en vigueur de la loi ALUR, car les colotis ont entendus sans équivoque apporter des restrictions au droit à construire ; que les défendeurs opèrent une confusion entre droit public et droit privé, étant constamment retenu que les clauses d'un cahier des charges ont une valeur contractuelle et non règlementaire ;

Pour demander la démolition du troisième étage de la villa de Monsieur [I], elle invoque :
- une violation de l'article 9 du cahier des charges du lotissement limitant à deux niveaux et à sept mètres la hauteur des construction ; elle s'en rapporte au rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [V] qui a considéré que la hauteur de la façade excédait les 7 mètres autorisés en deux points de mesures sur trois, et qui a constaté que la villa est construite sur trois niveaux au lieu de deux ; en réponse au moyen soulevé en défense, selon lequel les mesures de l'expert ne sont pas fondées sur le bon plan altimétrique, elle oppose que l'expert a répondu sur ce point, et que les défendeurs se sont abstenu de fournir le plan topographique du terrain lors des opérations d'expertise.
- une violation de l'article 10 du cahier des charges sur le style de la maison, correspondant à une californienne à toit plat, alors qu'un style provençal est imposé aux colotis, ce qui nuit à l'équilibre esthétique de lu lotissement 

Pour demander la démolition d'une partie de la piscine de Monsieur [I], elle invoque :


- une violation de l'article 10 du cahier des charges sur la marge d'isolement de 4 mètres au regard de la limite de propriété, l'expert ayant constaté que cette marge, au niveau de la piscine, et de sa plage, était respectivement de 3,62 m et 3,40 m. 

Pour demander la démolition de la clôture en bordure de voie, elle invoque :

- une violation de l'article 12 sur les clôtures et bornage imposant des claire voie à trois quart vide et permettant de conserver la vue sur la mer et sur les parties remarquables du paysage, l'expert expert confirmant l'absence totale de vue sur la mer depuis la rue. 




Subsidiairement, elle sollicite sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil une indemnisation au titre de la perte de valeur de son bien immobilier du fait de la construction litigieuse, et produit un avis de baisse de valeur établi par Madame [U]-[N], expert immobilier à hauteur de 270 000 €, estimant qu'aucune contestation sérieuse de cet avis n'est formulé en défense.
Elle sollicite également une indemnisation d'un préjudice annuel de 10 000 euros, soit 50 000 euros.
A titre infiniment subsidiaire, elle estime, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, que le non-respect des règles du lotissement par Monsieur [I] constitue une faute l'obligeant à indemnisation.

2/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 15 mars 2024, Monsieur [D] [I] sollicite du tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [D] [I] en ses demandes, fins et prétentions ;

A titre principal,
DEBOUTER purement et simplement la SCI BARFOED PROPERTIES de sa demande de démolition, dommages-intérêts et de préjudice de jouissance ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER la SCI BARFOED PROPERTIES de sa demande de démolition en raison de son caractère disproportionné au regard des griefs allégués ;

DIRE ET JUGER que la SCI BARFOED PROPERTIES ne rapporte pas la preuve d'un préjudice ;

FIXER souverainement le préjudice de la SCI BARFOED PROPERTIES à 1 € symbolique ;
CONDAMNER la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS à relever et garantir indemne Monsieur [D] [I] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi que tout autre préjudice y afférent, notamment immatériels, ce en principal, intérêts et frais, capitalisation et anatocisme de ces sommes depuis leur date de versement, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTER la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS de ses demandes plus amples et contraires à l'encontre de Monsieur [D] [I] ;

CONDAMNER la SCI BARFOED PROPERTIES, à défaut tout succombant, à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI BARFOED PROPERTIES, à défaut tout succombant, aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour voir rejetées les demandes de la SCI BAFOERD PROPERTIES, Monsieur [D] [I] soulève à titre principal, en application de l'article L442-9 du code de l'urbanisme la caducité des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement d'Antheor depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014. Il estime que le fait que la majorité des colotis ait demandé le maintien de des règles est sans effet sur cette caducité et produit le jugement du tribunal administratif de Toulon ayant rejeté la demande d'annulation de permis de construire formulée par la SCI BARFOED PROPERTIES, mentionnant que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement d'Anthéor ont définitivement cessé d'être applicable à partir de l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Il ajoute qu'il appartient à la requérante de rapporter la preuve du caractère contractuel du règlement dans ses rapports avec Monsieur [I].


A titre subsidiaire, il conclut tout d'abord à l'irrecevabilité du rapport [F] déclaré nul et sans effet par ordonnance de référé du 20 mars 2019.
Il s'oppose par ailleurs aux conclusions de l'expert judiciaire ayant considéré que la construction était élevée à plus de 7 mètres de hauteur, et pour la terrasse de la piscine, en certains points à moins de 4 mètres des limites séparatives, en exposant le fait que l'expert a utilisé un plan d'altimétrie de 1972, alors que le plan utilisé à l'appui du permis de construire modificatif est un plan plus récent établi en 2015 par Monsieur [W] [M] ; il souligne que le tribunal administratif a considéré que les règles de recul et de hauteur du PLU, similaires à celles du lotissement, étaient respectées, notamment, s'agissant de marge d'isolement, parce que la terrasse était construire à une hauteur de moins de 60 centimètres par rapport au terrain naturel. 
Il estime que le style de la villa respecte les prescriptions du cahier des charges visant à assurer une unité d'ensemble et l'esthétisme des constructions ; il précise que le toit plat permet de limiter la hauteur de construction.
Il considère enfin que la clôture à claire voie respecte les prescriptions du PLU en ce qu'elle permet de voir la mer depuis la route. 

A titre infiniment subsidiaire, il estime que la démolition sollicitée est une mesure disproportionnée eu égard à l'atteinte invoquée, le juge devant effectué un tel contrôle de proportionnalité.
Il considère enfin que la SCI BARFOED PROPERTIES ne justifie aucunement de son préjudice, l'avis de valeur non contradictoire produit prenant en considération des éléments erronés en discordance avec le jugement du tribunal administratif de Toulon.
A l'appui de son appel en garantie contre la SARL WONDERLAND PROPERTIES, il invoque une faute contractuelle puisque l'architecte est le garant de la bonne réalisation des travaux ainsi que de leur conformité aux règles d'urbanisme et au Cahier des charges et règlement du lotissement. Il répond au maître d'œuvre qui soutient qu'ils ne sont pas liés contractuellement puisque le contrat de maîtrise d'œuvre complète a été signé par la SCI DE GONCOURT en 2014, qu'il est acquis que le permis lui a été transféré en 2016, opérant transfert de la qualité de maître d'ouvrage et du contrat au bénéfice de Monsieur [I], qui a également réglé les notes d'honoraires.
Il conclut subsidiairement à la responsabilité pour faute quasi délictuelle de l'architecte.


3/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS sollicite du tribunal de :

REJETER et ECARTER des débats la pièce n°10 de la SCI BARFOED PROPERTIES (rapport d'expertise [F] annulé par l'ordonnance de rétractation ;

DECLARER mal fondées les demandes présentées par la SCI BARFOED PROPERTIES
En conséquence DEBOUTER la SCI BARFOED PROPERTIES de l'intégralité de ses demandes

Subsidiairement :

DECLARER mal fondé Monsieur [I] en son appel en garantie ;
En conséquence, DEBOUTER Monsieur [I] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI BARFOED PROPERTIES et Monsieur [I] à verser à la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





A titre liminaire, la SARL WONDERLAND conclu au rejet du rapport d'expertise [F] du fait de l'ordonnance de rétractation intervenue le 20 mars 2019.
Sur le fond, elle oppose à la requérante la caducité des règles d'urbanisme contenues dans le règlement de lotissement depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014 ; elle rappelle qu'il est considéré sur le fondement de l'article 115-1 du code de l'urbanisme qu'un règlement de lotissement est un acte administratif règlementaire et qu'il appartient à la SCI BAFOERD PROPERTIES de démontrer que les colotis ont entendu lui conférer une valeur contractuelle ; elle souligne que la reproduction intégrale du règlement dans un cahier des charges ne suffit pas à lui donner une valeur contractuelle, et qu'au cas présent les articles du cahier des charges invoquées par la demanderesse ne font qu'opérer des renvois à des articles du règlement du lotissement devenus caducs, sans même les reproduire, ce qui ne peut leur conférer de valeur contractuelle.
Elle estime en conséquence que l'analyse du respect des prescriptions du lotissement ne peut être faite que par appréciation du respect du cahier des charge uniquement.
Elle estime ainsi que la SCI BARFOED ne justifie pas d'une perte de vue, les documents non contradictoires versés aux débats ne permettant d'attester de cette perte, de sorte que les stipulations de l'article 9 du cahier des charges selon lesquelles sur les propriétaires ne peuvent masquer la vue des propriétés voisine, ainsi que la mer au premier étage des maison déjà construites et perpendiculairement à leurs façades principales, ont été respectées.
Elle estime peu précises les stipulations du cahier des charges sur le style de la villa et remarque que d'autres construction à toit plat ont été autorisées dans le lotissement.
Elle considère à l'instar de Monsieur [D] [I] que le rapport d'expertise de Monsieur [V] est contredit, sur la marge d'isolement, par le relevé du géomètre [W] [M], et s'agissant des clôtures, qu'elles n'obstruent pas la vue des promeneurs.
Sur la demande en démolition, la SARL WONDERLAND soutient que la requérante ne peut à la fois demander la démolition et l'indemnisation de son préjudice, et que doit être opéré un contrôle de proportionnalité ; qu'en l'espèce, les atteintes invoquées sont peu sévères, et ne justifie aucunement une mesure de démolition.

S'agissant des demandes indemnitaires, elle considère qu'aucun préjudice n'est démontré, en l'absence de caractère probant de l'évaluation immobilière non contradictoire produite, alors que la propriété n'est utilisée par la SCI BARFOED PROPOERTIES que comme résidence secondaire quelques jours par an. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 17 juin 2024 avec effet différé au 3 janvier 2025. L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 janvier 2025.


MOTIFS :

Sur la recevabilité du rapport d'expertise [F] :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ". 
L'article 493 du même code prévoit que "L'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse".

La SCI BARFOED PROPERTIES a obtenu la désignation en qualité d'expert judiciaire de Monsieur [F] par ordonnance sur requête rendue le 7 août 2018. Le juge des référés saisi par Monsieur [D] [I] a le 20 mars 2019 rétracté cette ordonnance et annulé le rapport, déposé en exécution de cette celle-ci le 14 décembre 2018.
La requérante soutient que ce rapport, tout comme une expertise amiable, ou encore le rapport d'expertise vénale non contradictoire produit en défense par Monsieur [D] [I], peu néanmoins valoir à titre de preuve dès lors que la décision du juge ne repose pas uniquement sur cette pièce et qu'elle a été soumise au contradictoire des parties. 
Pour autant, il est constant en droit que le rapport d'un technicien établi en exécution d'une ordonnance ayant été rétracté ne peuvent produire aucun effet, ce qui est au demeurant rappelé dans l'ordonnance annulant le rapport du 14 décembre 2018. 
Le juge des référés, compétent en la matière, a en effet annulé le rapport et précisé qu'il serait sans effet du fait de l'irrégularité de la décision l'ayant ordonnée prise en violation du principe du contradictoire. 
Le résultat de la mesure ne peut en conséquence pas être utilisé au fond, ni même être pris en considération, compte tenu de l'irrégularité sur laquelle elle repose, ce cas étant distinct de celui d'une expertise non contradictoire ne reposant pas sur une décision viciée.
Il y a lieu en conséquence d'écarter des débats le rapport de Monsieur [F], produit en pièce 10 par la demanderesse.

Sur le caractère contractuel du cahier des charges du lotissement d'[Adresse 5] :

L'article L442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. 

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. 

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. 
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4. 

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier. 
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret. 

Il ressort de ce texte que si les prescriptions d'urbanisme du cahier des charges approuvé deviennent caduques dans les rapports entre les colotis et les autorités en charge de l'urbanisme, les clauses du cahier des charges du lotissement continuent de régir les rapports entre colotis.
 
Il est ainsi constant en application de ces dispositions que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

En l'espèce, le cahier des charges du lotissement [Adresse 5] mentionne en son second article 5 que la signature des actes acquisition par les propriétaires emporte adhesion complete aux dispositions de ce cahier des charges
Il est d'ailleurs rappelé dans l'acte authentique par de vente par lequel la SCI BARFOED PROPERTIES a acquis la propriété de la parcelle cadastrée, BI [Cadastre 3], que l'acquéreur a reçu le règlement et le cahier des charges du lotissement, que ces pièces ont été régulièrement publiées les 21 avril et 19 novembre 1980 et que l'acquéreur est tenu de toutes les obligations résultant des documents énoncés. 


La SARL WONDERLAND PRODUCTIONS objecte que le cahier des charges ne peut pas renvoyer à des dispositions issues d'un règlement caduque, alors que les demandes formées par la société sont notamment fondées sur l'article 9 du cahier des charges, ne faisant qu'opérer un renvoi à l'article 9 du règlement, dont les clauses sont caduques.

Or, le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, et nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L442-9 du code de l'urbanisme. 

En outre, il ressort sans ambiguïté des dispositions contenues dans le cahier des charges du lotissement d'[Adresse 5], la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement.

En effet, les articles 18 et 19 du cahier des charges du lotissement d'[Adresse 5] stipulent pour le premier que l'association syndicale des copropriétaires se réserve le droit de demander la démolition partielle ou totale, sans indemnité de toute construction qui aurait été édifiée sans que les prescriptions du règlement et du présent cahier des charges aient été observées, et pour le second que " tout propriétaire peut exiger directement des autres propriétaires l'exécution des conditions imposées par le règlement et le présent cahier des charges ". 
En son article 10, relatif à l'unité architecturale, il est rappelé que " pour assurer le respect de ces prescriptions du règlement et du cahier des charges, aucune construction ne pourra être entreprise sans que ses plans aient été visés par l'architecte coordonnateur du lotissement et par le directeur du syndicat avant le dépôt de la demande de permis de construire ".

L'article 11 du même cahier des charges, nommé " subdivision des lots ", après avoir fait un renvoi à l'article 11 du règlement, précise que " par dérogation au deuxième alinéa de cet article, les lots de grande superficie pourront faire l'objet d'une subdivision ".

Enfin l'article 20 précise que " les dispositions du règlement et du présent cahier des charges font loi entre les propriétaires ".

Il ressort de l'ensemble de ces dispositions que le cahier des charges a intégré dans la sphère contractuelle les dispositions du règlement relatives à la construction des bâtiments. Par l'effet de leur contractualisation, elles échappent à toute caducité consécutive à la caducité du règlement.


Sur la demande de démolition formulée par la SCI BARFOED PROPERTIES :

L'article 1221 du code civil dispose que " Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".
En droit, il est admis que la mesure de démolition, mesure d'exécution en nature de l'obligation méconnue, ne doit pas présenter un caractère manifestement disproportionné par rapport à l'intérêt en jeu.
En l'espèce, il sera relevé que si la requérante demande dans le dispositif de ses conclusions la démolition de la villa litigieuse, il résulte de la lecture du corps desdites conclusions qu'elle formule en réalité plusieurs demandes de démolitions partielles de l'ouvrage, en l'état des différentes violations des stipulations du cahier des charges soulevées, en l'occurrence relatives à la hauteur des constructions et au style de la villa, aux marges de recul des construction par rapport aux limites séparatives, et au non-respect des prescriptions sur la nature des clôtures.







Sur la demande de démolition du dernier niveau de la villa fondée sur la violation de l'article 9 du cahier des charges relatif à la hauteur des constructions, et de son article 10 sur le respect du style architectural fixé par les colotis :

La SCI BARFOED PROPERTIES se plaint du style californien de la villa à toit plat édifiée par Monsieur [I], invoquant l'article 10 du cahier des charges qui prévoit :
" dans un but d'intérêt général, pour sauvegarder le caractère résidentiel du lotissement, les constructions doivent présenter une unité de structure et de composition. Elles sont exécutées en style provençal et conçues avec un réel souci d'esthétique.

Il est formellement interdit d'édifier d'autres genres de construction que des villas ou maisons de compagne, à l'exception des locaux commerciaux autorisés en application. Les murs autres que ceux réalisés en pierre du pays doivent être recouverts d'un revêtement coloré de teinte claire ".

Cet article renvoie à l'article 10 du règlement au terme duquel il est imposé de donner aux façades des teintes claires et d'utiliser pour les couvertures des tuiles canales ou romanes.

En l'occurrence, si la villa litigieuse n'a pas été bâtie dans un style provençal, les stipulations précitées n'excluent pas formellement la possibilité de construire dans un style distinct, le but des prescriptions données aux colotis mentionné au 1er alinéa étant de sauvegarder le caractère résidentiel du lotissement, en imposant une unité de structure et de composition des constructions.

Or, il ressort du rapport d'expertise que l'unité considérée par les colotis inclus des villas de style différents, pourvu qu'elles soient esthétiques et qu'elles présentent des couleurs claires, puisque sont visibles en page 14 du rapport, sur un cliché photographique pris du toit de la villa de Monsieur [I], d'autres maisons d'un style plus contemporain été édifiés au sein du lotissement. 

Il n'y a pas lieu dès lors de considérer que la construction de Monsieur [D] [I] contrevient aux dispositions du cahier des charges sur ce point. 

La requérante invoque par ailleurs la violation des stipulations de l'article 9 du cahier des charges du lotissement sur les prescriptions de hauteur de la construction et le nombre de niveaux.

L'article 9 du cahier des charges précise qu' “en aucun cas, par leurs constructions ou leurs plantations, les propriétaires ne peuvent masquer la vue des propriétés voisines, ainsi que la mer, au niveau du premier étage des maisons déjà construites en amont, perpendiculairement à leur façade principale ”.

L'article 9 du règlement auquel le cahier des charges renvoie expressément, stipule que " la hauteur des bâtiments est limitée à deux niveaux, avec un maximum de sept mètres mesurés à l'égout de la toiture à compter du niveau du terrain naturel actuel à l'emplacement de la construction ".

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire contradictoire établi par Monsieur [V] que la villa de Monsieur [I] a été édifiée sur 3 niveaux ; les mesures effectuées sur 3 points différents attestent par ailleurs d'un dépassement de la hauteur de construction de 7 mètres autorisée sur deux de ces points, le dépassement variant entre 0,90 mètre et 1,12 mètre. 
Les défendeurs contestent ces mesures considérant que le point altimétrique sur lequel se base ces mesures n'est plus valable, puisque datant de 1972, alors que la construction a été établie en utilisant un relevé altimétrique plus récent réalisé le 06 mai 2015 par Monsieur [W] [M] géomètre expert et ayant été versé à l'appui de la demande de permis de construire modificatif. Ils ajoutent que le tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande d'annulation du permis de construire modificatif, en considérant que la hauteur de 7 mètres avait été respecté eu égard au dernier plan altimétrique fourni.



Monsieur [V], en réponse à un dire, précise cependant en page 78 de son rapport que le document réalisé par Monsieur [W] [M] n'est pas un plan altimétrique et ne comporte qu'un seul et unique point de niveau, ce point étant un repère altimétrique pour l'entreprise " Gros œuvre " et ne correspondant pas obligatoirement au terrain naturel avant travaux. Il précise du reste que le terrain naturel avant construction est encore visible en certains endroits.

En l'occurrence, le document de 2015 dont se prévaut Monsieur [D] [I] n'est pas produit aux débats, et aucun autre élément ne permet de contredire l'analyse de l'expert judiciaire considérant que cette pièce doit être écartée et que la hauteur des constructions doit être mesurées en tenant compte du plan altimétrique de 1972. 

En outre, il sera relevé que les prescriptions du PLU sur lesquelles se fonde la décision du tribunal administratif de Toulon et les stipulations du cahier des charges sont différentes, puisque les modalités de calcul de la hauteur des constructions ne sont pas identiques ; le plan local d'urbanisme prévoit une hauteur mesurée depuis le point le plus bas de la façade, du niveau naturel avant travaux, alors que l'article 9 du cahier des charges fixe le point devant être pris en compte au niveau moyen du terrain naturel actuel.

Ainsi, la décision du tribunal administratif de Toulon, constatant le respect des règles d'urbanisme édictées au PLU pour rejeter la demande d'annulation du permis, est indifférente dans l'appréciation du respect des règles distinctes régissant les rapports contractuels entre colotis, édictées au cahier des charges. 

Il est par conséquent établi par les éléments techniques issus du rapport d'expertise judiciaire que la construction de Monsieur [D] [I] dépasse le seuil autorisé par le cahier des charges en certains points et que la violation de la norme prévue dans le cahier des charges est établie. La caractérisation de cette violation est indépendante de l'existence d'une faute ou d'un préjudice compte tenu de la nature contractuelle du cahier des charges. 

La SCI BARFOED PROPERTIES sollicite à cet égard dans ses développements la suppression du troisième étage de la villa de Monsieur [I].

Il est admis que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation des modalités de réparation. 
En l'occurrence, il n'est pas contesté que Monsieur [I], préalablement à la construction litigieuse, a soumis son projet à l'ASL, comme cela résulte des échanges produits.

Il résulte en outre des pièces techniques et des photographies que le dépassement litigieux est de relative faible importance pour être fixé à 0,90 mètres et qu'il n'a pas provoqué de rupture dans l'harmonie architecturale des constructions édifiées dans le périmètre de l'ASL. Les photographies versées au dossier ne permettent pas de déterminer que le dépassement de la hauteur de la bâtisse, uniquement en certains points, pour une hauteur de 1,12 pour le point le plus haut relevé, et de 0,90 m pour le point plus bas, est de nature à impacter la vue de la requérante dans des proportions bien plus préjudiciables que si les stipulations du cahier des charges avaient été entièrement respectée. Il doit être en effet rappelé que Monsieur [I] bénéficiait de droit à construire dans les conditions fixées au cahier des charges autorisant une construction de 7 mètres de hauteur, droits susceptibles de limiter la vue de la SCI BARFOED PROPERTIES, et il n'est en l'espèce pas démontré que le dépassement d'un mètre génère une perte de vue supérieure à ce qu'elle aurait été en cas de respect de ces prescriptions.

Il est notamment visible sur les photographies reproduites en page 27 et suivants du rapport de perte de valeur vénale produit par la SCI BARFOED PROPERTIES, que les deux villas sont cotes à cotes face à la mer, avec une vue d'est en ouest sur la méditerranée et que, depuis la terrasse de la requérante, la vue à l'ouest du côté de la propriété [I] est obstruée par une hait dense et manifestement ancienne. 




L'ensemble de ces considérations conduit à retenir le caractère disproportionné de la suppression des parties bâties au titre de la violation du cahier des charges, compte tenu des circonstances tenant au déroulement des travaux et du faible niveau de dépassement, alors que la demande de démolition porte sur la suppression d'un étage entier du logement, destiné à une occupation familiale, la démolition étant susceptible de porter une atteinte disproportionnée au respect de la vie privée et familiale consacré par l'article 8 de la convention européenne des droits de l'Homme.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de démolition du dernier niveau de la maison de Monsieur [I].

Sur la demande de démolition de la partie de la piscine qui ne respecte pas la distance d'isolement nécessaire : 

La SCI BARFOED PROPERTIES reproche le non-respect de l'alinéa 6 de l'article 10 du cahier des charges imposant une marge d'isolement d'au moins 4 mètres par rapport à la limite séparative.

Sur ce point, l'expert judiciaire précise en page 60 de son rapport que :
- La distance entre le mur périphérique de la piscine et la limite de 3,62 mètres, 
- La distance entre mur de débordement de la piscine et la limite de 3,40 mètres. 

Il précise qu'à cet emplacement, la piscine se situe à plus de 0,60 mètre au-dessus du terrain naturel.

Les défendeurs soutiennent que le point mesuré à moins de 4 mètres concerne la terrasse de la piscine et non la piscine elle-même, et que le tribunal administratif de Toulon a déjà jugé sur ce point, que la terrasse ayant une hauteur inférieure à 0,60 mètres par rapport au terrain naturel ne devait être considérée comme une construction, de sorte que ces marges ne lui étaient pas applicables. 

Cependant, Monsieur [V] indique en page 79 de son rapport, que son constat de non-respect des distances de recul est basé sur des documents approuvé du 16 avril 2014, ces limites ayant d'ailleurs été reportées sur le plan d'implantation de Monsieur [W] [M]. Par ailleurs, en page 61 de son rapport, se fondant sur le plan altimétrique de 1972, l'expert judiciaire estime que la piscine et sa plage se situent pout partie à plus de 0,60 mètres du terrain naturel, et qu'en conséquence, elles ne respectent pas les distances de recul imposées au cahier des charges.

Il apparaît donc à la lecture du rapport d'expertise judiciaire que les marges de recul prévues au cahier des charges n'ont pas été respectées.

Aucune circonstance ne permet en l'espèce de considérer que la démolition de la partie de l'ouvrage construite en violation des stipulations du cahier des charges précitées est disproportionnée dès lors que n'est pas fourni d'élément permettant d'apprécier le coût d'une telle opération de démolition, et que par ailleurs, l'atteinte consécutive à cette démolition ne concerne qu'un élément d'agrément, et que le bassin peut être simplement réduit de manière à faire cesser le préjudice de jouissance de la SCI BARFOED PROPERTIES résultant de son établissement trop proche de la limite séparative.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCI BARFOED PROPERTIES en ordonnant la démolition de la partie de la piscine et de sa plage construite trop près de la limite séparative selon les constatations de Monsieur [V], expert judiciaire, telles que décrites en page 61 de son rapport.

Sur la démolition de la clôture pour violation de l'article 12 du cahier des charges :

L'article 12 du cahier des charges précise que les clôtures en bordure des voies " doivent être établies après accord du syndicat, à qui le projet doit être soumis et qui ne donne son accord que pour les clôtures esthétiques permettant aux promeneurs circulant sur les voies de conserver la vue sur la mer et sur les parties remarquables du paysage ".
L'article 12 du règlement auquel le cahier des charges renvoie expressément précise que les clôtures en bordure de voie " doivent être à claire-voie et laisser trois quarts de vide et être constituées par des haies vive. Le mur bahut ne peut dépasser 0,70 mètre se fauteur et l'ensemble formé par ledit mur et la claire voie (grille, grillage) qui le surmonte est limité à 1,60 m. Les clôtures en éléments de béton moulé dit décoratif, en planches, en tôle et les portiques d'entrée sont interdits ".

Monsieur [V] a constaté que la clôture est composée d'un mur bahut respectant les règles de hauteur fixée au PLU et au règlement du lotissement, mais que celui-ci est surmonté d'une clôture à claire-voie composée de latte de bois d'une hauteur de 1,20, qui, si elle respecte les prescriptions de hauteur du PLU, ne respecte pas celles imposées contractuellement aux colotis, puisqu'elle porte la hauteur de l'ensemble à 1,70 m, la hauteur maximale étant d'1,60 m. L'expert constate en outre que ces claire voie ne sont pas à trois quart vides, et ne permettent pas aux promeneurs de conserver la vue sur la mer. 

Il s'en déduit que les claire voie en question ne sont pas conformes à l'article 12 du cahier des charges et devront être supprimée sauf à la remplacer par des claire voie conformes. 

La demande principale visant à la démolition de l'étage de la villa n'ayant pas été accueillie, il y a lieu d'examiner la demande subsidiaire de dommages et intérêts formée par la requérante

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts : 

L'article 1103 du Code civil dispose : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

En application de l'article 1231-1 du code civil " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

Si chacun des colotis peut invoquer une violation du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice personnel, la demande en paiement de dommages-intérêts exige en revanche la démonstration d'un tel préjudice.

En l'espèce, les demandes principales en démolition des éléments construits en violation des articles 10 alinéa 6 et 12 du cahier des charges relatifs au respect d'une marge séparant la construction de la limite séparative et à l'aspect de la clôture ayant été accueillie, seul sera examiné l'existence d'un préjudice découlant de la hauteur de la construction bâtie sur trois niveaux au lieu de deux. 

Pour justifier d'une demande à hauteur de 270 000 €, la SCI BARFOED PROPERTIES produit un document émanant de Madame [B] [N], nommé " rapport d'expertise, évaluation de la perte de valeur vénale d'une propriété " fixant la valeur de la propriété avant la réalisation de la villa [I] à la somme de 1 500 000 euros, et la perte de valeur consécutive à l'ensemble des griefs formulés (hauteur dépassée, non-respect des prospects de piscine), à 18 %de cette somme soit 270 000 €.

Ce rapport évoque le niveau 3 de la maison [I] qui constituerait un " rempart " sur la façade ouest de la propriété BARFOED. Pour autant, il n'est pas précisé d'où sont effectuées les prises de vue jointes à l'appui de cette affirmation en page 31 du rapport non contradictoire produit, alors que celles prises de la terrasse de l'habitation ne montrent qu'une gêne caractérisée principalement par une haie semblant par ailleurs ancienne.

Par conséquent, ce document ne peut suffire à établir une perte de valeur vénale de 270 000 € de la maison de la requérante, dont la demande sera rejetée. 

La SCI BARFOED PROPERTIES argue in fine d'un préjudice subi depuis la fin des travaux, s'analysant par conséquent en un préjudice de jouissance, et sollicite à ce titre une somme de 10000 euros par an. 
La construction d'un édifice dépassant d'un mètre les stipulations du cahier des charges du lotissement est naturellement génératrice d'un préjudice de jouissance pour la SCI BARFOED PROPERTIES, compte tenu de la proximité de localisation des villas dans ce lotissement à flanc de colline et de l'étroitesse relative des terrains. En l'état des précédents développements, relatifs à l'absence de démonstration d'une perte significative de vue sur la mer du fait de la présence de cette construction, et de l'absence de considération du préjudice découlant du non-respect des prospects, pour lequel la demande principale en démolition a prospéré, ce préjudice sera plus justement évalué à la somme de 2000 euros par an, soit la somme totale de 10 000 €. 

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur la demande infiniment subsidiaire de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme causant à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Si la SCI BARFOED PROPERTIES se prévaut d'une faute de Monsieur [I] engageant sa responsabilité extracontractuelle, il n'établit pas la nature de son préjudice. En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur l'appel en garantie de l'architecte :

Aux termes de l'article 1165 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes.

En l'espèce, la SCI GONCOURT, anciennement propriétaire de la parcelle par la suite acquise par Monsieur [D] [I], a conclu un contrat de maîtrise d'œuvre complète avec la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS. En exécution de ce contrat, la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS a obtenu pour le compte du maître d'ouvrage un permis de construire délivré en 2014.

La SARL WONDERLAND PRODUCTIONS considère que Monsieur [I] ne peut rechercher sa responsabilité sur le fondement contractuel, n'étant pas partie à l'acte. 

Pour autant, il est acquis que le permis de construire a été transféré à Monsieur [I] le 21 juillet 2016, et que celui-ci a été considéré par l'architecte comme le nouveau maître d'ouvrage, comme en atteste les échanges au dossier. Le permis de construire modificatif et la conduite des travaux ont été effectués par la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS pour le compte de Monsieur [I], et il n'est pas contesté que ce dernier a intégralement réglé ces prestations. 
En conséquence, Monsieur [I] est fondé à rechercher la responsabilité du maître d'œuvre sur le fondement contractuel.

Il est en l'état établi que les stipulations du cahier des charges du lotissement n'ont pas été respectées en plusieurs points. Il appartient au maître d'œuvre en sa qualité de professionnel de s'assurer du respect des textes règlementaires mais aussi contractuels relatifs à la construction envisagée. La SARL WONDERLAND PRODUCTIONS ne peut valablement opposer au maître d'ouvrage que celui-ci ne lui a pas transmis le cahier des charges en question dès lors que l'existence d'un tel document ne pouvait être ignorée par le professionnel de la construction, et qu'il est établi par les échanges de courriel produits que le maître d'œuvre était en lien avec l'association syndicale du lotissement et avait connaissance de l'existence et des stipulations du dit cahier.

La faute de la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS étant établie, celle-ci sera condamnée à relever et garantir le maître d'ouvrage profane des condamnations portées à son encontre. 



2) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. "

Monsieur [D] [I] et la SARL WONDERLAND PRODUCTIONS succombant supporteront la charge des entiers dépens.

L'article 699 du même code dispose que " les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision". Il y a donc lieu d'autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de Jean-Bernard GHRISTI, Maître Antoine FAIN-ROBERT et Maître Lionel ESCOFFIER,avocats, sur leurs affirmations de droit.

Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [D] [I], condamné aux dépens de l'instance, sera condamné à verser la somme de 5000 euros à la SCI BARFOED PROPERTIES au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes sur ce fondement seront rejetées. 

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE irrecevable le rapport d'expertise déposé par Monsieur [F] le 14 décembre 2018,

ECARTE en conséquence des débats ce rapport produit par la SCI BARFOED PROPERTIES en pièce 10 ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à la démolition des parties de la piscine et de sa plage construite à moins de 4 mètres de la limite séparative en violation des dispositions de l'article 10 du cahier des charges du lotissement d'[Adresse 5] selon les constatations de Monsieur [V], expert judiciaire, telles que décrites en page 61 de son rapport du 05 octobre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à la suppression des claires voie située en bordure de voie, construite en violation des dispositions de l'article 12 du cahier des charges du lotiss