Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


03 avril 2025


2ème Chambre civile 
63B 

N° RG 23/05363 - 
N° Portalis DBYC-W-B7H-KPJZ


AFFAIRE :

[N] [M]
[X] [Z]


C/

[R] [B]
S.C.P. TRENTE CINQ NOTAIRES






copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 03 Février 2025


JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente 
par sa mise à disposition au Greffe le 03 avril 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,
 
ENTRE : 


DEMANDEURS :

Madame [N] [M]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Elsa DIETENBECK, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [X] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Me Elsa DIETENBECK, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant



ET :

DEFENDEURS :

Maître [R] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.C.P. TRENTE CINQ NOTAIRES
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant



FAITS ET PRÉTENTIONS


Le 27 mars 2020, maître [R] [B], notaire associé à [Localité 8], a reçu la vente en la forme authentique d’une maison d’habitation, cédée au prix de 225.000 € par monsieur [P] et madame [T] à [X] [Z] et [N] [M].

Le 28 juillet 2020, les acquéreurs ont revendu après division et en terrain à bâtir, une partie de l’assiette foncière, composée de deux parcelles cadastrées [Cadastre 15] et [Cadastre 11].

Par courrier du 29 décembre 2022, par l’intermédiaire de leur conseil, [X] [Z] et [N] [M] ont reproché à maître [R] [B] de ne pas avoir effectué les vérifications nécessaires sur les servitudes existantes “afin d’assurer l’efficacité juridique de l’acte du 27 mars 2020”, ayant été empêchés de ce fait de revendre un lot constructible supplémentaire, la propriétaire de la parcelle [Cadastre 13] leur ayant fait savoir qu’elle refusait de concéder un droit de passage pour le desservir, sauf à constituer une servitude conventionnelle comprenant la réalisation d’un enrobé, la mise en œuvre d’un portail et le paiement d’une indemnité de 80.000 €.

Au terme du courrier recommandé, le notaire était invité à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur de responsabilité professionnelle.

C’est dans ce contexte que le 26 juillet 2023, [N] [M] et [X] [Z] ont fait assigner la SCP [7] et maître [R] [B] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de les voir condamnés à leur payer la somme de 250.000 € en réparation de leur préjudice matériel, celle de 5.000 € en réparation d’un préjudice moral, celle de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice futur, “toutes causes confondues”, en lien avec l’immobilisation du terrain dans leur patrimoine, ainsi que celle de 6.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [N] [M] et [X] [Z] soutiennent que les stipulations de l’acte authentique ainsi que les indications qui leur ont été fournies lors de la vente du 27 mars 2020 les ont convaincus que la parcelle [Cadastre 14] dont ils faisaient l’acquisition, bénéficiait d’un droit de passage supporté par la parcelle [Cadastre 13], propriété de madame [K], et que la “survie de cette servitude conventionnelle était une condition déterminante de leur acquisition”, dont la finalité était de diviser la propriété achetée en trois lots destinés à être vendus.

Ils reprochent au notaire d’avoir porté à l’acte un “rappel de servitude ancienne, prêtant à confusion” et de les avoir assurés que leur projet de division en trois lots était réalisable grâce à la servitude de passage dont ils bénéficiaient sur la parcelle [Cadastre 13] permettant d’accéder à la voie publique.

Ils affirment que le notaire ne peut prétendre avoir ignoré leur projet de division car il a lui-même reçu l’acte de revente des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 11] à madame [W], sans attirer leur attention sur la nécessité de grever le fonds vendu d’une servitude conventionnelle de passage, permettant, dans le respect des dispositions de l’article 684 du Code civil, de mettre un terme à l’état d’enclave des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Selon eux, la responsabilité de maître [B] est donc engagée en raison de sa faute.

Les demandeurs soutiennent qu’en raison de leur enclavement les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 6] sont dénuées de valeur vénale et ne peuvent être vendues, la desserte par la voie publique s’avérant impossible, faute de pouvoir emprunter le chemin situé sur la parcelle de madame [K].

Considérant qu’étant ainsi privés de la possibilité de revendre la parcelle cadastrée [Cadastre 9] et [Cadastre 10], dont le prix de marché en terrain à bâtir s’élève à 250.000 €, ils sollicitent en réparation de leur préjudice matériel l’allocation de dommages-intérêts d’un même montant.

Ils réclament également une somme de 5.000 €, n’ayant pas ménagé leurs efforts pour tenter de parvenir à une résolution amiable du litige, alors que le notaire n’a apporté aucune réponse à leur réclamation légitime.

Ils considèrent également subir une immobilisation patrimoniale, du fait de la détention d’un terrain auquel ils ne peuvent même pas accéder, et sollicitent en réparation l’octroi d’une indemnité de 10.000 €.

Ils maintiennent leur demande de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, et de condamnation des défendeurs aux dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [R] [B] et la SCP [7] contestent avoir commis la moindre faute.

Ils exposent qu’à aucun moment il n’a été mentionné dans l’acte du 27 mars 2020 que la parcelle [Cadastre 14] bénéficiait d’une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle [Cadastre 13].

Ils soutiennent que la clause de rappel de servitude n’était pas trompeuse, puisqu’au contraire elle faisait ressortir que la parcelle [Cadastre 14] acquise par les consorts [M]-[Z] avait été libérée de sa qualité de fonds servant le 28 août 1974, lors de la vente [D]/[I], sans acquérir pour autant celle de fonds dominant sur la parcelle [Cadastre 13], la servitude de passage grevant celle-ci ne profitant désormais plus qu’aux parcelles issues de la division des parcelles [Cadastre 12],[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Les défendeurs contestent formellement avoir été informés par le couple [M]-[Z] de son intention de diviser la propriété acquise en trois lots.

Ils affirment n’avoir été avisés, préalablement à l’acte, que d’un projet de détachement d’un seul lot ayant accès sur la voie communale et dont par conséquent la desserte ne nécessitait pas d’emprunter la voie privée existante ayant son emprise sur la parcelle [Cadastre 13], appartenant à madame [K].

Les défendeurs soutiennent que le périmètre de leurs diligences demeure circonscrit par ce dont ils ont été informés par leurs clients et qu’on ne peut leur faire grief de ne pas avoir assuré l’efficacité juridique d’un acte dont la finalité ne leur avait pas été antérieurement révélée.

Ils concluent en conséquence au rejet de l’action en responsabilité civile, tout en concluant à l’absence de préjudice démontré en lien direct et causal avec leur supposée faute.

Ils sollicitent condamnation des demandeurs au paiement, chacun, d’une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de leur avocat, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils sollicitent que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 31 mars puis 3 avril 2025. 

MOTIFS

Le notaire intervenant en tant qu’officier ministériel, qui commet une faute dans l’accomplissement de ses fonctions, engage selon la jurisprudence dominante, sa responsabilité délictuelle.

Juriste professionnel, le notaire doit agir avec diligence, en effectuant une juste appréciation des circonstances et du contexte dans lequel il prête son concours, en dispensant des conseils avisés et en assurant à l’acte qu’il reçoit son efficacité pratique et juridique.

Au cas présent, il est constant que :
- maître [R] [B] a rédigé l’acte sous signatures privées du 18 juillet 2019 aux termes duquel [U] [P] et [A] [T] promettaient unilatéralement de vendre à [X] [Z] et à [N] [M], sur la commune de [Localité 16], une maison d’habitation figurant au cadastre sur deux terrains [Cadastre 14] et [Cadastre 4] d’une contenance totale de 10 a 92 ca, sous la double condition suspensive d’obtention d’un crédit bancaire équivalant au prix total et d’une déclaration préalable, “le bénéficiaire souhaitant procéder à une division foncière du bien en vue de procéder à la construction d’une seconde maison d’habitation sur le bien vendu” ;

- maître [R] [B] a reçu en la forme authentique le 27 mars 2020 la vente du bien en la forme authentique, au prix de 225.000 € ;
- le 28 juillet 2021, maître [R] [B] a authentifié l’acte de vente de [X] [Z] et de [N] [M] à [J] [W] d’un terrain non bâti, portant les numéros de cadastre [Cadastre 15] et [Cadastre 11], provenant de la division des parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 4], pour une contenance totale de 3 a 75 centiares, au prix de 175.000 € ;
- [G] [K] s’est opposée en septembre 2021 à la desserte du troisième lot (B), créé en fond de tènement, par le chemin privé ayant son emprise sur la parcelle [Cadastre 13] lui appartenant, rappelant que l’article 684 du Code civil prohibe l’enclave volontaire ;
- madame [W] ayant sur les entrefaites fait bâtir une maison d’habitation sur le terrain qu’elle avait acquis, le lot B issu de la division de la propriété acquise le 27 mars 2020, se trouve ainsi inconstructible faute d’accès propre à la voirie communale.

Cela étant, [X] [Z] et [N] [M] reprochent au notaire d’être à l’origine de cette situation de fait et de droit qui, selon eux, leur cause un préjudice matériel et moral.

Ils lui font en particulier grief d’un défaut d’information concernant la disparition par voie d’extinction en 1974 de la servitude de passage de au profit de la parcelle [Cadastre 14], fonds dominant, grevant la parcelle [Cadastre 13], fonds servant, propriété de madame [K].

Ce grief est fondé dans la mesure où, ni la promesse du 18 juillet 2019, ni l’acte réitératif du 27 mars 2020, ne comportent cette indication, pourtant nécessaire à la complète information des acquéreurs sur l’étendue des droits qui leur ont été transférés.

Ainsi le notaire n’a-t-il pas satisfait à l’obligation qu’il avait de s’enquérir de la consistance réelle des droits réels attachés au bien vendu.

Pour autant, cette carence ne peut s’apprécier en termes de responsabilité, qu’à l’aune de ses éventuelles conséquences dommageables pour les acquéreurs.

Ainsi, ceux-ci avaient le projet de diviser la propriété en deux lots et de construire sur la partie détachée, ainsi que cela ressort clairement de de la condition suspensive figurant à la page 11 de la promesse.

Dès lors que la division projetée s’opérait en façade de propriété bordée par la voie communale, l’absence d’accès au fond de parcelle par le chemin privé appartenant à madame [K] n’empêchait pas la constructibilité du lot futur qui serait issu de la division.

Dans ces conditions, le défaut de mention dans l’acte du 27 mars 2020 de la perte de la servitude de passage intervenue en 1974 ne pouvait contrarier le projet des acquéreurs de procéder à une division foncière afin de construire une seconde maison d’habitation sur le terrain cédé.

Dans la mesure où les demandeurs ne démontrent pas qu’ils avaient antérieurement à la conclusion de l’acte authentique informé le notaire qu’ils allaient après coup modifier leur projet de division initial en envisageant un troisième lot en fond de parcelle, ils ne peuvent lui faire grief de ne pas avoir envisagé cette hypothèse.

De surcroît, il n’existe aucun lien de causalité démontré entre le défaut de mention par le notaire de la disparition en 1974 de la servitude de passage sur le chemin de madame [K] et l’inconstructibilité du troisième lot B créé en fond de parcelle, qui est la résultante d’une division effectuée postérieurement à l’acte par le géomètre expert mandaté par le couple [M]/[Z].

Si ceux- ci s’en étaient tenus à leur projet initial de division en deux lots, ils n’auraient pas eu à se plaindre de l’inconstructibilité du lot B ([Cadastre 9] et [Cadastre 10]), faute d’accès.

Au demeurant, si l’on s’en tient à ce qu’ils ont exposé au notaire avant qu’il instrumente, les demandeurs, une fois titrés, ont pu diviser et créer un second lot constructible qu’ils ont vendu ultérieurement à madame [W], ne subissant ainsi aucun dommage en lien direct avec le défaut de précision sur l’absence de servitude de passage ayant pour emprise la parcelle [Cadastre 13].

Le notaire qui procuré à l’acte l’efficacité attendue, ne peut être tenu pour responsable de l’impossibilité juridique et pratique rencontrée par les acquéreurs de commercialiser un troisième lot.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes.

L’équité commande que chaque partie conserve à sa charge les dépenses de justice, non comprises dans les dépens.

Succombant, les demandeurs supporteront les entiers dépens d’instance.

La solution retenue ne justifie pas que l’exécution provisoire soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE [N] [M] et [X] [Z] de toutes leurs demandes.

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande de voir écarter l’exécution provisoire.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes de frais irrépétibles.

CONDAMNE [N] [M] et [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme il est dit à l’article 699 du Code de procédure civile.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE