Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 4 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 25/


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2025
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 07 Mars 2025





N° RG 24/05354 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XQ3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CITY, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE




DEFENDERESSE

S.A.S. LMC FICTION, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO - CRESPY, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

















EXPOSE DU LITIGE:

La société LMC FICTION est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI MARSEILLE CITY au terme d’un contrat en date du 12 juillet 2023, d’une durée de neuf ans à effet du 20 juillet 2023 pour se terminer le 19 juillet 2032, portant sur les locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel hors-taxes, hors charges et hors fiscalité de 8658 € et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI MARSEILLE CITY lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire les18 janvier et 12 février 2024, qui sont restés infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner la société LMC FICTION, aux fins d’obtenir:

-la condamnation de la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 13 392,73 € TTC au titre de l’arriéré locatif exigible et comprenant les loyers, charges, taxes, arrêtée au 31 décembre 2024 ;

-la condamnation de la société LMC FICTION, à titre provisionnel à lui payer la somme de 1339,27 € TTC au titre de la majoration de 10 % prévue au bail commercial en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

-la condamnation de la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 669,64 € arrêté au 31 décembre 2024 titre des intérêts de retard prévus au bail commercial jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

Dans tous les cas, 
-la condamnation de la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article civile ainsi qu’aux entiers dépens de référé.
 
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2025.

A cette date, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes telles que formées au terme de ses dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

À titre principal :
-condamner la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 16 808,03 € TTC au titre de l’arriéré locatif, exigible et comprenant les loyers, charges, taxes, arrêtée au 31 mars 2025 ;

-condamner la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 1680,80 € TTC au titre de la majoration de 10 % prévue au bail commercial en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

-condamner la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 1047,67 € arrêté au 31 mars 2025 au titre des intérêts de retard prévus au bail commercial en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

-débouter la société LMC FICTION de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire :
-limiter à 12 mois l’échelonnement du paiement de la dette locative, et ce à compter de la décision à intervenir ;

-dire qu’en cas de non règlement d’une seule des échéances de paiement ou d’une seule des échéance de loyers et charges courants, l’intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible de plein droit, sans aucune formalité,

Dans tous les cas :
-condamner la société LMC FICTION, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de référé.

La société LMC FICTION, par l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions en défense et sollicite du tribunal voir :

-suspendre la demande de résiliation de bail et d’expulsion formulée par la SCI MARSEILLE CITY ;

-lui accorder un délai de paiement de 18 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil;

-dire qu’elle poursuivra le paiement des loyers courants ;

-rejeter le surplus des demandes en raison d’une difficulté sérieuse sur l’applicabilité d’une clause pénale par le juge des référés ;

-dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

SUR QUOI

Attendu que la SCI MARSEILLE CITY ne poursuit que la condamnation, à titre de provision, de la société LMC FICTION au paiement de sommes qui lui resteraient dues;

Qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société LMC FICTION de suspension de la résiliation du bail liant les parties et d’expulsion qui n’est pas sollicité par le bailleur ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges 

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; 

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail du 12 juillet 2023, d’un premier commandement de payer la somme principale de 4749,73 € du 18 janvier 2024, d’un deuxième commandement de payer la somme principale de 9246,10 € du 12 septembre 2024 et d’un décompte en date du 5 mars 2025 que la société LMC FICTION a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 16 354,20 € arrêtée au 5 mars 2025, déduction faite des frais de commissaire de justice et des frais de procédure ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 16 354,20 € au titre des loyers échus arrêtés au 5 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la société LMC FICTION qui reconnaît la dette en principal ;

Qu’il convient de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 16 354,20 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes au 5 mars 2025 ;

Attendu que l’article 7.1du contrat de bail prévoit, à titre de sanction du retard dans le paiement du loyer et/ou des charges, la majoration de plein droit des sommes dues d’un intérêt au taux fixe de 5 % annuel et « à défaut de paiement de toutes sommes dues en vertu des présentes à son échéance et 15 jours après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 10 % des sommes dues, appliquée de plein droit et cela indépendamment des intérêts de retard » ;

Attendu que l’application de cette disposition contractuelle est susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier ;

Que par ailleurs, l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, dont l’examen relève de la compétence exclusive du juge du fond qui peut la modérer ;

Qu’en l’espèce, l’arriéré locatif servant de base au calcul des intérêts n’est pas 16 808,03 € mais 16 354,20 € ;

Qu’il existe une contestation sérieuse portant sur le montant des intérêts sollicités ;

Qu’en conséquence, la société LMC FICTION sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 16 354,20 € à compter du commandement de payer du 18 janvier 2024 sur la somme de 4749,73 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Qu’au titre de la majoration de 10 % des sommes dues, constitutive d’une clause pénale, la société LMC FICTION sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 300€ ;


Sur la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’en l’occurrence, la société LMC FICTION justifie de la régularisation de la signature de deux contrats de partenariat en date des 30 janvier et 8 février 2025 de nature à lui permettre d’apurer sa dette ;

Qu’au regard du montant de la dette et de la situation respective des parties, il y a lieu d’accéder à la demande de délai de paiement prévu par l’article 1343-5 du Code Civil en la limitant toutefois à 12 mois ;

Que la société LMC FICTION devra s’acquitter du paiement de l’intégralité des sommes dues en 12 mensualités d’un montant égal payable en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde et des intérêts ;

Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de condamner la société LMC FICTION au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la société LMC FICTION à payer, à titre provisionnel, à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 16 354,20 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et taxes échus arrêtée au 5 mars 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2024 sur la somme de 4749,73 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS la société LMC FICTION à payer, à titre provisionnel à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 300 € en application de la clause pénale du bail ;
 
DISONS que la société LMC FICTION pourra se libérer de la dette en 12 mensualités payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNONS la société LMC FICTION à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LMC FICTION aux entiers dépens de référé;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit au surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT