Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me FOIRIEN


■


Charges de copropriété

N° RG 24/00377 
N° Portalis 352J-W-B7I-C2C26

N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Décembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 



DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008



DÉFENDERESSE

S.C.I. OYO
[Adresse 1]
[Localité 6]

non représentée











Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00377 - N° Portalis 352J-W-B7I-C2C26

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 12 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

La SCI Oyo est propriétaire des lots n°6 et 44 au sein de l'immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner en paiement, par acte délivré le 28 décembre 2023 afin d'obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 13 215,26 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 02 juin 2023, la somme de 744 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, celle de 3000 euros sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, outre celle de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions d'actualisation, notifiées par voie électronique le 22 avril 2024 et signifiées à la SCI Oyo par voie d'huissier le 26 avril 2024, il sollicite de :
" Condamner la SCI OYO à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 27 100,23 € correspondant au montant de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2024 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 ;
- Condamner la SCI OYO à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1 230 € sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner la SCI OYO à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 3.000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ;
- Condamner la SCI OYO à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Ordonner l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
- Condamner la SCI OYO aux entiers dépens incluant les frais d'assignation. "

Citée à étude, la SCI Oyo n'a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 12 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 12 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

- sur l'arriéré de charges :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; " 

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 27 100,23 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 10 avril 2024 ainsi que la somme de 1230 euros sur le fondement des frais nécessaires au recouvrement.

Il justifie par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI Oyo est propriétaire des lots n°6 et 44 au sein de l'immeuble susvisé.

Il verse notamment à l'appui de sa demande :

- les appels de fonds émis,

- les procès-verbaux des assemblées générales du :
- 11 avril 2019, ayant approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, approuvé le budget provisionnel pour 2019 et voté celui pour 2020 ;

- 07 avril 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 ainsi qu'au 31 décembre 2020, ajusté le budget 2021, adopté le budget prévisionnel 2022 et voté divers travaux ;

- 10 mai 2022 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, ajusté le budget 2022, adopté le budget prévisionnel 2023 et voté divers travaux ;

- 20 avril 2023 ayant approuvé les comptes et comptes travaux arrêtés au 31 décembre 2022, ajusté le budget 2023, adopté le budget prévisionnel 2024 et voté des travaux ;

- 05 juillet 2023 et 13 septembre 2023 ayant voté divers travaux ;

- les mises en demeure adressées à la SCI Oyo ;

- le décompte sur la période du 01 janvier 2021 au 10 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 28 464,88 euros, frais de recouvrement inclus.
Il ressort en effet de ce décompte qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes de :
- 72 euros facturés le 30 novembre 2022 au titre de frais de mise en demeure,
- 72 euros facturés le 02 mars 2023 au titre de frais de mise en demeure,
- 600 euros facturés le 02 juin 2023 au titre du " suivi depuis 01.2022-échanges mails avocats ass1- reprise excel-demande matrice cadastrale avant assignation ",
- 76,92 euros facturés le 12 janvier 2024 au titre d'une sommation de payer,
- 57,73 euros facturés le 12 janvier 2024 au titre d'une sommation de payer,
- 486 euros facturés le 10 avril 2024 au titre du " suivi contentieux et actualisation de la dette de 07.2023 à 04.2024 ",
soit un total de 1364,65 euros, le syndicat des copropriétaires indiquant que cette somme relève pour 1230 euros des frais dont le remboursement est prévu par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 20 avril 2023 au 31 décembre 2024 si bien qu'il n'est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais facturés avant la date de prise d'effet du contrat.

Les frais facturés le 30 novembre 2022 et 02 mars 2023 ne sont donc pas retenus.

S'agissant des sommes de 600 et 486 euros, facturées au titre du " suivi depuis 01.2022-échanges mails avocats ass1- reprise excel-demande matrice cadastrale avant assignation " et du " suivi contentieux et actualisation de la dette de 07.2023 à 04.2024 ", il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base si bien que ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces sommes ne sont donc pas retenues.

S'agissant des frais de sommation de payer, le contrat ne prévoit aucune facturation à ce titre.

En effet seule est mentionnée la facturation des mises en demeure par courrier recommandé, des relances après mise en demeure et la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l'espèce.

Les sommes de 76,92 et 57,73 euros ne sont donc pas retenues.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d'une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27 100, 23 euros (28 464,88- 1364,65) que la SCI Oyo est condamnée à lui régler, avec intérêts au taux légal, à compter du 02 décembre 2021 sur la somme de 4261,16, telle que mentionnée sur la mise en demeure de la même date, et sur le surplus à compter de la présente décision.


Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique qu'en omettant de payer ses charges, la SCI Oyo affecte la situation financière de la copropriété dont l'insuffisance de trésorerie ne permet plus que difficilement le paiement des divers fournisseurs.
Il indique ainsi que depuis 2020, la SCI Oyo ne paie que partiellement ses charges, qu'elle a fait, à ce titre, l'objet d'une sommation de payer le 24 mars 2022 et qu'il l'a assignée en paiement.
Il précise toutefois qu'à réception de l'assignation, la SCI Oyo a validé le paiement par prélèvement de la somme de 9091,72 euros qui restait alors due de telle sorte qu'il s'est désisté de l'instance mais que ce prélèvement est revenu impayé, le contraignant à assigner une nouvelle fois.
Il considère ainsi que la mauvaise foi de la SCI Oyo est manifeste.

Il demande donc sa condamnation à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Oyo dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l'origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SCI Oyo est condamnée aux dépens de l'instance. 
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner la SCI Oyo à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Oyo à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 27 100, 23 euros avec intérêts au taux légal, à compter du 02 décembre 2021 sur la somme de 4261,16 euros et sur le surplus à compter de la présente décision, au titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 avril 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Oyo aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la SCI Oyo à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 7] le 03 Avril 2025.


La Greffière La Présidente