Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10]


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N° RG 25/50360 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TQ7

N° : 1

Assignation des :
27 Décembre 2024 et 14 Janvier 2025 

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 avril 2025



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société S.C.I. MAG, société civile immobilière
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Laetitia FAYON, avocat au barreau de PARIS - #C0245

DEFENDEURS

C.I.C. [Localité 10] PARMENTIER
[Adresse 5]
[Localité 8]

et pour signification :
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Pauline BINET, avocat au barreau de PARIS - #G0560

Monsieur [B] [M] [V]
[Adresse 1]
[Localité 9]

S.A.R.L. KBN
[Adresse 1]
[Localité 9]

non représentés

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 novembre 2021, la SCI MAG a consenti un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 2] à [11] (75011) à la société en formation IK INVEST et en cas de défaut d'obtention d'immatriculation de cette société à Monsieur [B] [M] [V].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 6 et 7 novembre 2024, la société SCI MAG a fait délivrer à Monsieur [B] [M] [V] à l'adresse des lieux loués mais également à son adresse personnelle, dès lors que la société IK INVEST n'a pas fait l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, un commandement de payer la somme de 55.112,26 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. En outre, la SCI MAG a fait délivrer par acte extra-judiciaire le même commandement à la société SARL KBN qui se trouve actuellement dans les lieux loués.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la société SCI MAG a, par actes des 27 décembre 2024 et 14 janvier 2025, assigné Monsieur [B] [M] [V], la société SARL KBN ainsi que le CIC PARIS PARMENTIER, en sa qualité de créancier inscrit de cette dernière société, devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner, à titre de provision, Monsieur [B] [M] [V] au paiement de la somme de 55.116,26 euros au titre des loyers et charges échus jusqu'au 31 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter de l'ordonnance ;
- condamner, à titre de provision, Monsieur [B] [M] [V] à une indemnité d'occupation mensuelle de 8.000 euros jusqu'à son départ des lieux loués ; 
- condamner Monsieur [B] [M] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, outre la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de l'assignation.

Monsieur [B] [M] [V] et la société SARL KBN ne sont pas représentés.

La société CIC [Localité 10] PARMENTIER, dûment représentée, s'en rapporte quant à la décision à intervenir. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à Monsieur [V], dès lors qu'il est précisé dans ledit bail qu'il a signé qu'en cas d'absence d'immatriculation de la société IK INVEST au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois à compter de la signature du bail, il sera " tenu indéfiniment des engagements résultant du présent acte et considéré comme bénéficiaire du présent bail en leurs noms (NR : la société IK INVEST et Monsieur [V]). " Or, il apparaît qu'aucune société IK INVEST ayant son siège social au [Adresse 2] n'a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés. 

Par suite, ce commandement de payer, signifié par acte de commissaire de justice le 7 novembre 2024, met en demeure Monsieur [V] d'avoir à procéder au paiement des arriérés de loyers et de charges pour un montant de 55.116,26 euros à la date du 31 octobre 2024 (échéance trimestrielle du mois d'octobre 2024 incluse).

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que Monsieur [V] ne s'est pas acquitté intégralement des causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 7 décembre 2024 à 24h00 et d'ordonner l'expulsion du preneur selon les termes du dispositif.



L'indemnité d'occupation due au bailleur à compter du 8 décembre et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail. En effet, cette indemnité d'occupation ne saurait être majorée à hauteur de 8.000 euros mensuels par application du contrat de bail, alors même que les échéances trimestrielles sont d'un montant, après indexation, de 13.000,20 euros.

En effet, une telle majoration, quand bien même elle serait prévue par le contrat de bail, constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en raison de son caractère potentiellement excessif.

Par suite, cette demande sera rejetée. 

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. 

En l'espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l'existence d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 55.116,26 euros à la date du 31 octobre 2024 (échéance trimestrielle du mois d'octobre 2024 incluse).

L'obligation de Monsieur [V] n'étant pas sérieusement contestable, il sera condamné à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur la somme de 54.706,83 euros au titre des loyers et charges dus au 31 octobre 2024 (échéance trimestrielle du mois d'octobre 2024 incluse). En effet, le surplus des sommes sollicitées correspond à la délivrance d'actes extrajudiciaires, lesquelles ne sauraient être intégrées au titre des provisions dues pour les loyers et charges. Ces demandes seront, en conséquence, rejetées.

Sur les frais et dépens

Monsieur [V], partie perdante, sera tenu aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer qui lui a été signifié les 6 et 7 novembre 2024.

Il sera par suite condamné à payer à la demanderesse la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a exposés.









PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition, à la date du 7 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 12], Monsieur [B] [M] [V] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef dont la société SARL KBN, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamnons Monsieur [B] [M] [V] à payer à la société SCI MAG une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 8 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Monsieur [B] [M] [V] à payer à la société SCI MAG la somme provisionnelle de 54.706,83 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 31 octobre 2024, échéance trimestrielle du mois d'octobre 2024 incluse ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SCI MAG ;

Condamnons Monsieur [B] [M] [V] à payer à la société SCI MAG la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [B] [M] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer qui lui a été signifié les 6 et 7 novembre 2024 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi fait à [Localité 10], le 4 avril 2025.


Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI