Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SOLTANI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître SACHET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/05850 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DH6

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A.S. COFIZE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître SACHET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2195


DÉFENDEUR
Monsieur [O] [C], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître SOLTANI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1685


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05850 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DH6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant deux baux verbaux soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, Monsieur [O] [C] s’est vu attribuer deux locaux, l’un à l’escalier C et l’autre à l’escalier D, situé au [Adresse 2], et ce depuis 54 ans, ces baux ayant fait l’objet d’une signature les 22 décembre 1971, pour le logement de 39 mètres carrés au 2éme étage, escalier D, et 27 juin 1972, pour le logement de 29 mètres carrés, escalier C. 

Par acte d'huissier en date du 11 avril 2024, la société COFIZE a fait assigner Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de validation du congé transis au visa de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 pour le 31 janvier 2023, prononcer la résiliation du bail, d'expulsion de ce dernier, sans délai, avec astreinte de 50 euros, en se réservant la liquidation de l’astreinte, assistance de la force publique et d'un serrurier et autorisation de séquestration des meubles au frais des défenderesses et de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle de 264, 66 euros, outre 93 euros de charges, jusqu'à libération des lieux et de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

L'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état pour être finalement retenue à l'audience du 3 février 2025. En réponse aux arguments d’irrecevabilité, relevée in limine litis, liée à l’autorité de la chose jugée, la société COFIZE, représentée par son conseil, estime que le fondement de la demande ne vise pas l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, et ainsi la délivrance du congé, mais l’article 10 de cette même loi relatif au maintien dans les lieux, rappelant que la présente instance ne concerne que le bail servant de lieu de stockage et non le bail relatif à la résidence du défendeur. Elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts. 

Monsieur [O] [C], représenté par son conseil, relève une irrecevabilité en soutenant que ce litige a déjà fait l’objet d’un jugement, sur les mêmes parties, même objet et même cause, expliquant, au surplus, que le local de stockage, qui certes, n’est pas dans le même escalier, est associé à l’appartement depuis plus de 54 ans. Il sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros, outre le versement d’une indemnité due au titre des frais irrépétibles de 2500 euros. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorité de la chose jugée 

Le défendeur expose qu’il y a autorité de la chose jugée, ce même litige, mêmes parties, même objet et même cause ayant déjà fait l’objet du jugement du 6 octobre 1981, d’un jugement du 25 juin 1985, relevant l’autorité de la chose jugée et d’un arrêt de la cour d’appel du 29 avril 1987 confirmant l’autorité de la chose jugée. 

Force est de constater que le jugement initial du 6 octobre 1981 n’est pas produit, seule l’assignation du 10 novembre 1980 devant le tribunal d’instance du 17 éme arrondissement est versée, les demandes étant fondées sur les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. 

Le jugement du 25 juin 1985 du tribunal d’instance du 17 éme arrondissement, versé, relève l’autorité de la chose jugée, sans en détailler les raisons. 

L’arrêt de la cour d’appel du 29 avril 1987 reprend les prétentions de la société COFIZE qui sollicite de déclarer valable le congé donné le 10 avril 1985, de dire que Monsieur [R] sans droit au bénéfice du maintien dans les lieux prévu par la loi du 1er septembre 1948, d’ordonner l’expulsion, de condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, avec astreinte, et versement de frais irrépétibles. La cour rappelle les fondements de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’ayant lieu que lorsque la chose demandée soit la même, fondée sur la même cause, entre les mêmes parties en la même qualité, donc identité d’objet, de cause, de personne et qualité, arguant du fait que les demandeurs, les époux [T], en 1981 et la société SOFIZE, en 1985, ont invoqué le même fait juridique, à savoir la violation des articles 2 et 4 du bail pour voir valider le congé, dire que les locataires ne peuvent prétendre au maintien dans les lieux au regard de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, ne pouvant être considéré comme occupant de bonne foi, et en conséquence ordonner leur expulsion. 
 
La loi du 1er septembre 1948 a été édictée pour faire face à la pénurie de logement apparue après la première guerre mondiale et pour permettre de réguler le montant des loyers. Cette loi exceptionnelle destinée à répondre à un contexte particulier, ayant montré ses limites, est aujourd'hui en voie d'extinction, les baux à venir étant désormais soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les baux anciens étant destinés à disparaître progressivement par la technique des baux dérogatoires destinés à inciter les parties à sortir d'elles-mêmes du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948.

Le droit au maintien dans les lieux constitue toutefois une pièce essentielle du dispositif de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 pour assurer la stabilité du locataire. Cette institution dont le régime est décrit dans les articles 4 et suivants de cette loi permet en effet au locataire qui a reçu congé de son bailleur de rester dans les locaux à l'issue de son bail tout en bénéficiant de la protection instituée par la loi de 1948 et en particulier des dispositions relatives à la fixation du loyer.

Il sera rappelé qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 10 septembre 1948, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

Il résulte de la lecture des pièces qu’ un congé sur le fondement de l'article 4 a été délivré, le 6 février 1980, par les anciens propriétaires, puis le 12 avril 1985 par la société COFIZE, sans qu’ils ne soient versés aux débats. Le jugement initial n’est pas produit, mais il ne résulte pas des éléments au dossier que les congés transmis soient nuls. Or, la faculté du bailleur à délivrer un congé sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 met fin au statut de locataire en titre mais ouvre un droit au maintien dans les lieux à l'occupant de bonne foi. 

Il n’est ainsi pas possible de déterminer, au vu des documents si Monsieur [O] [C] a le statut de locataire ou s’il n'a plus le statut de locataire mais reste bénéficiaire d'un droit au maintien dans les lieux en tant qu'occupant de bonne foi. La contestation du droit au maintien dans les lieux par le propriétaire suppose en principe la délivrance préalable d'un congé sur le fondement dudit article 10. En effet, le droit au maintien dans les lieux naissant à l'expiration du bail, il appartient au bailleur qui entend le contester de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit. En revanche, un tel congé n'est plus nécessaire lorsque le locataire a déjà reçu le congé de l'article 4 de la même loi. En effet, le congé au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 met fin au bail et place le locataire sous le régime du maintien dans les lieux et la contestation du droit au maintien dans les lieux pour occupation effective insuffisante ne requiert aucune forme particulière (Cass. 3e civ., 14 nov. 2012, n°11-24.778).

Or en l'espèce, un congé visant l'article 10 a été délivré par acte d’huissier, le 28 juillet 2022, réceptionné à personne, pour le 31 janvier 2023, uniquement pour le logement faisant l’objet du contrat du 27 juin 1972, qui est versé aux débats, soit 6 mois avant la date d’effet. 

Il convient de conclure que l’autorité de la chose jugée ne s’applique pas dans le cas d’espèce, puisqu’il n’est pas invoqué, comme précédemment, la bonne ou mauvaise foi du locataire, au visa des dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 mais le respect des dispositions de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948. 

L’action est recevable. 

Sur le droit au maintien dans les lieux 

Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un logement soumis à un bail régi par la loi du 1er septembre 1948 est tenu d'occuper effectivement par lui-même les locaux loués en application de l'article 10 de ladite loi. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apporte la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée peut être réduite à six mois pour une période de trois années. Lorsqu'il a plusieurs habitations, les lieux loués doivent constituer le principal établissement, à moins qu'il ne justifie que leur fonction ou leur profession les y oblige.

Ainsi, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 septembre 1948, n'ont pas droit au maintien dans les lieux notamment les personnes :
qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années (2°) ;qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige (3°) ;qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois. Toutefois, lorsque l'occupant pourra justifier d'une instance régulièrement engagée dans la quinzaine de la contestation du droit au maintien dans les lieux, et suivie, il ne sera contraint de quitter les lieux que lorsqu'il pourra prendre effectivement possession dudit local (9°).
Ces différentes restrictions du droit au maintien se trouvent ainsi fondées soit sur la considération que les locaux sont insuffisamment occupés soit sur l'observation que les besoins de l'occupant sont en réalité déjà satisfaits.

Les locaux soumis à un bail « loi 48 » doivent donc être effectivement occupés, et de manière régulière et continue, ce qui exclut une présence intermittente pour des brefs séjours. L'occupant des lieux ne peut ainsi avoir droit au maintien lorsqu'il qui a transféré son domicile ailleurs. Par ailleurs, les personnes qui occupent en même temps plusieurs habitations ne peuvent prétendre conserver le droit au maintien sur chacune d'elles. Seul le droit au maintien sur l'habitation constituant le principal établissement de l'occupant se trouve maintenu. Enfin, le droit au maintien peut pareillement être exclu lorsque l'occupant dispose d'un autre local qu'il n'utilise pas, son besoin de logement pouvant être satisfait par l'utilisation de ce local, que celui-ci soit vacant ou loué. S'il est vacant, peu importe le titre juridique de l'occupant sur ce local : il peut en être propriétaire, locataire. En revanche, un bien en indivision (Cass. 3e civ., 23 juin 1993 n°90-17542) ne permet pas de remplir la cause de déchéance du droit au maintien dans les lieux. Par ailleurs, l'exclusion ne fonctionne pas lorsque le local disponible ne répond pas aux besoins de l'occupant et des personnes de sa famille ou à sa charge vivant habituellement avec lui.

C'est le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen.

En l'espèce, il résulte du constat de commissaire de justice du 23 juin 2022 que le local est utilisé comme débarras, Monsieur [C] disposant d’un autre appartement dans le même immeuble mais dans un autre escalier, ce qui n’est , au demeurant, nullement contesté. 

Il en résulte que le bailleur établit l'existence d'un motif de déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [C], ce dernier disposant d'une autre habitation, le droit au maintien dans les lieux n’ayant cessé par les effets du congé du 28 juillet 2022, à effet du 31 janvier 2023, aucune demande de nullité de ce congé n’ayant été soulevée.

Il convient ainsi d'ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte ou de supprimer le délai fixé par le code des procédures d’exécution, aucun élément n’étant apporté pour en justifier. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le preneur sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation trimestrielle de 264, 66 euros, outre la somme de 93 euros de charges, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toute action en recherche de responsabilité fondée sur ce texte suppose la démonstration par le demandeur d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Monsieur [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, aucun élément ne fondant cette demande, alors même qu’il succombe à l’instance. 

Il est, en outre, rappelé qu’il ne dispose pas de la qualité pour solliciter la condamnation au versement d’une amende civile. 

Sur les mesures accessoires

Monsieur [C], partie perdante, supportera la charge de leurs propres dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du congé. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité des demandes 

CONSTATE la validité du congé du 28 juillet 2022 à effet du 31 janvier 2023, concernant le bail signé le 27 juin 1972, pour le logement situé au [Adresse 2] de 29 mètres carrés, escalier C. 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [C] et tout occupant de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l'issue de ce délai, la société COFIZE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DEBOUTE la société COFIZE de ses demandes au titre de l’astreinte de la suppression des délais prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à verser à la société COFIZE une indemnité mensuelle d’occupation trimestrielle d'un montant de 264, 66 euros, outre 93 euros, à compter du 1er février 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DEBOUTE Monsieur [O] [C] de sa demande au titre des dommages et intérêts 

DIT n’y avoir lieu à versement d’indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens incluant le coût du congé ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE