Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 4 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 17]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/02427
N° Portalis 352J-W-B7I-C4E2R



N° MINUTE : 1

Assignation du :
26 Janvier 2024


Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [S] [P][2]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 10]





JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2025
DEMANDERESSE

S.A.R.L. SACRE-SOUVENIRS
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235



DEFENDERESSE

S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1443



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2005, la S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES anciennement dénommée ACTIPIERRE 2 a donné à bail à la S.A.R.L SACRE-SOUVENIRS, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7] dans le [Localité 1] [Adresse 12] à [Adresse 16] pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2005, avec une échéance au 30 juin 2014, moyennant un loyer annuel initial au principal de 33.215 euros.

La destination est la suivante : " à usage exclusif de vente au détail de cadeaux, gadgets, souvenirs, articles de [Localité 17], articles pour la maison et le foyer, bureau de change, vente de timbres postaux timbres fiscaux et cigarettes, articles et accessoires de mode, bijouterie fantaisie et vêtements, à titre accessoire de son activité principale et également à usage de salon de thé en se conformant aux clauses et conditions du règlement de copropriété, l'activité de vente de timbres fiscaux et cigarettes étant autorisé sous réserve de l'obtention par le preneur des autorisations administratives nécessaire par le preneur. " 

Le bail est arrivé à son terme le 30 juin 2014 et s'est ensuite tacitement prolongé. 

Par acte extrajudiciaire du 17 août 2023, la S.A.R.L SACRE-SOUVENIRS a adressé au bailleur une demande de renouvellement, à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer de 32.000 euros au principal. 

Par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2023, la S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES a accepté le principe du renouvellement, moyennant la fixation d'un loyer annuel de 53.709,36 euros au principal.

Par mémoire en demande notifié le 14 novembre 2023 à la S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES, la S.A.R.L SACRE-SOUVENIRS a sollicité du juge des loyers la fixation du loyer annuel à la somme 14.268 euros au principal à compter du 1er octobre 2023, et subsidiairement la désignation d'un expert judiciaire. 

Par exploit de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la S.A.R.L SACRE-SOUVENIRS a fait assigner la S.C.P.I AEW PARIS COMMERCES devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“ - RECEVANT la société SACRE-SOUVENIRS en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

A titre principal :
- FIXER le prix du bail renouvelé à la somme de 11.718 euros par an HT/HC à compter du 1er octobre 2023, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL ; 

- CONDAMNER la société AEW [Localité 17] COMMERCES à payer les intérêts au taux légal sur les loyers perçus à compter du 1er octobre 2023 par application de l'article 1231-6 du Code Civil ; 

- ORDONNER la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du Code Civil ; 

A titre subsidiaire :

- DESIGNER, sur 1e fondement de l'article R. 145-30 du Code de commerce, tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec mission de rechercher la valeur locative des locaux à la date d'effet du renouvellement du 1er octobre 2023 ;

- FIXER le loyer annuel provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 32.000 euros hors taxes et hors charges,

En tout état de cause :

- CONDAMNER la société AEW [Localité 17] COMMERCES à payer à la société SACRE-SOUVENIRS la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens. ”


Dans son mémoire en réplique notifié le 17 mai 2024, la S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES demande au juge des loyers commerciaux de :

“ - FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 57.000 euros correspondant à la valeur locative, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie qui devra être réajusté proportionnellement au prix du loyer de renouvellement, et sauf mise en harmonie du bail en renouvellement avec les dispositions légales applicables au 1er octobre 2020 résultant notamment des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ; 
 
- DEBOUTER la société SACRE-SOUVENIRS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- DONNER ACTE à la S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES de ses protestations et réserves sur la demande d'expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire par la société SACRE-SOUVENIRS laquelle devra alors être ordonnée aux frais avancés de la demanderesse, 

- CONDAMNER la société SACRE-SOUVENIRS aux entiers dépens.” 


MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l'espèce, par l'effet de l'acceptation de la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2023, le bail a été renouvelé au 1er octobre 2023. 

Si les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter de ladite date, elles demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES reprenant à son compte en substance l'analyse de Monsieur [U] réalisée dans le cadre d'une expertise qu'elle a unilatéralement sollicitée retient un loyer annuel au principal de 57.000 euros après correctifs, à compter de la date de renouvellement.

Il est constant que lorsque les parties sont en désaccord, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l'une des parties.

En l'état des moyens exposés et de l'écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise.

Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate à compter du 1er octobre 2023 le principe du renouvellement du bail conclu entre la S.C.P.I AEW [Localité 17] COMMERCES et la S.A.R.L SACRE-SOUVENIRS concernant les locaux situés [Adresse 7] dans le [Localité 3] [Adresse 11] [Localité 17] ; 

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


[S] [P]
[Adresse 5]
01 47 34 88 00 - [Courriel 15]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 7] dans le [Adresse 2] [Localité 13] [Adresse 11] [Localité 17] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L SACRE-SOUVENIRS à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14] ) jusqu'au 30 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ; 

Dit que l'affaire sera rappelée le 03 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à [Localité 17], le 04 avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON